Lexikon

Hier finden Sie das WOBEGE-Lexikon mit allen relevanten Begriffen für die Verwaltung, Vermietung und den Verkauf von Immobilien.

A

Abdingbar

Sind solche gesetzlichen Regelungen, von denen durch Vereinbarung der Parteien abgewichen werden kann. Man spricht auch vom "dispositiven Recht".

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ist die Erklärung, wonach Räumlichkeiten baulich von fremden Wohnräumen getrennt sind und einen eigenen, abschließbaren Zugang besitzen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört zu den grundlegenden Dokumenten bei Eigentumswohnungen.

Abmahnung

Ist die Warnung, mit der sich eine der Vertragsparteien bei einer wiederholten Pflichtverletzung die Kündigung des Vertragsverhältnisses vorbehält.

Abrechnungsspitze

Entspricht der Differenz zwischen den mit dem Wirtschaftsplan veranschlagten Hausgeldzahlungen und der tatsächlich im Jahr angefallenen, abzurechnenden Kosten. Diese Differenzforderung fällt im Falle des Eigentümerwechsels zu Lasten des Eigentümers, welcher zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragen war.

Die Wohnungsverkäufer und -erwerber sind darauf verwiesen, eventuell bestehende Ansprüche untereinander im Rahmen einer zivilrechtlichen Auseinandersetzung zu suchen.

Abstimmung, WEG

Spiegelt die Willensentscheidung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Abstimmungsmehrheiten, WEG

Einfache Mehrheit bedarf mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die in der Versammlung anwesend sind, § 25 WEG.

Eine doppelt qualifizierte Mehrheit ist erreicht, wenn ¾ aller stimmberechtigten Wohnungs-eigentümer und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile aller Wohnungseigentümer bei der Abstimmung vorliegen, § 16 Absatz IV Satz 2 WEG.Ein-/Allstimmigkeit fordert die Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer.

Alleinauftrag/Maklervertrag

Ist ein Vertrag bei dem der Auftraggeber verpflichtet ist, Interessenten, die sich unmittelbar oder durch die Vermittlung Dritter an ihn wenden, an den Makler zu verweisen. Der Alleinauftrag kann auch bedeuten, dass der Auftraggeber während der Laufzeit des Maklervertrages keinen anderen Makler beauftragen darf.

Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)

Sind vorformulierte Vertragsinhalte, die für eine Vielzahl von Verträgen zur Anwendung kommen sollen. Der Verwender ist die Partei, welche die Vertragsinhalte der Anderen beim Vertragsabschluss vorlegt. Die vorformulierten Vertragsinhalte werden in der Regel nicht individuell verhandelt.

Anfechtung

Ist die rückwirkende Beseitigung zunächst gültiger, aber fehlerhaft zustande gekommener Rechtsgeschäfte.

Annuitäten (-zahlung)

Sind Tilgungsraten einschließlich Verzinsung. Die Höhe als auch die Fälligkeit der Zahlungen sind frei verhandelbar.

Anschaffungskosten

Sind steuerlich alle Kosten, die beim Erwerb eines Wirtschaftsgutes anfallen. Bei Ankauf einer Wohnimmobilie also beispielsweise der Kaufpreis, die Gutachterkosten, Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuern sowie die Gebühren des Grundbuchamtes.

Anspruch

Ist das Recht, von einem Anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen.

Anwartschaft

Ist die rechtlich geschützte Aussicht auf einen Rechtserwerb (Beispiel: Auflassungsvormerkung, Eigentumsvorbehalt).

Anzeigepflicht (Mietrecht)

Trifft den Mieter. Er hat dem Vermieter die festgestellten Gefahrenquellen und Mängel an der gemieteten Sache oder die von ihr ausgehen unverzüglich mitzuteilen. Die dem Vermieter bekannten Umstände unterliegen nicht der Anzeigepflicht.

Aufenthaltsort

Ist der Ort, an dem eine Person anzufinden ist. Als ständiger Aufenthaltsort gilt der Wohnsitz.

Auflassung

Ist die Einigung zwischen dem Veräußerer und dem Käufer über die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungserklärung bedarf einer notariellen Beurkundung.

Auflassungsvormerkung

Sichert den Anspruch des Käufers eines Grundstücks auf künftige Übertragung des Eigentums. Gesetzliche Regelungen enthalten §§ 883–888 BGB. Sie ist üblich, da sich die Auflassung nicht unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags vollziehen lässt. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Aufrechnung

Kommt in Frage, wenn sich zwei gleichartige, fällige und gültige Leistungen gegenüber stehen. Soweit sich die Forderungen decken, erlöschen sie mit der Aufrechnungserklärung. Bei teilweiser Deckung tritt entsprechend nur eine teilweise Erfüllung ein.

Aufsichtspflicht

Gilt nur dann als verletzt, wenn die aufsichtspflichtige Person ein eigener Schuldvorwurf trifft. Nur soweit der Aufsichtsperson Verschulden vorgeworfen werden kann, haftet sie für den einem Anderen entstandenen Schaden. Die Beschilderung „Eltern haften für ihre Kinder“ allein ist daher für eine uneingeschränkte Haftungsübertragung nicht geeignet.

Aufteilungsplan

Ist wesentliche Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Hier werden zeichnerisch Lage und Größe der einzelnen Positionen Sondereigentum festgelegt (Gewerbe-, Wohn- und Kellerräume sowie beispielsweise Garagen).

Ausschlagung

Ist die Erklärung des Erben, die Erbschaft nicht anzunehmen. Die Ausschlagung bezieht sich auf die gesamte Erbschaft (Beispiel: Kontoguthaben, offene Forderungen) und ist unwiderruflich. Die Ausschlagungserklärung muss innerhalb einer Frist von 6 Wochen seit der Kenntnis des Erben von dem Erbfall beim Nachlassgericht oder vor einem Notar abgegeben werden.

B

Bauliche Veränderung

Ist eine über die bloße Instandsetzung oder Instandhaltung hinausgehende Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie kann sowohl Gebäudeteile als auch unbebaute Grundstücksteile betreffen (Beispiel: Verlegung einer Terrasse, Anbringung einer Markise).

Bedingung

Ist ein in der Zukunft liegendes Ereignis. Von dem Eintritt der Bedingung kann grundsätzlich die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäftes abhängig gemacht werden (Beispiel: Kaufpreisbelegung beim Grundstückskauf).

Beleihungsgrenze

Entspricht dem Wert, bis zu dem das Grundstück mit Grundpfandrechten belastet werden darf. Sie darf 3/5 = 60 % des Beleihungswertes nicht übersteigen.

Beleihungswert

Ist der Wert, der dem Grundstück unter Berücksichtigung aller für die Bewertung maßgebenden Umstände von der Bank beigemessen wird. Der Beleihungswert soll den durch sorgfältige Ermittlung festgesetzten Verkehrswert nicht übersteigen. Zu beachten ist jedoch, dass die Kreditinstitute je nach Aufgabenstellung mit unterschiedlichen Richtlinien und Vorschriften für die Beleihung von Grundstücken arbeiten.

Bereitstellungszinsen

Berechnen viele Kreditinstitute für den Teil des Kredites, der nach der Darlehenszusage nicht sofort vom Darlehensnehmer abgerufen wird bzw. werden kann. Bereitstellungszinsen fallen vor allem im Zusammenhang mit Bauvorhaben an, da hier die Auszahlung der Darlehenssumme in bestimmten Raten nach Baufortschritt erfolgt.

Beschluss, § 23 WEG

Ist ein Akt der Willensbildung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit einem Beschluss können die Eigentümer über die Angelegenheiten der Wohnungseigentumsanlage entscheiden, jedoch nur im Rahmen der gesetzlich eingeräumten Beschlusskompetenz (Beispiel: Kostenverteilerschlüssel, bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum). Die Beschlüsse kommen durch Abstimmung in der Eigentümerversammlung durch Stimmmehrheit zustande. Sie sind bindend, auch wenn sie nicht grundbuchlich erfasst werden. Die Beschlussvorlage obliegt den Eigentümern. Der Verwalter kann in Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung Beschlüsse auf die Tagesordnung bringen.

Beschlussfähigkeit, § 25 Absatz 3 WEG

Ist in der Regel nur dann gegeben, wenn die erschienenen, stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.

Anderweitige Regelungen können sich aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung ergeben. Maßgebend ist das Vorliegen der Beschlussfähigkeit zum Zeitpunkt der Beschlussabstimmung.

Beschlusssammlung

Ist seit der WEG-Novelle vom 01. Juli 2007 zu führen. Den Inhalt der Beschlusssammlung setzt § 24 Absatz 7 WEG fest. Gemäß § 24 Absatz 8 WEG obliegt die Führung der Beschlusssammlung grundsätzlich dem Verwalter.

Beschränkt geschäftsfähig

Sind Personen vom 7. bis 18. Lebensjahr und volljährige Personen, die aus einem bestimmten Grund (Beispiel: Sucht, Geistesschwäche) entmündigt wurden.

Besitz

Ist das tatsächliche Haben einer Sache, unabhängig davon, wer Eigentümer ist.

Betreuer

Wird bestellt, wenn der Betroffene seine Angelegenheiten nicht selbst bzw. durch einen Bevollmächtigten/eine andere Hilfsperson besorgen kann. Der Betroffene kann den zu bestellenden Betreuer selbst vorschlagen. Das Gericht hat den Vorschlag des zu Betreuenden wohlwollend zu prüfen. Bei der Bestellung der Betreuung und der Betreuung selbst ist stets das Wohl des Betreuten vorrangig.

Betriebskosten (-abrechnung)

Sind gemäß § 1 Absatz 1 Satz 1 die laufenden, wiederkehrenden Kosten eines Grundstücks bzw. einer Immobilie, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks entstehen.

Die umlegbaren Kostenpositionen sind der Anlage 3 zu § 27 II. BV bzw. dem Katalog in § 2 BetrkV zu entnehmen. Gemäß § 556 Absatz 3 BGB ist über die Betriebskosten, soweit Vorauszahlungen mietvertraglich vereinbart wurden, jährlich abzurechnen.

Bewirtschaftungskosten

Sind laufend anfallende Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) entstehen. Bewirtschaftungskosten umfassen unter anderem die Abschreibung, die nicht umlagefähigen Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis (§ 18 WertV).

Bieterverfahren

Ist eine Vermarktungsmethode, welche hauptsächlich im Immobilienbereich eingesetzt.

Bonität

Bezeichnet die Zahlungsfähigkeit einer Person oder einer Gesellschaft.

Bote

Übermittelt nur den Willen eines Anderen. Er gibt die Erklärungen für und gegen den Auftraggeber ab.

Bürgschaft

Ist ein Vertrag, durch den sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger einseitig verpflichtet, für die Vertragsverbindlichkeiten eines Dritten einzustehen. Die Verpflichtung eines Bürgen bedarf der Schriftform.

C

Courtage

Siehe unter Maklergebühr/-Provision.

Creditreform

Erfasst bonitätsrelevante Daten. Die Creditreform gibt als Schwerpunkt ihrer Erfassung Firmendaten an. Überprüfbar sind unter anderem die Gründungsdaten, die Geschäftsentwicklung, die Zahlungsweise und -Zuverlässigkeit.

Darüber hinaus verfügt die Creditreform über ein Register der Privatpersonen. Erfasst werden hier zum Bespiel die laufenden bzw. abgeschlossenen Gerichtsverfahren.

D

Datenschutz

Schütz personenbezogene Daten, die in Dateien gespeichert, verändert oder gelöscht sind. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Dateien für den eigenen privaten, fremden oder geschäftsmäßigen Gebrauch bestimmt sind.

Dienstbarkeit

Ist auf einem Grundstück lastende, im Grundbuch eingetragene Verpflichtung, die der jeweilige Eigentümer zu dulden hat. Die Dienstbarkeit kann zugunsten einer anderen Parzelle (Beispiel: Wegerecht) oder einer bestimmten Person (Beispiel: lebenslanges Wohnrecht) eingeräumt sein.

Dienstvertrag

Ist ein gegenseitiger Vertrag, mit dem sich ein Vertragspartner zu einer Leistung und der andere Vertragspartner zur Zahlung der vereinbarten Vergütung verpflichtet (Beispiel: Arbeitsvertrag). Die auszuführende Tätigkeit ist nicht an ein bestimmtes Ergebnis oder einen festgeschriebenen Erfolg geknüpft. Der Dienstvertrag endet durch den Zeitablauf oder Kündigung.

DIN

Ist die Abkürzung für Deutsches Institut für Normung und Deutsche Industrie-Norm und grundlegend für die Standards bei vielen Produkten, Bemessungsverfahren und anderes.

E

eidesstattliche Versicherung (eV)

Ist eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung. Im Rahmen der eidesstattlichen Versicherung hat der Schuldner seine Vermögensverhältnisse offen zu legen. Falsche Angaben sind strafbar.

Eigenbedarf

Kommt nur in Frage, wenn der Vermieter die Räume für sich oder den gesetzlich festgeschriebenen Personenkreis (Beispiel: Familie) benötigt.

Eigentum

Ist das grundsätzlich unbeschränkte Herrschaftsrecht über eine Sache. Der Eigentümer allein ist berechtigt, über die Sache zu verfügen.

Eigentümergemeinschaft

Siehe unter: Wohnungseigentümergemeinschaft.

Eigentumsvorbehalt

Ist ein Anwartschaftsrecht. Der Eigentumsvorbehalt stellt die Übereignung des Eigentums an einer beweglichen Sache unter der Bedingung, dass ein bestimmtes Ereignis eintritt (Beispiel: Kaufpreiszahlung bei einem Warenkredit).

Einheitswert

Wird im Rahmen eines besonderen Verfahrens vom Finanzamt für Grundstücke als steuerlicher Richtwert festgestellt. Die Ermittlung erfolgt in der Regel im Rahmen des sogenannten Ertragswertverfahrens. Der Einheitswert dient als Bemessungsgrundlage für Grund-, Vermögen-, Erbschaft- und Schenkungssteuer. Je nach Art des Grundstücks beträgt der Einheitswert 15 % bis 40 % des Verkehrswertes.

Energieausweis

Fand seine Regelung mit der Energiesparverordnung 2007. Das Gesetz räumt grundsätzlich die Möglichkeit zur Vorlage eines verbrauchs- oder eines bedarfsabhängigen Energieausweises. Der Energieausweis hat eine Gültigkeit von 10 Jahren. Den Eigentümer wurde gesetzlich nur beschränkt die Wahlmöglichkeit für das ob und wie eines Energieausweises eingeräumt.

Der Verbrauchsausweis berücksichtigt den tatsächlich erfassten Energieverbrauch des Gebäudes. Hierbei handelt es sich um den einfacheren, dadurch kostenmäßig günstigeren Energieausweis. Der Bedarfsausweis wird auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs erstellt und enthält objektive Aussagen und Hinweise zur Anlagenqualität.

Siehe auch: Energieausweis

Entlastung des Verwalters (WEG)

Ist einer Vertrauenserklärung der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter. Sie steht dem negativen Schuldanerkenntnis gemäß § 397 Absatz 2 BGB gleich.

Entziehung des Wohnungseigentums

Kommt in Frage, wenn ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtungen innerhalb bzw. gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft so schwer verletzt hat, dass für die übrigen Eigentümer die Fortsetzung der Gemeinschaft mit seiner Beteiligung nicht zumutbar ist und sie berechtigt sind, die Veräußerung des Eigentums von ihm zu verlangen. Die gesetzliche Regelung enthält § 18 WEG.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht bietet seit über 100 Jahren die Möglichkeit, Eigentum an einem Grundstück vom Eigentum darauf stehender Gebäude zu trennen. Der Eigentümer eines Grundstücks räumt in diesem Fall als so genannter Erbbaurecht-Geber dem Erbbaurecht-Nehmer die Nutzung seines Grundstücks zur Bebauung ein, was im Grundbuch eingetragen wird. Der Erbbaurechts-Nehmer wird dann alleiniger Eigentümer der Gebäude.

Erbe

Ist der Rechtsnachfolger einer verstorbenen Person. Das Vermögen des Verstorbenen geht mit Soll und Haben per Gesetz oder durch letztwillige Verfügung (Beispiel: Testament) auf den Erben über. Der Erbe hat die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen.

Erblasser

Ist die Person, welche beerbt wird. Ihr Vermögen geht mit dem Tod auf die Erben über.

Erfüllung

Bedeutet vertragsgemäße Leistung (z. B. Hausgeld- oder Mietzahlung).

Erhaltungsaufwendungen

Sind Kosten für die laufende Instandhaltung und Instandsetzung eines Gebäudes.

Erschließungsbeiträge

Werden von den Gemeinden erhoben und dienen der Deckung des finanziellen Aufwandes für öffentliche Straßen/Wege, Grünflächen sowie Versorgungsleitungen (Elektrizität, Gas, Wasser/Abwasser etc.) eines zu bebauenden oder umzuplanenden Gebietes.

Die Höhe der Erschließungsbeiträge wird von der Gemeinde durch Satzung bestimmt und verpflichtet einen jeden einzelnen Grundstückseigentümer zur Zahlung.

Ertragswert

Ist der Wert eines Gebäudes, der durch Kapitalisierung des Ertrages (Jahresnettomiete minus Bewirtschaftungskosten) ermittelt wird.

Ertragswertverfahren

Ist in den §§ 15–20 WertV gesetzlich geregelt. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt. Berücksichtigung finden unter anderen auch die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszinssatz, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer.

F

Fahrlässig

Handelt, wer die im Rechtsleben erforderliche und ihm zumutbare Sorgfalt außer Acht lässt und den vorhersehbaren Schaden hätte vermeiden können.

Fälligkeit

Ist das „wann“ einer bestimmten Leistung (Beispiel: Mietzahlung). Mit der Fälligkeit wird der Zeitpunkt der Leistung festgelegt. Mit dem Ablauf der Fälligkeit tritt der Verzug ein.

Flurstück

Ist ein zusammenhängender Teil der Erdoberfläche, der durch einen geschlossenen Linienzug begrenzt und unter einer besonderen Bezeichnung im Liegenschaftskataster geführt wird. Durch die Buchung, bzw. Eintragung im Bestandsverzeichnis des Grundbuches entsteht die rechtliche Qualität des Grundstückes, welches auch aus mehreren Flurstücken bestehen kann.

Freisitz, bzw. Terrasse

Bezeichnet einen ebenerdigen Platz, ausschließlich der angrenzenden, direkt zugänglichen Wohnung zugeordnet, mit festem Bodenbelag und zum Aufstellen von Tischen und Stühlen geeignet. Sofern dieser überdacht ist, spricht man von einem sogenannten gedeckten Freisitz, dessen Grundfläche nach der DIN 283 mit 25 %, nach der II. BV bis zu 50 % auf die Wohnfläche angerechnet wird.

Zu beachten ist hierbei, dass nach der II. BV der Freisitz auch bei fehlender Überdachung als gedeckt gilt, sofern er über einen ausreichenden (seitlichen) Sichtschutz verfügt.

Frist

Ist ein bestimmter oder bestimmbarer Zeitraum, mit dessen Ablauf eine Rechtswirkung eintritt oder endet (Beispiel: Räumungsfrist). Eine Frist kann vertraglich oder durch anderweitige Erklärung festgelegt werden. Mit dem Ablauf der gesetzten Frist tritt der Verzug ein.

G

Garantie

Ist das Versprechen eines bestimmten Erfolges oder die Übernahme eines Risikos. Ein Garantieversprechen ist meist zeitlich beschränkt.

Gartenpflege

Gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten nach Anlage 3 zu § 27 der II. BV. Angerechnet werden können unter anderem: gärtnerische Pflege der Anlage, Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Hölzern, Unterhalt der Zugänge/Zufahrten/Plätze, welche nicht für den öffentlichen Verkehr bestimmt sind sowie Kosten des Winterdienstes.

Gemeinschaftseigentum/gemeinschaftliches Eigentum

Ist das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, welche nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Alles, was im Einräumungsvertrag nicht als Sondereigentum deklariert wurde, ist automatisch Gemeinschaftseigentum (Beispiel: Bodenplatte eines Hauses, Kinderspielplatz, Dach eines Hauses).

Gemeinschaftsordnung

Ist die Grundordnung der Wohnungseigentümer, die im Rahmen der Teilungserklärung oder durch spätere Vereinbarungen oder Beschlüsse zur Regelung der wichtigsten Angelegenheiten der Gemeinschaft entwickelt wurde. Sie ist der Inbegriff aller gemeinschaftseigenen, längerfristig gültigen Regelungen.

Geschäftsfähigkeit

Ist die Fähigkeit Rechtsgeschäfte (z. B. Kaufverträge) wirksam abzuschließen. Die Geschäftsfähigkeit beginnt mit der Vollendung des 18. Lebensjahres.

Geschäftsunfähig

Sind Personen unter 7 Jahren oder aus bestimmten Gründen Entmündigte (z. B. Geistesstörungen). Die im Geschäftsverkehr von dieser Personen abgegebenen Erklärungen sind nichtig.

Gewährleistung

Wird die Haftung des Käufers oder des Herstellers einer Sache gegenüber dem Käufer oder Besteller für deren Mängelfreiheit oder das Vorliegen der gegebenenfalls zugesicherten Eigenschaften genannt.

Gläubiger

Ist derjenige (Beispiel: Vermieter), der von einem Anderen eine Leistung (Beispiel: Mietzahlung) oder ein Tun/Unterlassen (Beispiel: Durchführung von Schönheitsreparaturen) fordern kann.

GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung)

Haftet für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft nur mit dem Vermögen der GmbH als juristische Person. Die persönliche Haftung der Gesellschafter ist ausgeschlossen. Die GmbH ist stets Handelsgesellschaft und somit juristische Person.

Grundbuch

Ist das bei einem Amtsgericht geführte Register über die im Bezirk gelegenen Grundstücke.

Im Grundbuch werden die Grundstückseigentümer sowie die Belastungen des Grundstücks ausgewiesen (z. B. Hypotheken, Grundschulden). Die im Grundbuch erfassten Angaben gelten als wahr.

Grunderwerbsteuer

Wird beansprucht, wenn Grundstücke erworben werden. Steuerschuldner sind die an dem Geschäftsvorgang beteiligten Personen (also Käufer und Verkäufer). Üblich ist, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer übernimmt. Ist der Kaufvertrag durch den Notar beurkundet, wird die Grunderwerbsteuer erhoben, deren Einzahlung durch Mitteilung des Finanzamtes (genannt Unbedenklichkeitsbescheinigung) bestätigt wird. Erst nach Eingang dieser Bescheinigung beim Notar kann die Eigentumsumschreibung vollzogen werden. Bei Schenkungen und Erbe fällt keine Grunderwerbsteuer an, je nach Fallgestaltung meist jedoch andere Belastungen (Schenkungs-/ Erbschaftssteuer).

Grundschuld

Ist das Pfandrecht an einem Grundstück in Höhe einer bestimmten Geldsumme (Beispiel: Kaufpreis). Die Grundschuld dient oft der Sicherung der Baufinanzierung.

Grundsteuer

Ist von dem Grundstückseigentümer zu leisten. Sie wird von Städten und Gemeinden als Realsteuer auf das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden erhoben. Die Höhe ist von dem Einheitswert und dem Hebesatz abhängig. Den Einheitswert setzt das Finanzamt fest. Der Hebesatz ist regional unterschiedlich.

Die Grundsteuer ist bei Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks als Werbungskosten absetzbar. Im Gewerbebetrieb kann die Grundsteuer als Betriebsausgabe oder Werbungs-kosten geltend gemacht werden.

Im Mietverhältnis gehört die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten nach Anlage 3 zu § 27 der II. BV.

Gutachterausschuss

Eine amtliche Stelle in jeder Stadt oder Gemeinde, welche unter anderem für die Auswertung, Erstellung und Veröffentlichung von immobilienwirtschaftlichem Datenmaterial (Beispiel: Grundstückspreise, Liegenschaftszinssätze) zuständig ist.

H

Haftung

ist das Einstehenmüssen für ein Verhalten oder einen Zustand, deren Folge ein Schaden war.

Hausgeld (-forderung)

setzt eine wirksame Beschlussfassung über Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan bzw. Gesamtjahres- und Einzelabrechnung voraus. Die Hausgeldforderungen setzen sich in der Regel aus den Vorschüssen für die laufenden Kosten des Grundstücks (Beispiel: Wasser- und Abwasser, Heizung, Müllabfuhr), der Instandhaltungsrücklage und dem Verwalterentgelt.

Für die Hausgeldrückstände haftet stets der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Hausgeldforderungen im Grundbuch eingetragene Eigentümer.

Haushaltsnahe Dienstleistungen, § 35a Absatz 2 Satz 1 EStG

sind Tätigkeiten, die zwar von Mitgliedern des Haushaltes (auch der Eigentümergemeinschaft) selbst erledigt werden können, welche jedoch auf einen externen Dienstleistenden übertragen werden. Die haushaltsnahen Dienstleistungen, hier die Lohnkosten und die Kosten des Verbrauchsmaterials, können von der Einkommenssteuer in Höhe bis zu 510,00 € jährlich in Abzug gebracht werden.

Haushaltsnahe Handwerksleistungen, § 35a Absatz 2 Satz 1 EStG

sind im Rahmen der Einkommenssteuererklärung abzugsfähige Kosten. Hier können Arbeitskosten in Höhe bis zu 600,00 € jährlich abgezogen werden. Arbeitskosten sind Arbeitslöhne, Maschinenmieten, Fahrtkosten usw., nicht jedoch Materialkosten.

Hausordnung

ist eine Sammlung von Gebrauchs- und Verhaltensregeln, insbesondere bezüglich der Nutzung der gemeinschaftlichen Flächen.

Im Wohnungseigentumsrecht hat die Hausordnung keine eigenständige Stellung. Sie ist in der Regel in den Beschlüssen und der Vereinbarung enthalten.

Haustierhaltung

ist gesetzlich nicht geregelt. Sie bedarf einer vertraglichen Vereinbarung. Die Tierhaltung ist Gegenstand einer umfassenden Rechtssprechung. Einigkeit besteht jedoch darüber, dass in einer Mietwohnung die Haltung von Kleintieren, so Meerschweinchen, Hamster, Fische, nicht untersagt werden kann. Die Kampfhundhaltung kann der Vermieter ausschließen.

Heizkosten (-abrechnung)

umfassen die Kosten der Beheizung der Wohnung sowie des Wasserverbrauchs. Über die Heizkosten wird, soweit Vorauszahlungen mietvertraglich vereinbart wurden, jährlich abgerechnet.

Heizpflicht

folgt aus der Gebrauchsgewährleistungspflicht des Vermieters. Soweit eine Zentralheizung vorhanden ist, hat der Vermieter für die ausreichende Beheizung der vermieteten Wohnräume Sorge zu tragen.

Hypothek

ist eine im Grundbuch auf einem Grundstück eingetragene Belastung. Der Gläubiger der Hypothekbelastung ist berechtigt, bei Fälligkeit und Nichterfüllung der Forderung, das Grundstück versteigern zu lassen und seine Forderung aus dem Erlös zu befriedigen.

I

Inkasso

ist gleichbedeutend mit dem Forderungseinzug. Der Forderungseinzug kann direkt vom Gläubiger erfolgen oder einem Dritten überlassen werden.

Insolvenz

ist der Zahlungsunfähigkeit gleich.

Insolvenzverfahren (Verbraucherverfahren)

ist das gerichtliche Verfahren zur gleichmäßigen Befriedigung aller Gläubiger einer zahlungsunfähigen natürlichen Person.

Instandhaltung

beschränkt sich auf Arbeiten, welche die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand halten oder Schäden vorbeugen.

Instandhaltungsrücklage

ist gemäß § 16 Absatz 2 WEG und § 21 Absatz 5 Nummer 4 WEG in angemessener Höhe zu bilden und von jedem Eigentümer im Verhältnis seiner Miteigentumsanteile zu leisten. Die Instandhaltungsrücklage dient dem regelmäßigen Unterhalt des Gemeinschaftseigentums.

Instandsetzung

ist auf die Beseitigung eingetretener Schäden gerichtet

J

Jahresabrechnung (WEG), § 28 WEG

ist die Zusammenstellung und Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des (Kalender-) Geschäftsjahres. Die Erstellung der Abrechnung ist die Aufgabe der Verwaltung. Form und Inhalt der Jahresabrechnung sind nicht gesetzlich geregelt. Die Grundsätze und die Grundanforderungen sind Bestandteil einer umfassenden Rechtssprechung.

Die Jahresabrechnung besteht aus Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben im Rahmen einer Einzelabrechnung erfolgt nach dem gesetzlichen (§ 16 WEG) oder dem abweichend vereinbarten bzw. beschlossenen Verteilerschlüssel.

Die Gesamt- und Einzelabrechnung muss vollständig, übersichtlich und nachvollziehbar sein. Inhaltlich sollte die Gliederung der Einzelpositionen jener im Wirtschaftsplan entsprechen, um die Vergleichbarkeit den veranschlagten und den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben zu gewährleisten.

K

Kapitalanlage

ist eine Geldinvestition mit dem Ziel einen Wertzuwachs oder einen Ertrag zu erwirtschaften.

Eine erworbene Immobilie kann seitens des Kapitalanlegers im Wege der Vermietung, Verpachtung oder (Weiter-)Veräußerung verwertet werden.

Kataster

Siehe unter: Liegenschaftskataster

Kleinreparaturklausel

bedarf einer mietvertraglichen Regelung. Sie verpflichtet den Mieter, die Kosten für Reparaturen von kleinen Schäden an Teilen der Mietsache, welche dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, zu tragen. Der Kostenaufwand pro Reparatur darf grundsätzlich 100,00 € nicht übersteigen. Auf das Jahr gerechnet darf die Kostenbeteiligung des Mieters (derzeit) nicht mehr als 250,00 € bzw. 8 % der Jahresmiete betragen.

konkludentes Handeln

bezeichnet eine Handlung oder ein Verhalten, welche eine (Willens-)Erklärung in sich tragen ohne diese ausdrücklich zu äußern (Beispiel: Heben der Hand bei einer Versteigerung, Bedienung eines Fahrscheinautomaten).

Konkurs

ist das gerichtliche Verfahren zur gleichmäßigen Befriedigung aller Gläubiger einer zahlungsunfähigen juristischen Person.

Konsument

Siehe unter: Verbraucher

Kostenverteilung (WEG)

kann durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung abweichend geregelt werden. Die mit der WEG Novelle (01. Juli 2007) einhergehende Erweiterung der Beschlusskompetenz ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen (zum Beispiel: Angemessenheit, Billigkeit u. a.) eine von § 16 Absatz 2 WEG, der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung abweichende Regelung der Kostenverteilung.

Kostenverteilungsschlüssel (WEG)

ist der jeweilige Maßstab der Kosten- und Lastentragung für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. § 16 WEG beinhaltet die entsprechende gesetzliche Regelung.

Kündigung

ist eine einseitige Willenserklärung, die dem Vertragspartner zugehen muss. Das zu kündigende (Dauer-) Schuldverhältnis (Beispiel: Mietverhältnis) endet mit dem Zugang der Kündigung. Es ist zwischen außerordentlichen, ordentlichen und bedingten Kündigung zu unterscheiden.

Mit einer außerordentlichen – fristlosen – Kündigung wird das Schuldverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, mit sofortiger Wirkung beendet. Die außerordentliche Kündigung bedarf eines wichtigen Grundes, der die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unter Berücksichtigung der Gesamtumstände unzumutbar macht. Die Zentralnorm bietet § 314 BGB. Weitere Regelungen enthält beispielsweise § 543 BGB (Mieterecht) oder § 626 BGB (Arbeitsrecht).

Mit einer ordentlichen – fristgerechten – Kündigung wird das Schuldverhältnis unter Einhaltung einer (vereinbarten) Kündigungsfrist gekündigt. Das Schuldverhältnis endet verzögert, mit dem Ablauf der Kündigungsfrist.

Mit der bedingten Kündigung – Änderungskündigung – endet das Schuldverhältnis, wenn der Gekündigte die zur Fortsetzung des Vertrages angebotenen veränderten Vertragsbedingungen nicht annimmt.

Kündigungsausschluss (Mietrecht)

kann beidseitig in einem Formularmietvertrag für maximal vier Jahre vereinbart werden. Bei individuell ausgehandelten Vereinbarungen verlängert sich der Zeitraum auf maximal fünf Jahre. In einem Staffelmietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter einseitig eine Zeit lang auf sein Recht zur Kündigung verzichtet. Der Kündigungsausschluss betrifft die ordentliche Kündigung.

L

Lebenshaltungskosten

sind die Kosten, welche von einem Haushalt – abhängig unter anderem von der Anzahl der Personen, welche in dem Haushalt leben – benötigt werden, um den Lebensunterhalt zu bestreiten. Die Ermittlung der Höhe der Lebenshaltungskosten obliegt dem Statistischen Bundesamt und wird in einem Lebenshaltungskostenindex erfasst.

Leihe

ist eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung (Beispiel: Buchleihe).

Leistung

ist jede zulässige Handlung oder Unterlassung zur Erfüllung einer Verbindlichkeit aus einem Schuldverhältnis (Beispiel: Zahlung, Forderungsabtretung).

Leistungsort (Erfüllungsort)

bestimmt den Ort, an dem der Schuldner seine vertraglich geschuldete Leistung zu erbringen hat. Der Leistungsort kann vertraglich festgelegt werden. Mangelt es an der vertraglichen Vereinbarung, so richtet sich der Ort der Leistungsvornahme nach dem Gesetz (Beispiel: Rechnungseinsicht in den Büroräumen des Vermieters einer Wohnung).

Liegenschaftskataster

ist ein amtliches Verzeichnis aller Grundstücke eines bestimmten Bezirkes, geführt bei staatlichen oder städtischen Vermessungsämtern. Dieses Liegenschaftskataster besteht aus einem beschreibenden Teil (den Katasterbüchern) und einem zeichnerischen Teil (den Katasterkarten).

Loggia

ist ein in die Hausfassade integrierter, von der Gebäudeflucht zurückversetzter, allenfalls geringfügig vorspringender, überdeckter, nach der Außenseite hin an maximal 2 Seiten offener Raum. Die Grundfläche der Loggia wird auf die Wohnfläche zu 25 % nach der DIN 283, aber nach der II. BV bis zu 50 % (abhängig vom Wohnwert) angerechnet.

M

Makler

vermittelt in der Regel als Gewerbetreibender in fremden Namen und für fremde Rechnung den Abschluss von Verträgen. Bestimmungen zum Maklervertrag enthalten §§ 662 ff. BGB und § 93 ff. HGB.

Maklergebühr/-provision (Courtage)

ist für die Vermittlungsdienste eines Maklers im Voraus vereinbarte Gebühr. Sie beträgt bei der Vermittlung von Immobilienverkäufen in der Regel zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

Die zulässige Courtage für die Vermittlung einer Mietwohnung darf gemäß § 3 Absatz 2 WoVerRG maximal zwei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen. Wie hoch die Courtage ist und wer sie zu bezahlen hat, ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich und von der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung abhängig.

Mangel

liegt dann vor, wenn der Wert oder die Gebrauchsfähigkeit einer Leistung/eines Gegenstandes dem gewöhnlichen oder vertraglich vereinbarten Zweck nicht entspricht.

Miete

ist das Entgelt, welches der Nutzer für den Gebrauch einer Sache zu entrichten hat.

(Beispiel: Für die Nutzung einer Wohnung wird in der Regel eine Nettomiete nebst Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart.)

Mietkaution

ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter für die Erfüllung künftiger Ansprüche, so Betriebs- und Heizkostennachzahlungen, Kosten der Schönheitsreparaturen, aus dem Mietverhältnis. Die Sicherheitsleistung darf drei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Der Betrag darf durch die anwachsenden Zinsen überschritten werden. Der Vermieter ist zur Auszahlung der Zinserträge im laufenden Mietverhältnis nicht verpflichtet.

Mietspiegel

bietet eine Auflistung ortsüblicher Vergleichsmieten im freifinanzierten Wohnraum. Er ist stets städte- bzw. gemeindebezogen. Der Mietspiegel dient als Grundlage der Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB.

Mietverhältnis

ist eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Sache (Beispiel: Wohnung).

Miteigentumsanteile

sind Eigentumsbruchteile am Grundstück und Haus, welche mit einer Teilungserklärung gebildet und festgelegt werden. Gemäß § 16 Absatz 1 WEG gebührt dem jeweiligen Wohnungseigentümer die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend seiner Anteile. Gemäß § 16 Absatz 2 WEG sind die Miteigentumsanteile die Grundlage der Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums sowie der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.

Modernisierung (Mietrecht)

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen der Mietsache, die im Vergleich zu dem zur Verfügung gestellten Zustand deren Gebrauchswert nachhaltig erhöhen und eine bessere Nutzung ermöglichen.

Bei den Modernisierungsmaßnahmen im engeren Sinne ist zu unterscheiden zwischen denjenigen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache auf Dauer verbessern (Beispiel: Balkonanbau) und denjenigen, die nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Beispiel: Anbringung der Fassadendämmung).

Modernisierungsankündigung (Mietrecht)

muss spätestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich oder in Textform angekündigt werden. Das Ankündigungsschreiben muss Informationen über die Art und Weise sowie die voraussichtliche Dauer der Arbeiten enthalten. Notwendig sind konkrete Angaben über die zu erwartende Mieterhöhung.

N

Nichtig

ist ein Rechtsgeschäft, wenn bestimmte vom Gesetzgeber festgelegte Voraussetzungen für das Zustandekommen eines Rechtsgeschäftes nicht erfüllt sind (Beispiel: Kaufvertrag mit einem 4-Jährigen).

Nießbrauch

belastet das Grundstück zugunsten eines Nießbrauchers. Der Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht. Es schränkt die Verwertbarkeit eines Grundstücks erheblich ein. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen.

Notaranderkonto

ist ein vom Notar anzulegendes Konto, über das die Zahlungen für Immobilienkäufe abgewickelt werden.

Notargebühren

richten sich im Allgemeinen nach dem Geschäftswert des bearbeiteten Vorganges und werden nach der Kostenordnung ermittelt. Notarielle Beurkundungsgebühren sind daher bei einem Kaufvertrag abhängig vom jeweiligen Kaufpreis, bei Eintragung von Grundpfandrechten ist der Sicherungswert maßgeblich.

Nutzfläche

Fläche der Nebenräume eines Objektes (Beispiel: Keller, Dachboden), welche nicht der Wohn- oder Verkehrsfläche zuzurechnen sind.

Nutzungsentgelt (Mietrecht)

ist nach Beendigung des Mietverhältnisses, für die Zeit der Nutzung der Mietsache bis zur Herausgabe, an den Vermieter zu leisten.

P

Pacht

ist eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung, wobei der Nutzer/Pächter zur Fruchtziehung berechtigt ist (z. B. landwirtschaftliche Grundstücke).

Person

im juristische Sinn ist einem Rechtssubjekt gleichzustellen. Zu unterscheiden ist zwischen natürlichen und juristischen Personen. Der Mensch ist von der Geburt an eine natürliche Peson und damit Träger von Rechten und Pflichten.

Eine juristische Person ist eine Personenvereinigung und/oder eine Vermögensmasse. Sie muss als Rechtssubjekt gesetzlich anerkannt sein (Beispiel: GbR) oder anerkannt werden (Beispiel: Gründung einer GmbH bedarf der Eintragung im Handelsregister). Juristischen Personen des öffentlichen Rechts wird per Gesetz die Rechtsfähigkeit zugesprochen (Bespiel: Gemeinden). Die juristische Person handelt durch ihre Organe.

Pfandrecht

berechtigt den Gläubiger, bei nicht rechtszeitiger Erfüllung einer Forderung, sich aus dem ihm als Pfand übergebenen Gegenstand durch Verkauf oder auch Versteigerung zu befriedigen.

Photovoltaik

bezeichnet die direkte Umwandlung von Sonnenenergie in elektrische Energie mittels Solarzellen. Eine Photovoltaik-Anlage kann über EEG-Förderung, zinsgünstige Darlehen der KfW und das ERP-Umwelt- und Energiesparprogramm für Solaranlagen gefördert werden.

Es liegt grundsätzlich eine unternehmerische Tätigkeit vor, wenn eine netzgekoppelte Photovoltaik-Anlage betrieben wird, da der erzeugte Strom in das Netz eingespeist und an den jeweiligen Netzbetreiber verkauft wird. Unter Umständen können die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie die Betriebskosten der Photovoltaik-Anlage steuerlich als Betriebsausgabe über die geplante Nutzungsdauer der Anlage abgeschrieben werden.

R

Realwert (Gebäude)

wird auch als Substanzwert oder Gebäudesachwert bezeichnet. Die Ermittlung des Realwertes erfolgt indem dem Bauwert der seit Erstellung eingetretene Altersentwertung in Abzug gebracht wird.

Der Realwert entspricht also den Wiederherstellungs-/Reproduktionskosten eines Objektes in dem zum Zeitpunkt der Wertermittlung vorliegenden Erscheinungsbild.

Rechtsfähigkeit

ist die Fähigkeit, Träger von Rechten und Pflichten zu sein.

Rücktritt

erfolgt durch eine zugangspflichtige Willenserklärung. Das Gesetz enthält eine Vielzahl von Rücktrittsregelungen. Der Rücktritt kann auch vertraglich eingeräumt werden.

Der Rücktritt verpflichtet die Vertragsparteien, die bereits empfangenen Leistungen gegenseitig zurückzugeben. Darüber hinaus können die Vertragsparteien zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet werden.

Ruhestörung

ist eine Belästigung der Allgemeinheit oder Nachbarschaft ohne einen berechtigten Anlass. Die nachhaltige Ruhestörung (Beispiel: Lärm) berechtigt den Vermieter einer Wohnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Eine Ruhestörung kann angezeigt und als Ordnungswidrigkeit bewertet werden.

S

Sachwert

entspricht der Summe aus Bodenwert und Bauwert, dem Wert baulicher Anlagen (Gebäude, Betriebseinrichtungen, Außenanlagen). Bei selbst genutzten Gebäuden gilt der Sachwert als Richtwert für die Festlegung des Beleihungswertes.

Sachwertverfahren

ist in den §§ 21–25 WertV gesetzlich geregelt. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden.

Schadensersatz

verpflichtet zur Wiederherstellung des früheren Zustandes. Soweit die Wiederherstellung nicht möglich ist, erfolgt eine angemessene Wiedergutmachung des Schadens in Geld.

Schönheitsreparaturen

sind Maßnahmen zur Beseitigung der Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs einer Wohnung. Der übliche Umfang der Schönheitsreparaturen ergibt sich im Grunde aus § 28 IV der II. BerechnungsVO.

Schriftform

bezeichnet das auf Gesetz oder Rechtsgeschäft beruhende Formerfordernis. Dabei muss das verfasste Schriftstück eigenhändig oder mittels einer notariellen Beurkundung im Anschluss unterzeichnet werden.

Schufa Holding AG

erfasst bonitätsrelevante Daten der Verbraucher, unter anderem Kreditanfragen und -belastungen, Maßnahmen der Zwangsvollstreckung, Insolvenzverfahren.

Schuldner

ist derjenige (Beispiel: Mieter), der an einen anderen eine Leistung zu erbringen hat (Bespiel: Mietzahlung, Herausgabe einer Wohnung).

Schuldverhältnis

ist ein Rechtsverhältnis zwischen mindestens zwei Personen. Es verpflichtet die Parteien zu einer Leistung (Beispiel: Kaufpreiszahlung, Eigentumsübertragung/-verschaffung).

Sondereigentum

ist das Alleineigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Sondereigentum ist somit alles, was nicht gemeinschaftliches Eigentum gemäß § 1 Abs. 5 WEG ist. Es umfasst sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum.

Sondereigentumsverwaltung

Den Umfang und die Leistungen im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung können unserer Internetseite unter Verwalten entnommen werden.

Sondernutzungsrecht

ist ein individuelles Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum (Beispiel: Stellplatz-/Gartennutzung).

Staffelmiete

bedarf einer vertraglichen Vereinbarung. Danach verändert sich die Miete an bestimmten Terminen um bestimmte Beträge.

Stellvertreter

handelt in fremden Namen und für fremde Rechnung. Seine Willenserklärungen binden grundsätzlich den Auftraggeber und nicht den Vertreter selbst.

Stundung

bezeichnet das Hinausschieben der Fälligkeit einer Forderung. Sie bedarf einer Vereinbarung.

T

Teileigentum

ist das Sondereigentum (Alleineigentum) an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Beispiel: Keller, Gewerberaum).

Teilungserklärung

ist die einseitige Erklärung des Grundstückeigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das bisherige Alleineigentum am Grundstück und Haus in einzelne Bruchteile. Sie enthält zwingend grundsätzliche Regelungen zur Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum und die Festlegung und Zuordnung der Miteigentumsanteile. Die Teilungserklärung kann ein bereits mit einem Gebäude bebautes oder auch ein noch zu errichtendes Gebäude betreffen.

Terrasse

siehe unter: Freisitz

Textform

ist mit § 126b BGB geregelt. Die Erklärung muss in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden. Die Person des Erklärenden muss genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden.

Tiere

sind keine Sache. Gemäß § 90a BGB sind auf Tiere jedoch die für die Sachen geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden (Beispiel: Kauf/Verkauf), soweit nicht etwas anderes bestimmt ist. Tiere werden durch eine Vielzahl von Gesetzen geschützt (Beispiel: § 3 TierSchG).

Tierhaftung

kommt in Betracht im Falle der Entfaltung der typischen tierischen Energie oder wenn ein Tier aufgehetzt wird. Wird durch ein Tier ein Schaden zugefügt, so ist der Tierhalter oder der Aufseher verpflichtet, dem Verletzten den Schaden zu ersetzen. Tierhalter ist der Eigentümer.

Tilgung

ist die planmäßige, vereinbarte Rückzahlung eines Darlehens. Die Modalitäten der jeweiligen Tilgungshöhe wird in der Regel vor Auszahlung des Darlehens vertraglich vereinbart.

siehe auch: Annuitäten

U

Unbedenklichkeitsbescheinigung

wird vom Finanzamt ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Dieses Dokument ist eine Voraussetzung zur Eintragung des Erwerbers einer Immobilie als deren Eigentümer in das Grundbuch.

Unerlaubte Handlung

beschreibt eine widerrechtliche, schuldhafte Handlung oder Unterlassung einer Person, welche einen Schaden nach sich zieht. Gesetzlich geschützt sind Leben, Körper, Gesundheit, Freiheit, Eigentum und sonstige absolute Rechte (Beispiel: Name, Besitz).

Unmöglichkeit

bedeutet, dass eine Person eine Leistung, zu der sie verpflichtet ist, objektiv oder subjektiv nicht erbringen kann.

Untermiete

entspricht einer entgeltlichen Überlassung einer Wohnung/anderer Räumlichkeiten oder Teile davon durch den ursprünglichen Mieter an einen Dritten.

Unwirksam

ist ein Rechtsgeschäft, wenn es fehlerhaft ist. Die Unwirksamkeit kann nachträglich; zum Beispiel durch eine Genehmigung, geheilt werden. Die Fälle der Unwirksamkeit sind gesetzlich geregelt.

V

Verband der Wohnungseigentümer

ist der Zusammenschluss von natürlichen oder juristischen Personen zur Förderung gemeinsamer Interessen. Mit dem Beschluss vom 02. Juni 2005 erkannte der BGH die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften.

Verbindlichkeit

ist jede auf Vertrag oder Gesetz beruhende Verpflichtung.

Verbraucher, § 13 BGB

ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zwecke abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.

Vereinbarung, i. S. v. § 10 WEG

kann im Rahmen einer Abstimmungsentscheidung der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden oder auch bereits bei Begründung der Eigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung festgelegt worden sein. Vereinbarungen sind dauerhafte Regelungen mit hoher Bindungswirkung. Vereinbarungen betreffen ausschließlich grundlegende Fragen des Gemeinschaftsverhältnisses, wie beispielsweise die Gebrauchs- und Nutzungsfestlegungen.

Vergleich

setzt gegenseitiges Nachgeben der Streitparteien zur einvernehmlichen Regelung einer Auseinandersetzung voraus.

Vergleichsmiete bzw. ortsübliche Miete

ist in der Regel dem örtlichen Mietspiegel zu entnehmen.

Vergleichswertverfahren

ist einer der Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes. Dabei werden zur Preisbildung die in der Vergangenheit erzielten Verkaufspreise ähnlicher Objekte herangezogen.

Verjährung

entbindet den Schuldner von der Leistungserfüllung. Mit dem Eintritt der Verjährung kann der Schuldner die Leistung verweigern. Die Verjährung ist gesetzlich geregelt. Durch eine vertragliche Vereinbarung kann die gesetzliche Verjährungsregelung modifiziert werden.

Verkehrswert, § 194 BauGB

wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt der Begutachtung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert kann im Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren ermittelt werden.

Vermögen

ist die Gesamtheit einer Person zustehenden, geldwerten oder in Geld schätzbaren Güter und Rechte.

Verschulden

setzt ein schuldhaftes Handeln voraus. Schuldhaft handelt, wem Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist.

Versicherung

trägt gegenüber Dritten grundsätzlich das Risiko beim Eintritt eines Schadens. Der Verursacher/Versicherte darf den Schaden nicht schuldhaft verursacht haben.

An Versicherungskosten können auf die Mieter umgelegt werden: Brandversicherung, Wohngebäude-Sachversicherung (Schäden an/durch Wasser, Hagel, Glas, Sturm, Aufzug, Öltank) und die Haftpflichtversicherung.

Vertrag

ist ein Rechtsgeschäft. Er setzt Einigkeit der Vertragsparteien über den Vertragsinhalt voraus. Er kommt durch die Annahme eines Angebotes zustande.

Vertragsfreiheit

ist ein Grundsatz, wonach die Vertragsparteien beim Abschluss über das Ob, den Inhalt und die Form der zu treffenden Vereinbarung innerhalb der gesetzlich zulässigen Grenzen bestimmen können.

Vertreter

ist eine Person, die in fremden Namen rechtsgeschäftlich tätig wird. Das Vertretungsverhältnis kann gesetzlich (Beispiel: Eltern) festgelegt sein oder von dem Vertretenen eingeräumt werden (Beispiel: Vollmacht).

Verwaltungsbeirat

ist ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er wird mit Stimmenmehrheit durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt. Der Verwaltungsbeirat hat in der Regel drei Mitglieder. Er besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden, einem Vertreter des Vorsitzenden und einem Beisitzer.

Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Erfüllung seiner Aufgaben. Er nimmt beratende, vermittelnde und prüfende (Rechnungsprüfung) Funktionen wahr. Der Verwaltungsbeirat ist kein Vertretungsorgan der Eigentümergemeinschaft, sofern ihm die Kompetenzen nicht ausdrücklich durch die Vereinbarung übertragen wurden.

Verzug

tritt bei nicht rechtzeitiger/verspäteter Erfüllung einer Leistung ein. Der Verzug ist gesetzlich geregelt und kann vertraglich definiert werden. Bei einer fälligen Forderung i. S. d. § 271 Absatz 1 BGB besteht eine sofortige Verpflichtung zur Leistung, so dass es einer Mahnung nicht bedarf. Eine Mahnung zieht grundsätzlich einen Verzug nach sich.

Verzugszinsen

ist der Zinsschaden, welcher dem Gläubiger einer überfälligen Geldforderung zusteht. Hat der Verbraucher die Verzugszinsen zu tragen, so beträgt der Mindestsatz gemäß § 288 BGB fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Trifft die Zahlungspflicht keinen Verbraucher, sondern zum Beispiel einen Kaufmann, so beträgt der Mindestsatz acht Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

Vollmacht

ist durch ein einseitiges Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsbefugnis. Inhalt und Umfang der Vertretungsvollmacht kann individuell festgelegt werden.

Vorauszahlungen (Betriebskosten-/Heizkostenvorauszahlung)

sind die zur Deckung der Kosten des Grundstücks im laufenden Jahr mietvertraglich vereinbarten Vorschüsse. Über die Betriebs- und Heizkosten und somit die geleisteten Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen.

Vorfälligkeit

will der Schuldner sein Darlehen schneller als vereinbart tilgen, muss er gegebenenfalls das Kreditinstitut für entgangene Zinsen entschädigen.

Vorkaufsrecht

ist das Recht, in einen wirksam abgeschlossenen Kaufvertrag einzutreten. Bezieht sich dieses auf ein Grundstück/grundstücksgleiches Recht, sollte die Möglichkeit der Grundbucheintragung (dingliches Vorkaufsrecht) genutzt werden. Gesetzliche Vorkaufsrechte zugunsten der Gemeinde dienen dazu, der öffentlichen Hand den Zugriff auf Grundstücke abzusichern, welche für bestimmte Zwecke verwendet werden sollen.

Es besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht der Wohnungseigentümer untereinander. Unabhängig davon besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Absatz 1 Satz 1 BGB.

Vorsatz

ist bewusstes, zielgerichtetes Handeln oder wenigstens das billigende Inkaufnehmen eines Schadenseintritts.

Vorvertrag

wird eine Verpflichtung zum späteren Abschluss eines Hauptvertrages begründet. Ein Vorvertrag über den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages bedarf zwingend der notariellen Beurkundung gemäß § 313 BGB.

W

Werkvertrag

ist ein Vertrag, bei dem sich der eine Vertragspartner/Unternehmer zur Herstellung eines Werkes und der andere Vertragspartner/Auftraggeber zur Entrichtung eines Entgeltes verpflichtet. Der Unternehmer schuldet einen bestimmten Erfolg (Beispiel: Bau eines Hauses).

Willenserklärung

ist eine auf die Änderung der Rechtslage gerichtete Erklärung/Handlung. Mehrere Willenserklärungen sind notwendiger Bestandteil eines Rechtsgeschäftes.

Winterdienst

insbesondere Streupflicht, gehört zu den Verkehrssicherungspflichten eines Hauseigentümers. Der Winterdienst kann auf andere Personen oder Unternehmen übertragen werden, mit der Folge, dass bei nicht ordnungsgemäßer Durchführung die Haftung für gegebenenfalls aufgetretene Schäden den Beauftragten trifft. Soweit der Winterdienst auf einen Dritten übertragen wurde, verkürzen sich die Verkehrssicherungspflichten des ursprünglich Verantwortlichen auf Kontroll- und Überwachungspflichten. Der Winterdienst gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten nach Anlage 3 zu § 27 der II. BV.

Wirtschaftsplan, § 28 WEG

ist für das kommende (Kalender-) Geschäftsjahr vom Verwalter zu erstellen. Wesentlicher Inhalt eines solchen Planes sind die voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilmäßige Verpflichtung der Eigentümer zur Lasten- und Kostentragung sowie die Beitragsleistung der Eigentümer zur Instandhaltungsrückstellung.

Wohnfläche

entspricht der Summe der Räume, die zu Wohnzwecken dienen. Die Wohnfläche von Räumen mit Schrägen und Balkonen/Loggien etc. wird nach besonderen Schlüsseln berechnet. Keine Wohnräume sind beispielsweise: Abstellkeller, Waschküchen, Trockenräume und Garagen.

Wohngeld

ist ein staatlicher Zuschuss zu den Aufwendungen für Wohnraum. Er wird beim Vorliegen der Voraussetzungen (Bedürftigkeit) den Mietern einer Wohnung als Wohnzuschuss und den Eigentümern eines Eigenheims/einer Wohnung als Lastenzuschuss gewährt.

Wohnsitz

bedeutet den räumlichen Lebensmittelpunkt eines Menschen. Der Wohnsitz wird in der Regel polizeilich erfasst. Die polizeiliche Anmeldungen werden in Berlin zentral beim Einwohnermeldeamt geführt.

Wohnung

ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen.

Wohnungseigentum

ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen an dem gemeinschaftlichen Eigentum (Haus und Grundstück).

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

zeichnet sich durch die unauflösbare Zusammengehörigkeit der Wohnungseigentümer. Gemeinschaft bedeutet die gemeinsame Ausübung von Rechten (Beispiel: Beschlussfassung über eine Hausordnung), gemeinschaftliches Vermögen (Beispiel: Instandhaltungsrücklage) und gemeinschaftliche Verpflichtungen eines jeden einzelnen Wohnungseigentümers (Beispiel: Zahlungsverpflichtung gegenüber den Versorgern).

Wohnungseigentümerversammlung

ist das "Parlament" der Eigentümergemeinschaft, in der jeder Wohnungseigentümer Sitz und Stimme hat.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

enthält Regelungen für den Fall der Teilung eines Grundstücks durch Teilungserklärung bezüglich des Wohnungseigentums, Teileigentums und das Gemeinschaftseigentums. Es regelt ebenfalls die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, die Aufgaben und Befugnisse der Verwaltung sowie des Verwaltungsbeirates.

Wohnungseigentumsverwalter

hat Aufgaben und Befugnisse gemäß § 27 WEG zu erfüllen und wahrzunehmen. Der Verwalter wird durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer bestellt und hat die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu befolgen.

siehe auch: Leistungen der WOBEGE im Rahmen der Wohnungseigentumsverwaltung

Wohnungsgrundbuch

ist ein spezielles Grundbuchblatt, in welchem unter anderem der entsprechende Miteigentumsanteil an dem Gebäude/Grundstück, das zugehörige Wohnungseigentum sowie eventuell bestehende Sondernutzungsrechte aufgeführt sind.

Z

Zeitwert

ist die Berechnungsgrundlage bei der Bestimmung der Höhe der Wiederbeschaffungskosten im Falle einer Schadensersatzforderung („neu für alt“).

Zinsbindung

bestimmt den Zeitraum, für den die Zinsen eines Annuitätendarlehens festgeschrieben wurden.

vgl. auch: Annuitäten, Tilgung

Zwangsversteigerung

ist eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung in das Grundeigentum. Im Zuge der Zwangsversteigerung wird das Grundstück zwangsweise veräußert und der Gläubiger der Forderung aus dem Erlös befriedigt.

Zwangsverwaltung

ist eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung. Sie ist lohnend bei einer Immobilie, die nennenswerte Erträge bringt. Jedoch kann die Zwangsverwaltung im Falle der Verwahrlosung der Immobilie durch den Schuldner trotz Ermangelung von Erträgen wirtschaftlich geboten sein, da der Wertverlust durch ordnungsgemäße Verwaltung verhindert werden könnte. Die Zwangsverwaltung dient oft der Vorbereitung der Zwangsversteigerung.

Zwangsvollstreckung

beschreibt die von staatlichen Organen (Gerichtsvollzieher, Vollstreckungsgericht) durchgeführten Verfahren zur zwangsweisen Beitreibung einer Forderung. Er ermöglicht dem Gläubiger durch den Eingriff in das Vermögen des Schuldners die Durchsetzung oder Sicherung seines Anspruchs. Maßnahmen der Zwangsvollstreckung sind die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung, Pfändung, Zwangssicherungshypothek, Zwangsversteigerung usw.

Zweckentfremdung

umfasst beispielsweise andauernden Leerstand einer Wohnung, Nutzung der Wohnfläche als Büro- oder Gewerbefläche, aber auch den Abriss oder sonstiges Unbrauchbarmachen. Derartiges Vorgehen ohne explizite Genehmigung stellt dann eine Ordnungswidrigkeit dar.

Dass Wohnraum nur mit einer speziellen Voraussetzung und mit Genehmigung zu anderen Zwecken genutzt werden darf, können Städten und Gemeinden verfügen.