Das Bild zeigt das Gebäude der WOBEGE in der Winckelmannstraße aus der Vogelperspektive.

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Kaffeetasse und Stift auf zusammengefalteter Zeitung

Die eigenen 4 Wände - Ihr Eigentümermagazin

Rechtliche Themen

Die Eigentümerversammlung

Teil 1: Von der Einladung bis zum Versammlungsprotokoll

Familie Bauer hat sich nach vielen Jahren als Mieter eine Eigentumswohnung gekauft. Kurze Zeit später erhält sie die Einladung zur Eigentümerversammlung. Die frischgebackenen Immobilienbesitzer sind unschlüssig. Muss man da hingehen? Ist es für sie überhaupt wichtig? Und was, wenn sie an dem Abend verhindert sind?

Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen. Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Gremium einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dort beraten und entscheiden die Eigentümer über die wesentlichen Angelegenheiten der Verwaltung. Viele Rahmenbedingungen werden durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Fluch Teilnahme

Grundsätzlich müssen alle stimmberechtigten Personen zur Eigentümerversammlung geladen werden:

Wohnungseigentümer (im Grundbuch eingetragen)
Insolvenz- und Zwangsverwalter
Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker
Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich und für Außenstehende nicht zugänglich.

Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und die Ausübung des Stimmrechts sind keine höchstpersönlichen Angelegenheiten und können deshalb auch von einem Vertreter übernommen werden. Theoretisch ist deshalb jeder Eigentümer berechtigt, sich durch einen beliebigen Dritten in der Teilnahme und den Abstimmungen vertreten zu lassen.

Im Einzelfall hängt die Möglichkeit einer Vertretung bzw. Erteilung einer Stimmrechtsvollmacht davon ab, ob diese durch eine Regelung in der Teilungserklärung oder eine Vereinbarung eingeschränkt wurde. Die Einschränkung der Vertretungsberechtigung auf einen Personenkreis – z. B. Ehegatten, Kinder, andere Eigentümer und den Verwalter – wird zumeist anerkannt.

Ladung

Die gesetzliche Ladungsfrist beträgt gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zwei Wochen. Das Einladungsschreiben muss fristgerecht beim Empfänger eingegangen sein. Auch hier müssen abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung beachtet werden.

Die Nichteinhaltung der Frist führt zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht jedoch automatisch dazu, dass die gefassten Beschlüsse ungültig sind.

Sollte aufgrund besonderer Dringlichkeit der zur Beschlussfassung stehenden Tagesordnungspunkte die Ladungsfrist nicht eingehalten werden können, ist auch eine kürzere Frist möglich (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG), dann auch ohne Auswirkung auf die Gültigkeit der gefassten Beschlüsse.

Das Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung muss folgende Punkte beinhalten:

vollständige Angaben zu Namen und Anschrift des Adressaten
vollständige Angaben des Namens und der Anschrift des Verwalters
genaue Bezeichnung der Gemeinschaft
Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung
Tagesordnung
Optional kann auf die Möglichkeit der Stimmrechtsübertragung hingewiesen werden.

Tagesordnung

Die konkrete Ausgestaltung mit Tagesordnungspunkten ist Aufgabe der WEG-Verwaltung in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat. Die Tagesordnung muss alle zur Beschlussfassung stehenden Sachverhalte enthalten. Die Eigentümer können weitere Tagesordnungspunkte hinzufügen. Die Ansprüche der Eigentümer auf die Aufnahme von Tagesordnungspunkten in einer Eigentümerversammlung ergeben sich mittelbar aus dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Wenn ein Miteigentümer verlangt, dass sich die Versammlung mit einem bestimmten Thema beschäftigt, muss er dies beim Verwalter rechtzeitig schriftlich beantragen. Für die Frist gilt § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG. Der Antrag auf Ergänzung der Tagesordnung muss den anderen Miteigentümern zumindest 14 Tage vor der Versammlung zur Kenntnis gebracht werden. Die Hausverwaltung prüft zudem, ob sachliche Gründe dafür sprechen, den Punkt in der Eigentümerversammlung zu erörtern und darüber abzustimmen

Beschlussfähigkeit

Um ordnungsgemäße Beschlüsse fassen zu können, muss die Versammlung beschlussfähig sein. Sie ist gemäß § 25 Abs. 3 WEG nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren – berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile.

Die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung der Eigentümer können allerdings auch ein anderes Quorum oder einen Verzicht hierauf vorsehen.

Der Verwalter ist gehalten, die Beschlussfähigkeit zu prüfen. Diese muss bei jedem einzelnen Beschluss gegeben sein und muss vom Verwalter zumindest gedanklich immer wieder geprüft werden, falls Teilnehmer die Versammlung verlassen.

Wiederholungsversammlung

Stellt der Verwalter fest, dass die Versammlung nicht beschlussfähig ist, muss er eine neue Versammlung (Wiederholungsversammlung) einberufen. Aus § 25 Abs. 4 WEG ergibt sich, dass zur Wiederholungsversammlung erst dann neuerlich geladen werden kann, wenn die Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung festgestellt ist. Die Verfahrensweise der Eventualeinberufung, bei der in der Ladung zur ersten Versammlung gleich auch zu einer Wiederholungsversammlung unmittelbar im Anschluss geladen wird – für den Fall der Beschlussunfähigkeit –, ist daher in der Regel unzulässig.

Für die Einberufung der Wiederholungsversammlung gelten dieselben Regeln wie für die Erstversammlung. Auch hier gilt die gesetzliche Ladungsfrist von mindestens zwei Wochen und die Tagesordnung bleibt unverändert. Allerdings ist die Wiederholungsversammlung unabhängig von der Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig, worauf in der Einladung hingewiesen werden muss.

Stimmrechtsverteilung

Nach § 25 Abs. 2 WEG gilt das Kopfprinzip, das bedeutet, dass jeder Eigentümer nur eine Stimme hat, selbst wenn ihm mehrere Wohnungen gehören.

In der Teilungserklärung kann festgelegt sein, dass sich das Stimmrecht aus den Miteigentumsanteilen ergibt, dem sogenannten Wertprinzip, oder auch nach Anzahl der Objekte, dem Objektprinzip.

Versammlungsprotokoll

Gemäß § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG ist über die Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung gefasst werden, ein Protokoll zu erstellen. Falls nicht anders festgelegt, erstellt der Verwalter diese Niederschrift. Aus dem Protokoll müssen alle behandelten Tagesordnungspunkte hervorgehen. Es enthält zudem sowohl Beschlüsse als auch Abstimmungsergebnisse sowie Erläuterungen. Der Verwalter muss den Eigentümern das vollständige Protokoll zukommen lassen.

„Die Eigentümerversammlung, Teil 2: Von der Beschlussfassung bis zum Beschlussbuch“ folgt in Kürze.

Wenn der Lärm nicht aufhört

Seit 30 Jahren wohnt das Ehepaar Schulz, inzwischen im Ruhestand, schon in ihrer Erdgeschosswohnung im Stiftweg. Direkt darüber gibt die Klavierlehrerin Frau Note regelmäßig Unterricht. Im dritten Geschoss hat Familie Hummel gerade ihr drittes Kind bekommen und im Dachgeschoss zieht seit Wochen eine Studenten-WG ein.

Eine vielfältige Hausgemeinschaft mit unterschiedlichen Lebenskonzepten, Familienstrukturen und Tagesrhythmen – eben ein typisches Berliner Mehrfamilienhaus. Klar, dass es da auch schon mal zu Unstimmigkeiten kommen kann. Die Ruhestörung ist das Thema Nummer eins beim Nachbarschaftsstreit.

Individuelle Bedürfnisse

Grundsätzlich sollte sich jeder Hausbewohner an die Hausordnung halten. Aber jeder hat ein anderes subjektives Ordnungs- und Ruheempfinden. Das Rentnerehepaar hört nicht so gut und stellt den Fernseher etwas lauter. Die Klavierlehrerin spielt mit Leidenschaft oft noch nach 22:00 Uhr ihre geliebten Sonaten, und die Kinder von Familie Hummel veranstalten Autorennen mit Bobby Cars im Flur mit Dielenboden. Die Studenten laden gerne Freunde ein und feiern die ein oder andere Party.

Was ist eine Ruhestörung?

Jeder fühlt sich vom anderen in seinem Wohlbefinden und in seinem Ruhebedürfnis gestört. Das Verhalten ist aber nur dann eine Ruhestörung, wenn es objektiv von jedem als störend empfunden wird.

Persönliche Gespräche hilfreich

Ein persönliches Gespräch mit dem Störer wirkt zuweilen Wunder. Aber nicht zu lange warten! Man findet die andauernde Störung erfahrungsgemäß mit dem Zeitablauf immer frecher und ignoranter. In einer „geladenen“ Stimmung ein klärendes Gespräch zu suchen, verspricht nur wenig Aussicht auf Erfolg. Dabei realisiert der Verursacher oft nicht, dass sich jemand durch sein Verhalten gestört fühlen könnte.

Die Polizei rufen

Hört die Lärmbelästigung nicht auf und wird das Verhalten des Ruhestörers auch von anderen als störend empfunden, sollte die Polizei gerufen werden. Die Polizei ist zwar verpflichtet zu kommen, jedoch darf sich der Anrufer nicht anonym melden. Ein anonymer Anruf
löst keinen Einsatz aus.

Lärmprotokoll bei Dauerstörung

Ist der Ruhestörer unbelehrbar, werden weitere Maßnahmen erforderlich. Die Ruhestörung muss im Verfahren bewiesen werden. Die Bezirks-/Ordnungsämter und die Gerichte fordern zum Nachweis der Ruhestörungen die Vorlage eines Lärmprotokolls. Die Aufzeichnungen müssen Datum und Uhrzeit sowie Dauer, Art und Ausmaß der Ruhestörung beinhalten. Zusätzlich sollten auch Schlichtungsversuche oder vergebliche Kontaktaufnahmen sowie gegebenenfalls Zeugen vermerkt werden. In einem Verfahren müssen die Belästigungen und Ruhestörungen oft persönlich bestätigt werden. Man sollte daher mit einer Zeugenbefragung rechnen und eine grundsätzliche Bereitschaft dazu mitbringen.

Die Verwaltung hilft

Mieter und Wohnungseigentümer können gleichermaßen von Ruhestörungen betroffen sein. Wenn die Verwaltung bei der Anfertigung eines Lärmprotokolls helfen soll, benötigen die Verwalter dafür detaillierte, fortlaufende Anzeigen der Ruhestörungen. Ein Muster für ein Lärmprotokoll kann bei der Verwaltung angefordert werden.

Rechtliche Möglichkeiten

Die Eigentümergemeinschaft kann mit einem aussagekräftigen Lärmprotokoll und einem Beschluss zur Vergemeinschaftung gegen den Störer einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 (1) BGB in Verbindung mit § 15 (3) Wohnungseigentumsgesetz (WEG) durchsetzen.

Unternimmt die Eigentümergemeinschaft nichts, kann jeder Eigentümer, der sich von seinem Nachbarn gestört fühlt, jederzeit allein Unterlassungs-, Besitzstörungs- und Schadensersatzansprüche geltend machen (§ 14 (1) WEG).

Hausfrieden hergestellt

Die Bewohner im Stiftweg haben sich inzwischen verständigt und wollen zukünftig durch gegenseitige Rücksichtnahme, Respekt und Toleranz für ein störungsfreies Zusammenleben sorgen.

Gehen von einer Wohnung aufgrund der sogenannten Überbelegung Störungen des Hausfriedens aus und liegt der Verdacht einer Zweckentfremdung nahe, dann können die Musterformulare unter www.berlin.de/zweckentfremdung genutzt werden.

Empfehlung:

„Ruhe, bitte!“ – eine Broschüre der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz

Rechte und Pflichten beim Wohnungskauf

Wer zahlt was beim Eigentumswechsel?

"eigene 4 Wände", Ausgabe 06/2018

Bei dem Verkauf einer Immobilie stellen sich für den Käufer wie auch für den Verkäufer viele Fragen. Wer zahlt ab wann das Hausgeld? Was ist mit Nachforderungen oder Rückzahlungen aus der Abrechnung? Und wer muss für eventuelle Sonderumlagen aufkommen?

Eigentum verpflichtet

Beim Kauf von Gebrauchsgegenständen wechselt das Eigentum beim Tausch von Ware gegen Geld. Das ist bei Immobilien nicht ganz so einfach. Hier vollzieht sich der Eigentumsübergang in zwei Phasen. Zuerst wird ein notarieller Kaufvertrag geschlossen, in dem alle Rechte und Pflichten der Parteien schuldrechtlich geregelt werden. So wird vereinbart, wann der Kaufpreis zu zahlen ist und ab wann Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen (Besitzübergang). In der Regel wird in einem Kaufvertrag auch eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Erwerbers vereinbart, um so den künftigen Eigentumserwerb zu sichern. Nach Erfüllung aller Voraussetzungen wird der Notar dann die Umschreibung im Grundbuch veranlassen. Erst mit Eintragung des Käufers im Grundbuch ist der Eigentumswechsel vollzogen. Der Käufer ist ab diesem Zeitpunkt der Wohnungseigentümer.

Als Wohnungseigentümer ist der Käufer nun Inhaber aller Rechte und Pflichten, insbesondere bezüglich des Sonder- und Gemeinschaftseigentums (gemäß § 10 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz – WEG). Er tritt in die Eigentümergemeinschaft ein und ist damit an die Gemeinschaftsordnung sowie an alle zuvor gefassten Beschlüsse gebunden.

Schuldrechtliche Vereinbarungen

Zwischen dem vereinbarten Besitzübergang und der Eintragung im Grundbuch liegen oft mehrere Wochen oder sogar Monate. Deshalb vereinbaren der Käufer und der Verkäufer im Kaufvertrag häufig einen sogenannten Nutzen-Lasten-Wechsel, also wer welche Zahlung ab Besitzübergang übernimmt. In der Regel ist der Käufer ab diesem Zeitpunkt zur Zahlung aller Lasten wie Hausgeld, Grundsteuer und ggf. Sonderumlagen verpflichtet. Diese Vereinbarungen werden jedoch schuldrechtlich geschlossen und wirken damit nur zwischen Käufer und Verkäufer.

Kaufvertrag auf dem ein Schlüssel liegt und ein kleines Hausmodell steht

Gesetzliche Zahlungspflichten

Gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nach den gesetzlichen Regelungen grundsätzlich immer der Wohnungseigentümer, der zum Zeitpunkt der Zahlungspflicht im Grundbuch eingetragen ist. Das bedeutet im Einzelnen folgendes:

Sonderumlage: Die Gemeinschaft kann zur Deckung eines außerordentlichen Finanzbedarfs (z. B. für dringend erforderliche Reparaturarbeiten) eine Sonderumlage beschließen, die dann von jedem Wohnungseigentümer zu zahlen ist. Die Zahlungsverpflichtung richtet sich nach der Fälligkeit der Sonderumlage. Wurde die Sonderumlage vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst danach fällig, muss der neue Eigentümer (Käufer) den Betrag bezahlen. Ist die Sonderumlage bereits fällig gestellt, haftet der Verkäufer bis zum Eigentumswechsel. Werden die fälligen Forderungen nicht gezahlt, so kann die Gemeinschaft ihren Zahlungsanspruch nötigenfalls gerichtlich gegen denjenigen geltend machen, der zum Fälligkeitszeitpunkt im Grundbuch eingetragen war oder ist. Für einen internen Ausgleich zwischen den Parteien haben diese selbst durch entsprechende Regelungen im Kaufvertrag zu sorgen.

Hausgeld: Auch die Zahlungspflicht der Hausgelder richtet sich nach der Fälligkeit. Auf der Grundlage des beschlossenen Wirtschaftsplans ist der Verkäufer für die Zahlung des Hausgeldes bis zum Eigentumswechsel verantwortlich. Ab Eintragung des Käufers im Grundbuch richtet sich die Zahlungspflicht gegen den neuen Eigentümer.

Der zwischen den Parteien vereinbarte und nur zwischen diesen wirkende Nutzen- und Lastenwechsel hat keine Auswirkungen darauf, gegen wen die fällige Forderung geltend gemacht wird. Dieser regelt nur die Ausgleichsmöglichkeiten zwischen Käufer und Verkäufer. Allerdings haftet der neue Eigentümer in der Regel nicht für rückständige Hausgeldzahlungen seines Vorgängers.

Einzeljahresabrechnung: Scheidet ein Eigentümer aus einer Eigentümergemeinschaft aus, hat er keine Stimmrechte mehr, mit der Folge, dass ihn keine Rechte und Pflichten aus der Abrechnung des Vorjahres treffen. Der neue Eigentümer übernimmt mit Eintritt in die Eigentümergemeinschaft die Zahlungsverpflichtungen (vgl. § 16 Abs. 2 WEG). Die Rechtswirkungen aus der Abrechnung entfalten sich demnach nur zulasten oder zugunsten des neuen Eigentümers. Entscheidend ist dabei immer die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Ist der Eigentumswechsel zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung bereits erfolgt, obliegt dem neuen Eigentümer die Zahlung einer etwaigen Abrechnungsspitze. Eine solche Abrechnungsspitze ergibt sich, wenn die für das Objekt angefallenen Ausgaben die Summe der nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Hausgelder übersteigen. Dieser Differenzbetrag ist durch den neuen Eigentümer zu zahlen. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Guthaben, steht dieser Betrag dem neuen Eigentümer zu.

Ausnahmen bestätigen die Regel

Die Zahlungspflichten bei Eigentumswechsel können durch eine einstimmige Vereinbarung aller Eigentümer, die im Grundbuch eingetragen wird, geändert werden. Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind ebenfalls möglich.

Erfolgt der Eigentumswechsel durch Erbfolge, so gehören Hausgeldrückstände des Erblassers zu den Nachlassverbindlichkeiten. Die Erben haften also in vollem Umfang für die Zahlungsrückstände.

Böse Überraschungen vermeiden

Jeder Käufer ist gut beraten, wenn er sich vor dem Kauf nicht nur die Wohnung zeigen lässt, sondern auch alle wichtigen Unterlagen. Dazu gehören die Protokolle der letzten (mindestens drei) Eigentümerversammlungen, die Jahresabrechnung und der aktuelle Wirtschaftsplan. So können eventuelle Kosten für Sonderumlagen oder Mehrkosten für Reparaturen abgeschätzt werden. Auch die Gemeinschaftsordnung und das Grundbuch sollten auf Sonderregelungen überprüft werden. Auf jeden Fall ist es wichtig, in den Kaufvertrag Regelungen über den Ausgleich von Zahlungsverpflichtungen aus dem Eigentumswechsel aufzunehmen.

Vermietung der Eigentumswohnung

„eigene 4 Wände“ Ausgabe 34 (12/2019)

Zu den wichtigsten Pflichten des Vermieters gehört die Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten und sind grundsätzlich Sache des Vermieters.

Erhaltungsmaßnahmen sind Vermietersache

Bei Erhaltungsmaßnahmen unterscheidet das Gesetz zwischen Instandsetzungen, bei denen vorhandene Schäden beseitigt werden, und Instandhaltungen, die vorbeugende Maßnahmen beinhalten. Darunter fallen Ausbesserungen oder Erneuerungen schadhafter Teile, wie z.B. die Reparatur defekter Dichtungen oder Fenster.

Erhaltungspflicht gilt auch im Treppenhaus
Die Erhaltungsverpflichtung des Vermieters bezieht sich nicht nur auf den Wohnraum, der dem Mieter vertraglich überlassen wurde. Sie bezieht sich auch auf die Teile des Gemeinschaftseigentums, die der Mieter üblicherweise nutzt, wie Treppenhaus, Fahrstuhl und Grünanlagen.

Bauarbeiten vorher ankündigen

Maßnahmen, die der Erhaltung der Mietsache dienen, hat der Mieter zu dulden. Wenn es sich nicht gerade um einen Havariefall handelt, müssen sie dem Mieter rechtzeitig ankündigt werden. Wie lange im Voraus, hängt vom Einzelfall ab, wir empfehlen mindestens einen Monat Vorlauf einzuplanen. Wird dies nicht eingehalten, kann der Mieter den Zugang zur Wohnung vorerst verweigern. Sogenannte „Bagatellmaßnahmen“, also kleinere Maßnahmen, wie Austausch von Thermostatventilen, können durchaus mit einer kürzeren Vorlaufzeit von ein bis zwei Wochen umgesetzt werden.

Mieter müssen Mängel melden

Um den Erhaltungspflichten nachzukommen, ist der Vermieter natürlich auf die Mitwirkung des Mieters angewiesen. Das Gesetz regelt eine unverzügliche Mitteilungsverpflichtung des Mieters, sollten während der Mietzeit Mängel auftreten. Unterlässt der Mieter dies, können unter Umständen Schadensersatzforderungen gegen ihn geltend gemacht werden. Dies gilt natürlich auch, wenn der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig einen Schaden an der Mietsache verursacht.

Schönheitsreparaturen umlegen – wenn’s im Vertrag steht!

Ist es entsprechend vertraglich vereinbart, lassen sich sowohl Schönheitsreparaturen als auch Kleinreparaturen auf den Mieter übertragen. Die sogenannte Kleinreparaturklausel kommt für solche Gegenstände in Betracht, die dem direkten und alleinigen Zugriff des Mieters unterliegen, wie z.B. Tür- und Fenstergriffe, Lichtschalter, Wasserhähne und dergleichen. Strom-, Wasser- und Gasleitungen hingegen sind immer Sache des Vermieters. Wir empfehlen Ihnen in jedem Fall den Vertragsentwurf von einem Juristen prüfen zu lassen, damit eine derartige Klausel in einem möglichen Streitfall auch Bestand hat.

Wichtig: Aktuelle Rechtsprechungen im Blick haben

Da der Mieter nicht unangemessen benachteiligt werden soll, ist die Auslegung dieser Vorschriften sehr streng und dem ständigen Wandel der Rechtsprechung unterlegen. Bereits kleine Abweichungen von den derzeit als wirksam angesehenen Formulierungen können Klauseln ungültig machen. Und dann könnte der Mieter eben nicht mehr für Schönheits- oder Kleinreparaturen in Anspruch genommen werden. Durch individuelle Vereinbarungen lässt sich im Gegensatz dazu zwar meist mehr regeln, jedoch muss der Vermieter im Streitfall beweisen, dass die Klauseln tatsächlich individuell ausgehandelt wurden. Auch Individualvereinbarungen müssen im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen gestaltet sein.

Fluch und Segen des Datenschutzes

In-Kraft-Treten der EU-DSGVO – Auswirkungen auf die Tätigkeit als Verwalter

Die EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) und ein neues Bundesdatenschutzgesetz sind am 25.05.2018 nach zweijähriger Übergangsfrist in Kraft getreten. Im Zuge dessen wurden zahlreiche Änderungen und Verschärfungen des Datenschutzes realisiert.

Hier sind die wichtigsten Änderungen und der Umgang mit ihnen bei der WOBEGECasus knacksus: personenbezogene Daten

Im Rahmen der DSGVO geht es um den Schutz personenbezogener Daten bei der Verarbeitung eben dieser durch öffentliche Stellen sowie natürliche und juristische Personen. Unter einer Datenverarbeitung versteht man ein Erheben, Erfassen, die Organisation, Speicherung, Veränderung, Verwendung, Übermittlung und auch die Löschung von Daten. Personenbezogene Daten sind solche, die einen Rückschluss auf bestimmte Personen zulassen bzw. mit diesen in Verbindung gebracht werden können.

Theorie und Praxis

Bereits lange vor Inkrafttreten der DSGVO beschäftigte sich die WOBEGE mit den neuen Anforderungen und ihrer praxiskonformen Umsetzung. In Zusammenarbeit mit der STADT UND LAND und dem externen Datenschutzbeauftragten wurden interne Prozesse angepasst, Auftragsverarbeitungsvereinbarungen mit externen Dienstleistern geschlossen und die Mitarbeiter bezüglich des Themas sensibilisiert. Dies gewährleistet die datenschutzkonforme Datenverarbeitung und ihre Nachweisbarkeit

Wichtigster Punkt: Informationspflicht

Die wichtigste Änderung ist die umfassende Informationspflicht über die Verarbeitung personenbezogener Daten. Nach der DSGVO müssen die Betroffenen über die Datenverarbeitung noch vor Erhebung der Daten sowie über ihre Rechte informiert werden.

Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, hat die WOBEGE die Datenschutzinformationen auf ihrer Website angepasst und arbeitet mit einer Verlinkung in den E-Mail-Signaturen. Eigentümer und Mieter, aber auch andere Geschäftspartner, werden so bereits beim ersten Kontakt über die Verarbeitung ihrer Daten informiert.

Durch Verwaltervertrag keine neue Einwilligung nötig

Bereits vor Inkrafttreten der DSGVO haben Unternehmen E-Mails und Schreiben mit der Bitte um Zustimmung zur Datenverarbeitung in Umlauf gebracht. Denn für den Datenschutz gilt der Grundsatz: Es ist solange verboten, bis es erlaubt ist. Zum Thema Eigentums- und Wohnungsverwaltungstätigkeit findet sich eine gesetzliche Regelung im Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO. Eine Verarbeitung personenbezogener Daten durch die WOBEGE ist zulässig, wenn diese für die Erfüllung eines Vertrags, dessen Vertragspartei die betroffene Person ist, erforderlich ist. Vertragliche Grundlage für die Verarbeitung personenbezogener Daten bildet im Rahmen der Miet- und Eigentumsverwaltung der Verwaltervertrag, der den Verwalter ermächtigt, Maßnahmen zu Gunsten der Gemeinschaft oder der Mieter zu veranlassen. Auf Grund der vertraglichen Grundlage bedarf es für die Verarbeitung personenbezogener Daten, soweit es sich um die Erfüllung der Verwalterpflichten handelt, keiner ausdrücklichen Einwilligung der Betroffenen zur Datenverarbeitung

Personenbezogene Daten bei Aufträgen an Dritte

Geschäftspartner, die durch ihre Tätigkeit für die WOBEGE Zugriff auf personenbezogene Daten haben, müssen mit uns eine Vereinbarung über die Datenverarbeitung (AVV) abschließen. Dies folgt aus Art. 28 DSGVO. Die Auftragsverarbeitung stellt eine vertragliche Grundlage für eine Datenverarbeitung zwischen der WOBEGE und dem Auftragsverarbeiter dar. Im Rahmen der Verwaltungstätigkeit sind das beispielsweise Messdienstleister, die die Heiz- und Wasserkostenabrechnungen für die WOBEGE erstellen. Auch vor dem Inkrafttreten der DSGVO waren solche Vereinbarungen vorgesehen, doch die gesetzlichen Pflichtinhalte wurden nun angepasst. Neu definiert wurde die Haftung des Auftragsverarbeiters: Bei Verstößen kann dieser direkt mit Bußgeldern bestraft werden, während vorher nur der Verantwortliche haftbar gemacht werden konnte.

Erweiterte Rechte der Betroffenen

Die Artikel 12 bis 23 DSGVO sehen eine Erweiterung der Rechte der Betroffenen vor. So haben sie das Recht auf umfassende Auskunft darüber, welche ihrer Daten bei der WOBEGE verarbeitet werden. Weiterhin besteht ein Recht auf Auskunft über die gespeicherten Daten, deren Berichtigung, auf Löschung sowie auf Übertragbarkeit der personenbezogenen Daten. Das Recht auf Löschung besteht, soweit die Daten für die Durchführung des Vertragsverhältnisses nicht mehr erforderlich sind, bzw. gesetzliche geregelte Aufbewahrungsfristen – bspw. nach dem Handelsgesetzbuch oder der Abgabenordnung – dem nicht entgegenstehen

Dokumentationspflicht

Die DSGVO sieht außerdem vor, dass von den verantwortlichen Stellen ein Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten nach Art. 30 DSGVO zu erstellen ist. Im Vergleich zur bisherigen Rechtslage muss dieses Verzeichnis nun zusätzliche Angaben, wie z. B. Name und Kontaktdaten des Datenschutzbeauftragen, Löschfristen und die technisch und organisatorischen Maßnahmen zur Gewährleistung des Datenschutzes erhalten. Das Verzeichnis muss auf Anfrage der Aufsichtsbehörde zur Verfügung gestellt werden

Dynamischer Prozess

In Zukunft bleibt abzuwarten, wie sich die Umsetzung der neuen Datenschutzgesetze entwickelt. Die Kontrollen der Aufsichtsbehörden und die enge Zusammenarbeit mit unserem Datenschutzbeauftragten werden zeigen, ob weitere Maßnahmen eingeführt werden, um die Regelungen des Datenschutzes lückenlos umzusetzen.

Immobilie vererben oder verschenken?

Nachlass zu Lebzeiten regeln: Schenken hat einige Vorteile, birgt aber auch Risiken.

Das Eigenheim ist für Viele ein Lebenstraum, den sie auch über den eigenen Tod hinaus als Wohnraum oder als Kapitalanlage für den Partner, die Kinder oder
Enkel erhalten wollen. Die Erben sollen sich darüber freuen – und diese Freude soll möglichst nicht durch enorme Steueransprüche des Staates getrübt werden. Manchmal ist es deshalb günstiger, die Immobilie schon vorher zu übertragen.

Das Wichtigste vorab: Eine allgemeingültige Ideal-Strategie gibt es nicht. Ob vererben oder verschenken günstiger ist, hängt immer vom Einzelfall ab.

Gleiche Steuerfreibeträge bei Erbschaft und Schenkung

Für Erbschaften und Schenkungen gelten in Deutschland die gleichen Steuerfreibeträge und Steuersätze. Demnach ist es eigentlich egal, ob eine Immobilie geschenkt oder vererbt wird. Liegt der Wert des Immobilienvermögens aber deutlich über den Freibeträgen, sollte man über eine schrittweise Schenkung nachdenken. Insbesondere, wenn der Begünstigte ein entfernter Verwandter ist oder in keinem Verwandtschaftsverhältnis zu dem Schenker steht.

Die Höhe des Steuersatzes und des Freibetrages bemisst sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis: Je enger der Verwandtschaftsgrad, desto niedriger ist der Steuersatz und desto höher ist der Freibetrag. Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner können 500.000 Euro steuerfrei erben. Bei Kindern beträgt der Freibetrag pro Kind 400.000 Euro. Bei Eltern und Großeltern ist der Freibetrag abhängig davon, ob es sich um Schenkung oder Erbe handelt.

Bei einer Erbschaft können Ehepartner und Kinder zusätzlich zum Steuerfreibetrag auch den Versorgungsfreibetrag in Anspruch nehmen. Der kann zwischen 10.300 und 256.000 Euro liegen und vermindert den zu versteuernden Kapitalwert.

Ehegatten, Lebenspartner und Kinder können steuerfrei erben

Eine Immobilie kann aber auch steuerfrei an Ehepartner oder Kinder vererbt werden, wenn der Erbe in der vom Verstorbenen zuvor selbstgenutzten Immobilie mindestens zehn Jahre wohnt. Für Kinder gilt außerdem eine maximale Größe der Wohnung oder des Hauses von 200 m2.

Vorsicht: Wer vor Ablauf der Zehnjahresfrist das geerbte Haus dennoch vermietet, verkauft oder nur als Zweitwohnsitz nutzt, muss die Erbschaftssteuer rückwirkend zahlen. Nur wer zwingende Gründe hat und beispielsweise als Pflegefall in ein Heim ziehen muss, kann die Selbstnutzung aufgeben.

Schenken ist günstiger als vererben
Zwar gelten für den Beschenkten dieselben Freibeträge und Steuersätze wie für den Erben, doch der Hauptvorteil einer Schenkung ist, dass der Beschenkte seinen Freibetrag mehrfach nutzen kann. Denn der Freibetrag steht ihm alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Somit kann größeres Vermögen in Etappen steuerfrei übertragen werden.

Vorteil: Bei einer Schenkung darf die Immobilie sofort weiterverkauft werden.

Nachteil: Immobilien können nur mit notariellem Vertrag übertragen werden. Wie bei einem Verkauf fallen also Kosten für den Notar und das Grundbuchamt an.

Diese Freibeträge gelten für Erbschaften und Schenkungen (gemäß Erbschaftssteuergesetz):

Verschenken und weiter nutzen

Will ein Schenker bis zum Lebensende die Immobilie selbst bewohnen oder von den Mieteinnahmen profitieren, sollte er sich absichern und ein Nießbrauchrecht oder ein Wohnrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Was sinnvoller ist, hängt stets vom Einzelfall ab. Ein Wohnrecht kann von Vorteil sein, da Gläubiger des Schenkers darauf im Gegensatz zum Nießbrauchrecht nicht zugreifen könnten. Mit einem Nießbrauchrecht sichert sich der Schenker aber mehr Möglichkeiten. Er kann dann beispielsweise die Immobilie bewohnen, vermieten oder auch gewerblich nutzen. Was im Detail vereinbart wird, sollte ein Übergabevertrag regeln.

Ein notarieller Übergabevertrag regelt beispielsweise auch, wer die Kosten für Reparaturen oder eine Instandhaltung übernehmen muss, oder, dass das Haus wieder an den Schenker zurückfällt, sollte der Beschenkte sterben oder insolvent werden.

Vorsicht: Es drohen einkommenssteuerliche Fallen, denn steuerlich muss statt des Verkehrswerts der Kapitalbarwert des Nießbrauchrechts zugrunde gelegt werden.

Für den Notfall absichern

Was passiert, wenn der Schenker zum Pflegefall wird und die Heimkosten nicht aufbringen kann? Darf das Sozialamt auf das frühere Vermögen zurückgreifen? Zunächst werden die Kinder zur Kasse gebeten. Können auch diese nicht zahlen, darf das Amt die Schenkung rückgängig machen – allerdings nur, wenn diese noch keine zehn Jahre zurückliegt.

Wichtig: Hat der Schenker Nießbrauch vereinbart, kann das Sozialamt nur die möglichen Mieteinnahmen der Immobilie verlangen.

Die Hauseigentümer sollten eine notariell beglaubigte Vorsorgevollmacht abschließen, um sich für den Notfall abzusichern. Der Bevollmächtigte darf dann das Haus schon zu Lebzeiten verkaufen, wenn der ursprüngliche Eigentümer sich nicht mehr äußern kann, aber das Geld beispielsweise für die Pflege gebraucht wird.

Schenkungsvertrag oder Testament
Ob Schenkung oder Erbschaft – jeder kann die Übertragung seines Nachlasses aktiv steuern. Durch die relativ hohen Freibeträge für enge Verwandte ist die Übertragung des klassischen Eigenheims oder der Eigentumswohnung meist steuerfrei. Wer seinen Familienangehörigen jedoch größere Immobilienwerte hinterlassen möchte, kann diesen durch schrittweise Schenkungen hohe Steuerzahlungen ersparen. Allerdings sind dabei formale Anforderungen, eine geschickte Planung und ein paar Risiken unbedingt zu beachten. In jedem Fall ist es ratsam, sich von einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Weitere Informationen: www.bnotk.de/Buergerservice/Informationen/Erben/index.php

Änderung im Melderecht

Wohnungseigentümer müssen Einzug des Mieters bestätigen

Seit November 2015 gilt das neue Bundesmeldegesetz. Die wichtigste Neuerung ist, dass Mieter bei der Anmeldung eines neuen Wohnsitzes eine Bestätigung des „Wohnungsgebers“ (beispielsweise Wohnungseigentümer) vorlegen müssen. Wer sich ummeldet, muss nun auch genaue Angaben machen, wie viele Personen in die Wohnung einziehen.

Warteraum mit fünf leeren Stühlen vor Wand mit Uhr

Hintergrund

Das vor 14 Jahren gelockerte Meldegesetz ermöglichte die Anmeldung einer Scheinadresse, da kein Nachweis über die tatsächliche Anmietung einer Wohnung erbracht werden musste. Es sollte für weniger Bürokratie sorgen, öffnete aber Kriminellen wie Kreditkartenbetrügern Tür und Tor. Aber auch Familien konnten sich problemlos im Einzugsgebiet ihrer Wunschschule anmelden, ohne tatsächlich dort zu wohnen.

Unveränderte Frist

Nach dem Umzug muss die Anmeldung der Wohnung innerhalb von 14 Tagen erfolgen. Da Termine jedoch oft für Monate ausgebucht sind, genügt das Datum der Terminvergabe als Nachweis.

Sondereigentumsverwaltung

Wer seine Eigentumswohnung durch die WOBEGE verwalten lässt, braucht sich nicht um die Wohnungsgeberbestätigung zu kümmern. Das erledigt Ihr Verwalter oder Ihre Verwalterin für Sie.

Musterformular für Wohnungsgeber

Auf der Seite der Senatsverwaltung kann unter Formulare ein Musterdokument heruntergeladen werden: www.berlin.de/formularserver/formular.php?40254

Änderung im Melderecht

Künftig bezahlt bei Vermietungen derjenige den Makler, der ihn bestellt.

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde neben der Mietpreisbremse auch das sogenannte Bestellerprinzip beschlossen. Das bringt für Makler entscheidende Änderungen bei der Vermittlung von Mietobjekten mit sich.

Was bedeutet das Bestellerprinzip?
Künftig soll bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen derjenige die Provision bezahlen, der die Leistung in Auftrag gegeben hat. Auftraggeber können weiterhin sowohl Mieter als auch Vermieter sein. Allerdings sieht das Gesetz vor, dass Makler Mietern keine ihm bereits schon bekannte Wohnung aus ihrem Bestand oder ihrer Datenbank anbieten dürfen, wenn der Mieter Provision zahlen soll.

Zudem ist im Gesetz festgeschrieben, dass Verträge über die Wohnungsvermittlung künftig immer in Textform – zum Beispiel mittels E-Mail – geschlossen werden müssen.

Maklervertrag auf dem Holzwürfel liegen mit den Worten Wer zahlt

Bestellerprinzip gilt nicht für den Verkauf

Die neue Regelung gilt nicht für den Verkauf von Immobilien! Hier kann nach wie vor frei verhandelt werden, ob Verkäufer, Käufer oder beide Parteien zusammen die Provision übernehmen. Beim Vertrieb von Eigentumswohnungen, Häusern oder Grundstücken werden gegebenenfalls auch weiterhin Provisionen verlangt.

Ab wann gilt das Gesetz?

Laut Bundesjustizministerium tritt das neue Gesetz am 1. Juni 2015 in Kraft und gilt ohne Übergangsfristen bundesweit.

Versicherung für die WEG - Teil 2

Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 20 (10/2012)

Als Haus- und Grundbesitzer ist man dafür verantwortlich, dass andere Personen, zum Beispiel Passanten, keinen Schaden auf dem versicherten Grundstück erleiden. Die Hauseigentümer sind verpflichtet, entsprechende Vorkehrungen zu treffen. Im Fachjargon heißt das, der sogenannten Verkehrssicherungspflicht nachkommen.

Verschärfte Haftung

Die Haftung des Hausbesitzers ist verschärft, also umfassender als bei einer „normalen“ Haftpflichtsituation. Im Schadensfall muss er nachweisen, dass die notwendige Sorgfalt zur Schadenvorbeugung beachtet wurde. Das bedeutet, dass die Eigentümer beweisen müssen, dass zum Beispiel die Dachflächen des Hauses regelmäßig überprüft wurden und ein möglicher Schaden für sie nicht ersichtlich war.

Schadensbeispiel

Der Versicherungsnehmer versäumt es, trotz eines Hinweises des Mieters, das Dach ausbessern zu lassen. Beim Sturm löst sich ein Dachziegel und verletzt einen Passanten schwer.
Der Versicherungsnehmer unterlässt es, im Herbst rechtzeitig feuchtes Laub vor seinem vermieteten Haus beseitigen zu lassen. Ein Fußgänger stürzt und verletzt sich.
Der Handlauf des Treppengeländers in einem Mehrfamilienhaus ist schadhaft. Der Mieter trägt Verletzungen an der Hand davon.
Der Hausbesitzer hat seinen Gartenzaun gestrichen, versehentlich aber kein entsprechendes Hinweisschild angebracht. Die Kleidung eines Passanten wird beschmutzt.
Der Rückstauverschluss des Kanalanschlusses ist vom Hausbesitzer versehentlich nicht geschlossen worden. Bei Gewitterregen dringt durch Rückstau Wasser ein und beschädigt die von Mietern abgestellten Sachen.

Private Haftpflichtversicherung

Die Haftpflicht greift, wenn der Versicherte einem anderen schuldhaft einen Schaden zufügt. Die Privathaftpflicht deckt die typischen Risiken des Alltags ab.

Zusätzlich kann unter anderem die Forderungsausfallversicherung vereinbart werden. Diese deckt die eigenen Forderungen des Versicherungsnehmers ab, wenn zum Beispiel der Schadensverursacher zahlungsunfähig sein sollte. Die Ausfalldeckung greift jedoch nur, wenn ein rechtskräftiger gerichtlicher Titel gegen den Verursacher vorliegt. Es müssen alle notwendig vorausgehenden Schritte durchgeführt worden sein.
Abhängig von dem privaten Engagement sollte jeder die Mitversicherung der Gefälligkeitsschäden und der in der Ausübung eines im Ehrenamtes zugefügten Schäden abwägen.
Die Haftpflichtversicherung ersetzt bei einem Schaden den Zeitwert. Wenn der Schadensverursacher keine Versicherung hat, so haftet er für die entstandenen Schäden mit dem gesamten Vermögen.

Schadensbeispiele

Ein Blumentopf kippt beim Gießen um und trifft einen Passanten.
Der Versicherte übersieht an der Ampel einen Fußgänger und verletzt ihn.
Der Versicherungsnehmer hilft bei einem Umzug aus. Dabei geht der von ihm getragene Spiegel zu Bruch.
Als Elternbeirat der Schule baut der Versicherte die Sitzbänke für die Weihnachtsfeier auf. Durch einen Fehler beim Aufbau bricht eine Bank zusammen. Ein Besucher verletzt sich.

Hausratversicherung

Die Hausratversicherung ersetzt Schäden an Gegenständen der eigenen Wohneinrichtung bei Feuer, Blitz, Einbruch, Vandalismus, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Zur Wohnungseinrichtung gehören in der Regel auch Haustiere, Bargeld bis 1.000 €, Teppiche, elektrische Geräte, Gartengeräte, Campingausrüstung, aber auch geliehene Sachen.

Der Diebstahl von Fahrrädern ist nur in den alten Verträgen mitversichert. Bei den neuen Verträgen muss der Abschluss um eine entsprechende Klausel ergänzt werden.
Zudem ist die Versicherung von Elementarschäden und Überspannungsschäden möglich. Nur wenige Versicherungen beziehen die Überspannungsschäden bei einem Blitzschaden mit ein. Die Versicherung gegen Elementarschäden schützt Sie gegen Schäden die durch Hochwasser, Überschwemmung, Erdbeben, Erdsenkung, Schneedruck, Lawinen, Rückstau verursacht werden.
Bei einem Überspannungsschaden werden im Zweifelsfall alle die Geräte, die aufgrund von Überspannung kaputt gegangen sind, ersetzt. Achten Sie darauf, dass der Wiederbeschaffungswert und nicht lediglich der Zeitwert der Gegenstände der Schadensregulierung zugrunde gelegt wird. Im Idealfall wird im Schadensfall der Wiederbeschaffungswert ersetzt.
Neben dem reinen Schaden sind zum Beispiel Aufräum-, Transport- und Lager-, Reparatur- und Hotelkosten versichert.

Schadensbeispiele

Der Schlauch der Waschmaschine platzt. Die Wohnung wird überschwemmt.
Der Wasserhahn wird nicht richtig zugedreht. Das Wasser läuft über.
Der Fernseher fängt aufgrund eines technischen Defektes Feuer und setzt Teile des Zimmers in Flammen. Die Einrichtung wird durch Feuer beschädigt.
Ein Blitz schlägt in die Antenne ein. Die Antenne trägt einen Schaden davon.
Diebe verschaffen sich Zutritt zu der Wohnung und stehlen hochwertige Elektronikgeräte und Bargeld.
Die Täter finden beim Einbruch keine Wertsachen in der Wohnung. Daraufhin zerstören sie mutwillig die Wohnungseinrichtung.
Bei einem Gewitter kommt es zu einem Überspannungsschaden an den elektrischen Geräten in der Wohnung. Die Geräte funktionieren nicht mehr.

Vertragsbedingungen

In den allgemeinen Geschäftsbedingungen stehen die Regelungen zum Vertragsabschluss, zu den Zahlungsmodalitäten, Fristen und zur Kündigung. Vor einem Abschluss sollten Sie das Angebot ausführlich prüfen und vergleichen, damit im Schadensfall keine böse Überraschung droht.
Denn gerade die eigenen vier Wände als Lebensmittelpunkt und Rückzugsort sollte man ausreichend absichern.

Wissenswertes zum Beschlussbuch

§ 24 Wohnungseigentumsgesetz

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 21 (05/2013)

Seit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes ist seit dem 1. Juli 2007 die Führung einer Beschlusssammlung vorgeschrieben.

WER? – die Pflicht zur Führung der Beschlusssammlung

Der/die Verwalter/in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (auch ehrenamtliche oder unentgeltlich tätige private Verwalter) ist dazu verpflichtet, ein Beschlussbuch zu führen. Soweit kein Verwalter bestellt ist und kein Eigentümer mit der Führung der Beschlusssammlung beauftragt ist, obliegt die Pflicht, die Beschlusssammlung zu führen, dem Vorsitzenden der Eigentümerversammlung. Weder das Führen eines Versammlungsprotokolls noch die Verkündung der Beschlüsse kann die Pflicht, eine Beschlusssammlung zu führen, ersetzen.

WAS? – der zwingende Inhalt der Beschlusssammlung

In die Beschlusssammlung sind alle verkündeten Beschlüsse sowie alle beschlussbezogenen gerichtlichen Entscheidungen aufzunehmen. Das Wohnungseigentumsgesetz führt an, dass eine Beschlusssammlung folgende drei Punkte enthalten muss:

den Wortlaut der in der Eigentümerversammlung verkündeten Beschlüsse mit den Angaben zu Ort, Datum und Zeit der Versammlung
Zu erfassen sind ausnahmslos alle Beschlüsse, positive wie auch negative. Entscheidend ist hier die Verkündung des Versammlungsleiters auf der Wohnungseigentümerversammlung. Erfolgen Beschlüsse zu früher gefassten Beschlüssen (z.B. Aufhebung), sind die korrespondierenden Beschlüsse zur Herstellung eines Bezuges mit einem entsprechenden Hinweis zu versehen. Angefochtene Beschlüsse sind zu kennzeichnen. Diese werden erst durch eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung aufgehoben bzw. ersetzt. In keinem Fall sind Beschlüsse zur Geschäftsordnung mit aufzunehmen.
den Wortlaut der schriftlichen Beschlüsse (Umlaufbeschlüsse) mit den Angaben zu Ort, Datum und Zeit
Weiterhin müssen schriftliche Beschlüsse (Umlaufbeschlüsse „ohne Versammlung“) mit ihrem Wortlaut aufgenommen werden. Ein positiver Beschluss kann hier nur vorausgesetzt werden, wenn alle Eigentümer dem Beschluss zugestimmt haben und der Verwalter den Beschluss bekanntgegeben hat, so dass er als verkündet gilt.
die Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichtes und der Parteien
In der Beschlusssammlung ist der sogenannte Tenor wiederzugeben. Zudem müssen das Gericht, das Datum der Entscheidung, die beteiligten Parteien und – der Vollständigkeit halber – das Geschäftszeichen des Gerichts zu finden sein. Die rechtskräftigen Urteile müssen dem jeweiligen betroffenen Beschluss zuordenbar sein. Die Aufnahme der gerichtlichen Entscheidungen ist insbesondere für die potentiellen Wohnungserwerber wichtig, da gemäß § 10 Abs. 4 WEG gerichtliche Entscheidungen gegen Rechtsnachfolger auch ohne Eintragung in das Grundbuch gelten.

WIE? – die richtige Form der Beschlusssammlung

Vorgaben hinsichtlich der Form sind im Gesetz nicht zu finden. Die Sammlung kann in schriftlicher Form oder in elektronischer Form als Datei geführt werden. Die Erfassung der Beschlüsse soll unverzüglich – d.h. hier ohne schuldhaftes Zögern – erfolgen. Alle Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen sind numerisch fortlaufend einzutragen. Die fortlaufende Nummerierung dient dem Nachweis der Vollständigkeit der Beschlusssammlung. Aufgehobene Beschlüsse sind zu markieren und mit entsprechenden Verweisen zu versehen. In keinem Fall sollte eine Komplettlöschung eines Eintrages erfolgen. Eine Löschung würde dem Anspruch an die Vollständigkeit und die Transparenz der Beschlusssammlung nicht gerecht werden.

WARUM? – der Zweck der Beschlusssammlung
Die Dokumentation dient der Rechtssicherheit und Transparenz. Jeder Wohnungseigentümer sowie jeder Erwerber von Eigentumswohnungen soll die Möglichkeit haben, sich von der aktuellen Beschlusslage der Gemeinschaft und etwaigen damit zusammenhängenden gerichtlichen Entscheidungen Kenntnis verschaffen zu können. Im Falle eines Verwalterwechsels ist der neue Verwalter durch die ordnungsgemäß geführte Beschlusssammlung in der Lage, zügig den Überblick zu gewinnen. Die Beschlusssammlung stellt eine Beweiserleichterung dar und dient der Sicherheit im allgemeinen Rechtsverkehr.

WEM? – die Einsichtsrechte

Generell hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, das Beschlussbuch einzusehen. Stets muss gewährleistet sein, dass die Wohnungseigentümer, deren Bevollmächtigte oder mögliche Erwerber ungehindert Einsicht nehmen und bei Bedarf auch Kopien bzw. Ausdrucke erhalten können.

WIE VIEL? – die Vergütung

Das Führen der Beschlusssammlung gehört zu den Hauptpflichten eines Verwalters, so dass er hierfür keine gesonderte Vergütung verlangen kann. Sollte jedoch die Eigentümergemeinschaft verlangen, dass die vor dem 01. Juli 2007 gefassten Beschlüsse ebenfalls Inhalt der Beschlusssammlung werden sollen, kann eine zusätzliche Vergütung gerechtfertigt sein.

WIE GENAU? – das Risiko des Verwalters

Soweit ein Verwalter seiner Verpflichtung zur Führung der Beschlusssammlung nicht bzw. nicht ordnungsgemäß nachkommt, liegt ein wichtiger Grund zur sofortigen Abberufung vor. Von einer erheblichen Verletzung der Verwalterpflichten ist bereits auszugehen, wenn die Beschlussinhalte fehlerhaft bzw. unvollständig wiedergegeben werden oder nicht unverzüglich in einer Beschlusssammlung erfasst werden.“

Gewährleistung bei Baumängeln

„Infobrief für Wohnungseigentümer“ (06/2013)

Stellen Baumängel ein unlösbares Problem für eine Wohnungseigentümergemeinschaft dar? Nein!

Rechtsstreitigkeiten bei Bauvorhaben entstehen häufig durch Baumängel. Ob aber der einzelne Bauunternehmer zur Verantwortung gezogen werden kann, hängt von vielen Faktoren ab:

Wie ist der Bauträgervertrag gestaltet?
Ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums schon erfolgt?
Ist der Verband der Wohnungseigentümer ermächtigt worden, die Mängel im Gemeinschaftseigentum zu verfolgen?

Systematisches Vorgehen

Die Betrachtung eines derartig großen und bedeutungsschweren Themas erfordert ein systematisches Vorgehen und Berücksichtigung aller Optionen durch den versierten Fachverwalter.

Sonder-/Gemeinschaftseigentum

Zuerst muss der Unterschied bei den unterschiedlichen Bestandteilen des Eigentums herausgestellt werden. Alle Fragen und Probleme das Sondereigentum betreffend, sind durch den jeweiligen Sondereigentümer selbst einer Lösung zuzuführen.

Die Bestandteile des Sondereigentums sind relativ klar abzugrenzen: z. B. ist die defekte Mischbatterie dem Bauträger anzuzeigen und die Mängelbeseitigung zu verlangen. Andererseits sind Mängel an Fenstern oder der Wohnungseingangstür immer dem Verwalter mitzuteilen.

Was ist eigentlich ein Bauträgervertrag?

Umgangssprachlich ist der Bauträgervertrag mit dem abgeschlossenen Kaufvertrag des einzelnen Wohnungseigentumserwerbers gleichzusetzen.

Was verbirgt sich dahinter?

Der abgeschlossene Vertrag besteht aus zwei nebeneinander existierenden Bestandteilen, einem kaufvertraglichen Teil und einem werkvertraglichen Teil. Im kaufvertraglichen Teil wird geregelt wie die Eigentumsverschaffung (Grundstück) erfolgt, wann und mit welchen Rahmenbedingungen der Erwerber in den Besitz seines virtuellen Grundstücksanteils gelangt. Im werkvertraglichen Teil erfolgt die Regelung zu allen Fragen, wie, wann, womit die Herstellung der geschuldeten Leistung erfolgt. Die Regelungen sollten immer den Umfang der geschuldeten Leistung (Sonder- und Gemeinschaftseigentum) die Beschaffenheit und die terminlichen Regelungen beinhalten.

Einheitlicher Vertrag

Für den Erwerber stellt das Vertragswerk aber immer eine Einheit dar. Das heißt, die Vergütung ist als Einheit zu betrachten und auch so zu zahlen. Ein Auseinanderfallen ist hier nicht möglich.

Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Dem Regelfall des § 8 Wohnungseigentumsgesetz folgend, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein, um das Aufleben der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bejahen.

Teilung des Grundstückes durch den Eigentümer
Genehmigung der Abgeschlossenheit ist erfolgt
Anlage der Wohnungsgrundbuchblätter
Eintragung der Auflassungsvormerkung für mindestens einen Erwerber

Schuldrechtlich muss der Lasten-/Nutzenwechsel erfolgt sein, d. h. der Erwerber tritt in die Pflichten des Eigentümers ein (u. a. Hausgeldzahlungen) und kann die Nutzung (Wohnen) vornehmen.

Welche Folgen hat die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft?

Die Arbeit des Verwalters beginnt! Unmittelbar mit Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt – im juristischen Sinne – die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Sondereigentümer erlangt die volle Verfügungsgewalt über sein Sondereigentum und die unmittelbare alleinige Nutzung (bewohnen, vermieten, verpachten). Als Miteigentümer hat der Erwerber immer das Recht am Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums.
Zur Beachtung: Der Bauträger hat ab diesem Zeitraum kein Recht mehr, selbständig Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen (gemeint ist jedwede Veränderung durch Hinzufügen und Wegnahme von Teilen des Gemeinschaftseigentums). Eventuell noch vorzunehmende Arbeiten sind in der Teilungserklärung im Vornherein festzuschreiben.

Verwalterpflichten

Mit dem Amtsantritt hat der Verwalter dafür zu sorgen, dass die Existenzfähigkeit der Gemeinschaft gesichert wird. Sollten in der Teilungserklärung keine Reglungen getroffen worden sein, muss die Einberufung einer Eigentümerversammlung erfolgen, in welcher im Minimum der Wirtschaftsplan zu beschließen ist.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums
Die Abnahmefähigkeit des sogenannten „geschuldeten Werkes“ setzt voraus, dass die Wohnung bezugsfertig und nutzbar ist. Das heißt im Wesentlichen ohne große Mängel. Hier muss beachtet werden, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums von jedem Erwerber vorzunehmen ist. Dieses Recht kann der Erwerber per Vollmacht an einen Vertrauten bzw. Fachmann weitergeben. Eine vorab in den Kaufvertrag (Bauträgervertrag) aufgenommene Vollmacht ist im Regelfall hinfällig. Daraus folgt, dass jeder einzelne Eigentümer aktiv an der Abnahme zu beteiligen ist.
Übrigens ist auch bis zu zwei Jahre nach erfolgter Abnahme jeder weitere Erwerber (Nachzügler) an der Abnahme zu beteiligen. Fehlt die Abnahme, kann das bedeuten, dass sich die Haftung des Bauträgers auf einen „unendlichen“ Zeitraum erstreckt.

Mängelverfolgung im Gemeinschaftseigentum

Grundvoraussetzung jeder Mängelverfolgung ist die Schaffung der Grundlagen durch den Verwalter. Die zeitnah – nach erfolgter Abnahme - einzuberufende Wohnungseigentümerversammlung muss, bezogen auf die Mängelverfolgung, die folgenden Inhalte regeln:

Herbeiführung eines Heranziehungsbeschlusses: Die Gemeinschaft beschließt, die Mängelverfolgung im Gemeinschaftseigentum durch den Verband der Wohnungseigentümer vornehmen zu lassen. Für den Verband wird dann der Verwalter tätig.
Bestellung Sachverständiger: Teilnahme an Mängelbegehung und Darstellung des eventuellen Schadenumfanges für die Gemeinschaft
Bestellung Rechtsanwalt: Vorbereitender Beschluss um ggf. Mängelverfolgung gerichtlich durchsetzen zu können
Beschluss zur Finanzierung der Maßnahmen

Fehlerquellen

Hauptsächlich zu beachten ist, dass hier immer das BGB grundlegend ist. Das Gewährleistungsende ist fünf Jahre nach der Abnahme gesetzt.
Daraus folgt auch, dass Mängel unbedingt vor Ablauf der fünf Jahre gerichtlich durchzusetzen sind, wenn keine Einigung zwischen den Parteien erzielbar ist. Eine einfache Mängelanzeige erwirkt keine Hemmung des Gewährleistungsablaufes.
Der Gewährleistungsgebende ist immer der Bauträger: Verweise auf die ausführenden Firmen (eventuell unter Bezugnahme auf kürzere Verjährungsfristen bzw. abzuschließende Wartungsverträge) gehen fehl. Der Vertrag ist zwischen Bauträger und Erwerber geschlossen. Es gibt keine weiteren Beteiligten zu diesen Verträgen.

Wohneigentum ist ein kostbares Gut – materiell und emotional. Werden Sie aktiv, damit Sie nicht auf den Schäden sitzen bleiben!

Immobilienkauf für Paare ohne Trauschein

junger Mann und junge Frau in ihrer neuen Wohnung

§ Worauf unverheiratete Paare beim Immobilienkauf achten sollten

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 22 (10/2013)

Im Vergleich zu Ehepaaren ist die Beziehung zwischen unverheirateten Partnern rechtlich nicht geregelt. Ehepartner leben oftmals automatisch im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Für unverheiratete Paare gilt dies nicht. Deshalb müssen sie selbst für Rechtssicherheit sorgen.

Wem gehört die Immobilie?

Da es keine rechtlich bindenden Vorschriften für den Fall gibt, dass eine nicht eheliche Partnerschaft eine Immobilie anschafft, ist hier äußerste Vorsicht geboten. Am einfachsten ist es, wenn nur einer der Partner die Immobilie erwirbt und die gesamten Kosten trägt. Er wird dann auch, diesem Vorgehen entsprechend, allein ins Grundbuch eingetragen und somit Alleineigentümer des Hauses oder der Wohnung.

Doch wie soll man vorgehen, wenn sich beide Partner an dem Erwerb der Immobilie beteiligen? Es spielt rechtlich letztendlich keine Rolle, wer welchen Anteil an der Finanzierung und an Handwerksleistungen übernommen hat. Denn nur derjenige, der im Grundbuch steht, besitzt Rechte an der Immobilie.

Wenn also beide Partner Eigentümer werden sollen, müssen beide Partner den Kaufvertrag unterschreiben und werden dann gemeinsam im Grundbuch eingetragen. Die Anträge an das Grundbuchamt können dabei verschiedene Beteiligungsverhältnisse aufweisen, müssen also nicht zwingend 50/50 sein.
Eine weitere Möglichkeit: Unverheiratete Paare können ihren Immobilienkauf durch einen Gesellschaftsvertrag juristisch absichern. Hierzu gründen sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und werden dann gemeinschaftlich ins Grundbuch eingetragen. Dabei ist die Beratung durch einen Notar empfehlenswert.

Partnerschafts- und Erbvertrag sorgen für Rechtssicherheit

Ein Partnerschaftsvertrag schafft Rechtssicherheit, falls die Beziehung scheitert. So unschön es sein mag: Nicht verheiratete Paare sollten sich deshalb vor dem Kauf oder Bau einer Immobilie darüber im Klaren sein, wie mit der Immobilie bei einer Trennung verfahren werden soll. Dies sollte von einem Notar in einem Vertrag festgehalten werden.

Das gilt auch für den oft verdrängten Fall, wenn einer der Partner stirbt. Während für Ehepaare das gesetzliche Erbrecht gilt, fällt bei unverheirateten Paaren ohne Kinder der Eigentumsanteil des Verstorbenen an Eltern, Geschwister oder sonstige Erbberechtigte. Damit es nicht zu Streit oder finanziellen Engpässen kommt, weil Erben ausbezahlt werden müssen, können unverheiratete Paare Einzeltestamente aufstellen. In diesen wird der jeweils andere Partner als Erbe eingesetzt und ihm ein Vorkaufsrecht für die nicht vererbbaren Pflichtanteile an der Immobilie eingeräumt. Eine weitere Möglichkeit ist ein notariell beurkundeter Erbvertrag, mit dem der Partner als Alleinerbe eingesetzt werden kann.

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Tierische Mitbewohner

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 22 (10/2013)

Das sagt die deutsche Rechtsprechung zur Haustierhaltung

Luise H. ist 83 und lebt alleine. Sie wäre ziemlich einsam, wenn da nicht ihr kleiner Dackel wäre. Er ist ihr treuer Wegbegleiter durch Höhen und Tiefen. Zwei Wohnungen weiter lebt die 8jährige Lena. Für sie ist es mit das Schönste auf der Welt, mit ihrem kuscheligen Kaninchen zu spielen.
Die Familie mit den zwei Kleinkindern aus dem ersten Stock ärgert sich dagegen regelmäßig darüber, dass der Sandkasten, in dem die Kleinen gerne buddeln, von manchen Katzen des Hauses als Toilette benutzt wird. Und für Hermann S., der im Erdgeschoss wohnt und als Krankenpfleger regelmäßig Nachtschichten hat, ist es schon eine regelrechte Belastung, wenn der kleine Terrier in der Nachbarwohnung bei jedem Geräusch im Treppenhaus minutenlang kläfft.
Für die einen sind es treue Freunde und die liebsten Spielkameraden, für die anderen einfach ein lästiges Übel. In jedem zehnten Berliner Haushalt ist ein Hund zuhause. Dazu kommen über 200.000 Katzen und viele weitere Haustiere. Und diese sorgen, positiv wie auch negativ, für Gesprächsstoff und manchmal beschäftigen sie sogar die Gerichte:

Halten von Haustieren im Allgemeinen

Eigentümer einer Wohnungsgemeinschaft können nicht beschließen – auch nicht allstimmig –, dass das Halten von Haustieren generell verboten ist. Existiert ein solcher Beschluss, so ist dieser nichtig. Das Gericht sieht in einem generellen Verbot eine unzulässige Beschränkung der Persönlichkeitsrechte (OLG Saarbrücken am 2. Oktober 2006, 5 W 154/06). Das Halten von ungefährlichen Kleintieren wie z.B. Hamster, Meerschweinchen oder Fischen ist nicht untersagbar.

Verbot der Hunde- und Katzenhaltung

Ein Beschluss, der speziell die Haltung von Hunden und Katzen für die Zukunft untersagt, ist dagegen gültig. Die Beschlusskompetenz der Eigentümer ergibt sich aus § 21 Absatz 3 und 5 Ziffer 1 WEG. Ein unangefochtener Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, der die Hunde- und Katzenhaltung in einer Wohnanlage generell verbietet, hat vereinbarungsersetzenden Charakter und bindet alle Eigentümer. Die Durchsetzung des Hundehaltungsverbots kann im Einzelfall jedoch unzulässig sein, wenn eine unzumutbare Härte vorliegt, so gegeben z.B. bei Blindenhunden (OLG Frankfurt am 17. Januar 2011, 20 W 500/08).

Grenzen der Hundehaltung

Auch dann, wenn weder die Teilungserklärung noch die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beschränkung der Tierhaltung vorsehen, kann die Eigentümergemeinschaft die Tierhaltung für die Zukunft begrenzen. Der Beschluss der Wohnungseigentümer, pro Wohnung nur einen Hund oder eine Katze zuzulassen, ist wirksam. Keine Rolle spielt dabei, ob das gehaltene Tier (im vorliegenden Fall ein Husky) artgerecht nur mindestens als Paar gehalten werden kann. Das Interesse der Mehrheit der Wohnungseigentümer, die Tierhaltung zu begrenzen, hat Vorrang (OLG Celle am 31. Januar 2003, 4 W 15/03).

Tierhaltung und Schadensersatz

Das Maß des ordnungsmäßigen Gebrauchs des Sondereigentums überschreitet ein Wohnungseigentümer jedenfalls dann, wenn er in seiner 42 m²-Ein-Zimmer-Wohnung mehr als vier Katzen hält. Die übermäßige Katzenhaltung eines Wohnungseigentümers kann gegen ihn Schadensersatzansprüche eines Miteigentümers auslösen, wenn dessen Mieter deswegen eine Mietminderung geltend gemacht hat (KG Berlin am 3. Juni 1991, 24 W 6272/90).

Keine Giftschlange in der Eigentumswohnung

Die Haltung giftiger Schlangen und Frösche stellt – unabhängig davon, ob Tierhaltung nach der Teilungserklärung beschränkt ist oder nicht – keinen ordnungsgemäßen Gebrauch einer Eigentumswohnung dar, weil sie bei anderen Hausbewohnern die begründete Besorgnis auslöst, von entwichenen Tieren geschädigt zu werden (OLG Karlsruhe am 29. Dezember 2003, 14 Wx 51/03).

Kaninchengehege ist zulässig

Legt ein Wohnungseigentümer in einem ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Garten ein kleines Kaninchengehege an, das den Gesamteindruck der Gartenanlage nur unerheblich verändert, so ist dies zulässig. Die übrigen Wohnungseigentümer müssen einer solchen Kleintieranlage nicht zustimmen (OLG Köln am 27. Juni 2005, 16 Wx 58/05). Schuldrechtlich muss der Lasten-/Nutzenwechsel erfolgt sein, d. h. der Erwerber tritt in die Pflichten des Eigentümers ein (u. a. Hausgeldzahlungen) und kann die Nutzung (Wohnen) vornehmen.

Verständnis hilft weiter!

Zur Vermeidung etwaiger Auseinandersetzungen sollte man sich immer wieder bewusst machen, dass das Zusammenleben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Gesetz der gegenseitigen Rücksichtnahme verlangt. Die Wohlverhaltensklausel des § 14 Nr. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes gilt für alle Wohnungseigentümer, ob nun mit einem tierischen Freund an der Seite oder nicht.
Zur Beachtung: Der Bauträger hat ab diesem Zeitraum kein Recht mehr, selbständig Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen (gemeint ist jedwede Veränderung durch Hinzufügen und Wegnahme von Teilen des Gemeinschaftseigentums). Eventuell noch vorzunehmende Arbeiten sind in der Teilungserklärung im Vornherein festzuschreiben.

Rund um die Eigentumswohnung und aus der WEG-Praxis

Die Verwalterzustimmung

Rechtlich verankerte Grundlage beim Verkauf einer Eigentumswohnung

In den Teilungserklärungen bzw. den Gemeinschaftsordnungen einiger Wohnungseigentümergemeinschaften ist eine Regelung enthalten, wonach der Verwalter einer Wohnungsveräußerung zustimmen muss. Diese Regelung ist auch unter dem Begriff Verwalterzustimmung bekannt und in § 12 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) verankert. In den betroffenen Wohnungsgrundbüchern ist diese Veräußerungsbeschränkung im Bestandsverzeichnis eingetragen.

Zweck der Regelung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflöslich. Durch die Verwalterzustimmung soll die Eigentümergemeinschaft, insbesondere ihre innere Organisation, vor ungeeigneten Miteigentümern geschützt werden. Sie erhält dadurch die Möglichkeit, die schutzwürdigen Interessen der Gemeinschaft zu wahren. Die Verwalterzustimmung soll die Eigentümergemeinschaften vor zahlungsunfähigen bzw. -unwilligen oder auch unseriösen Neueigentümern schützen.

Voraussetzung für die Grundbuchumschreibung

Nach der erfolgten Beurkundung bekommt der Verwalter den Kaufvertrag durch den Notar zugestellt mit der Bitte, die erforderliche Verwalterzustimmung in notarieller Form zu erteilen. Erst wenn diese – neben allen anderen Fälligkeitsvoraussetzungen – vorliegt, wird der Notar den Käufer zur Kaufpreiszahlung auffordern und den Eigentumsübergang beantragen. Das Grundbuchamt wird in diesen Fällen nach § 12 Abs. 3 WEG und § 29 Abs. 1 GBO (Grundbuchordnung) den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eintragen, wenn die Verwalterzustimmung in notariell beglaubigter Form vorliegt.

Ausnahmen

Nur in Ausnahmefällen entfällt die Verwalterzustimmung. Dazu gehören der erbbedingte Eigentumsübergang oder die Rückabwicklung des Hauptvertrags nach dessen Anfechtung oder bei Rücktritt. Oft ist auch für die unentgeltliche Übertragung an enge Verwandte keine Verwalterzustimmung erforderlich.

Die Aufnahme der Veräußerungsbeschränkung in die Teilungserklärung sowie die Definition der Ausnahmen erfolgen in der Regel bereits bei der Umwandlung in Wohnungseigentum.

Rechte und Pflichten des Verwalters
Die Verwalterzustimmung kann nur aus wichtigem Grund versagt werden (§ 12 Abs. 2 WEG). Ein wichtiger Grund liegt unter anderem vor, wenn der Erwerber offensichtlich nicht zahlungsfähig ist,
für eine andere Wohnung bzw. bei einer anderen Gemeinschaft nicht unerhebliche Hausgeldrückstände hat,
den Gemeinschaftsfrieden nachhaltig stört,
Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrecht bestimmungswidrig nutzt.
Der Verwalter kann die Zustimmung verweigern, wenn konkrete Zweifel an der finanziellen oder persönlichen Seriosität des Erwerbers bestehen. Eine bloße Vermutung, der subjektive Eindruck oder etwaige persönliche Differenzen ohne Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung reichen nicht aus.

Verfahrensweise

Der Verwalter hat die Bonität des Erwerbers zu prüfen. Zudem muss der Verwalter in zumutbarer Weise Informationen zum Erwerber einholen. Erteilt der Erwerber nicht die notwendigen Informationen, so kann der verkaufende Eigentümer zur Auskunft verpflichtet werden.

Bei der WOBEGE wird zunächst geprüft, ob der Erwerber bereits Geschäftspartner – also Eigentümer oder Mieter – der WOBEGE ist. Die Prüfung erstreckt sich auf die registrierten Zahlungsausfälle, ggf. eingeleitete Gerichtsverfahren sowie Auffälligkeiten bei der Wohnungsnutzung. Zusätzlich werden Auskünfte der SCHUFA und/oder der Creditreform abgefordert bzw. eingeholt. Eine Internetrecherche, insbesondere unter Einbeziehung der allgemein zugängigen sozialen Netzwerke, kann aufschlussgebend über das zukünftige Verhalten und Auftreten des Wohnungserwerbers sein.

Verläuft die Prüfung ergebnislos, werden über den beurkundenden Notar ergänzende Informationen/Auskünfte zum Neueigentümer eingeholt.

Die Zustimmung hat im Regelfall ohne schuldhaftes Zögern binnen zwei Wochen zu erfolgen. Sieht sich der Verwalter gezwungen, weitere Informationen einzuholen, so darf er eine angemessene Zeit in Anspruch nehmen.

Haftung des Verwalters

Verweigert der Verwalter die Zustimmung oder erteilt er diese verzögert, obwohl kein wichtiger Grund in der Person des Erwerbers vorliegt, macht er sich gegenüber dem Veräußernden gegebenenfalls schadensersatzpflichtig.

Streitfall Satellitenschüssel

So lösten zwei Hellersdorfer WEGen das Problem

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 21 (05/2013)

In der heutigen Multimediazeit kommen Fernsehen und Internet über verschiedene Wege ins Haus. Trotz Kabel- und digitalem Breitbandkabelanschluss in der Wohnung möchten einige Bewohner zusätzlich eine Satellitenschüssel installieren, weil sie spezielle TV-Programme empfangen wollen. Oftmals werden daher zahlreiche graue Parabolantennen ungefragt an der Hausfassade angebracht. Hier prallen zwei konträre Auffassungen aufeinander. Während jene Bewohner auf ihr Recht auf Informationsfreiheit (Art. 5 GG) pochen, steht für andere das Interesse des Gemeinschaftseigentums im Vordergrund und damit der Schutz der Hausfassade vor Bohrlöchern. Wer hat hier recht?

Eigentümergemeinschaft hat Mitspracherecht

Zu diesem Thema existiert eine klare Rechtsprechung: Das Anbringen von Satellitenschüsseln stellt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar und bedarf daher der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser steht auch das Recht zu, den Ort der Anbringung zu bestimmen, so das BGH in einem Urteil vom 13. November 2009 (V ZR 10/09 – LG Frankfurt/Main).

Problematik in zwei Hellersdorfer WEGen

Das Problem in vielen Anlagen: Über das Hausnetz können manche spezielle TV-Sender oftmals gar nicht empfangen werden. Dort wo die Möglichkeit besteht, würden für diesen Empfang höhere monatliche Gebühren anfallen. Zwei Eigentumsanlagen in Hellersdorf standen vor eben diesem Problem. Bislang erfolgte der Empfang über eine Kopfstation. Hierüber sind rund 34 deutschsprachige Programme empfangbar. Die monatlichen Gebühren werden mit dem Hausgeld beglichen. Im Rahmen der Erneuerung der Kabelanlagen stand die Gemeinschaft vor der Entscheidung, diese Programme zu erweitern. Beim bisherigen Versorger hätte dies den Anstieg der monatlichen Gebühren zur Folge.

Lösungsvorschlag via Kopfstationen

Die Gemeinschaften favorisierten eine autarke Lösung mit möglichst geringen laufenden Kosten und ohne langfriste Bindung an einen Dienstleister. Vorab erfolgte eine Umfrage zu den benötigten ausländischen Programmen, um möglichst alle Nationalitäten in der Anlage zu erreichen. Beide WEGen entschieden sich für die Errichtung von jeweils zwei zusätzlichen Kopfstationen – Astra und Hotbird. Nun empfangen die Bewohner der Anlagen rund 200 Sender – darunter neben allen frei empfangbaren deutschen Programmen auch polnische und russische.
Mit der Errichtung von eigenen Kopfstationen und der autarken Versorgung sind die beiden Gemeinschaften dem allgemeinen Trend gefolgt. Derzeit gibt es in Deutschland 16 Millionen Kabelkunden und 18 Millionen mit einer eigenen Sat-Anlage, Tendenz steigend. In 2012 haben die großen Kabelanbieter 500.000 Kunden verloren. Diese Kunden haben sich für eine autarke Versorgung entschieden.

Aber was kosten diese Sender die Eigentümer?

Für die Installation der Kopfstationen inklusive Kabelerneuerung sind für jede Gemeinschaft einmalige Kosten in Höhe von 150.000 Euro angefallen, die der Instandhaltungsrücklage entnommen wurden. Als Betreiber einer Kopfstation fallen sogenannte Lizenzgebühren an, die an die VG-Media zu entrichten sind – 1,80 Euro pro Wohnung/Jahr. Um die neuen Programme empfangen zu können, benötigen die Haushalte einen DVB-C-Receiver oder ein DVB-C-fähiges Endgerät.

Und was passiert mit den Schüsseln an der Fassade?

Die inzwischen überflüssig gewordenen Satellitenschüsseln an der Fassade müssen nun nach und nach entfernt werden. Sicherlich konnten noch nicht alle Programmwünsche berücksichtigt werden. Im Zuge der Kabelarbeiten hat man sich aber gleich für ein optisches Sat-Kabel entschieden, so dass im Bedarfsfall das Nachrüsten möglich ist.

Gebäudeschaden! Was tun?

Kleiner Leitfaden für betroffene Wohnungseigentümer

Für einen Schaden am Gebäude, meist durch Leistungswasser oder Brand verursacht, kommt bekanntlich die Gebäudeversicherung auf. Aber wie gehen Sie als betroffener Wohneigentümer im Ernstfall vor, was müssen Sie beachten?

Welche Erstmaßnahmen müssen Sie treffen?

Ihr erster Ansprechpartner ist die WOBEGE. Sie beauftragt eine Fachfirma mit der Ursachenforschung und Beseitigung und wird, je nach Umfang des Schadens, ein Bausachverständigenbüro einschalten. Ein Mitarbeiter des Büros wird den Schaden vor Ort bewerten.

Wenn nötig, wird das Büro umgehend Maßnahmen einleiten, um weitere Schäden am Gebäude zu verhindern. Bei Leitungswasserschaden oder einem Löschwasserschaden kann beispielsweise eine sofortige Gebäudetrocknung angezeigt sein. Das Sachverständigenbüro beauftragt auch die Firma, die die Schadenbeseitigung im Gemeinschaftseigentum übernimmt.

Wer beauftragt die Schadensbeseitigung im Sondereigentum?

Welche Firma die Arbeiten in Ihrem Sondereigentum ausführen soll, können Sie als Wohnungseigentümer selbst entscheiden. Wenn Sie eine „Firma Ihres Vertrauens“ beauftragen wollen, holen Sie von dieser ein Angebot ein, das explizit die Arbeiten ausweist, die zur Beseitigung des Schadens erforderlich sind. Das Sachverständigenbüro prüft dieses Angebot. Nach der Freigabe durch das Büro beauftragen Sie „Ihre“ Firma.
Der andere Weg: Sie überlassen die Beauftragung der Baufirma dem Sachverständigenbüro. Dazu müssen Sie eine Einverständniserklärung abgeben.

Natürlich können Sie im Zuge der Schadenbeseitigung weitere Baumaßnahmen in Ihrer Eigentumswohnung vornehmen lassen. Dabei sollten Sie beachten, dass der Gebäudeversicherer lediglich die so genannten schadenkausalen Kosten reguliert, also die Wiederherstellung der Wohnung in den Zustand vor dem Schadensfall. Darüber hinaus gehende Arbeiten – Umbauten, Wertverbesserungen etc. – müssen Ihnen die Firmen separat in Rechnung stellen.

Falls Ihr Hausrat durch den Schaden betroffen ist, müssen Sie sich an Ihre Hausratversicherung wenden, denn dafür ist weder der Gebäudeversicherer noch Ihre Verwaltung verantwortlich.

Wer stellt wem die Rechnung?

Falls Sie eine Abtretungserklärung unterzeichnen, stellen die Firmen ihre Rechnungen direkt an den Gebäudeversicherer. Sofern Sie das nicht möchten, dann bezahlen Sie selbst die Firmenrechnungen und der Betrag wird Ihnen vom Versicherer erstattet. In diesem Fall hinterlegen Sie Ihre Kontodaten beim Sachverständigen-Büro zur Weiterleitung an den Versicherer

Wer bezahlt den Mietausfall?

Ihre Mieter haben grundsätzlich das Recht, Mietminderung geltend zu machen. Für die Berechnung der Mietminderung benötigt das Sachverständigen-Büro das – schriftlich eingereichte – Begehren der Mietpartei, den Mietvertrag aus dem die monatliche Bruttomiete ersichtlich ist, sowie eine Kontoverbindung für die Erstattung der Minderung. Je nach Schadenumfang/-aufwand wird diese prozentual berechnet.

Ansprechpartner

Bei Fragen zum Bauablauf: Sachverständigenbüro
Bei Fragen zu Mietangelegenheiten, Betriebskosten usw.:
Ihr Sondereigentumsverwalter

Baumkontrolle zur Verkehrssicherungspflicht

Baumpflegemaßnahmen obliegen den Wohnungseigentümergemeinschaften

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 22 (10/2013)

Einige Eigentümergemeinschaften verfügen über weiträumige Grünanlagen mit gewachsenem Baumbestand. Oft stehen die Bäume schon länger als die Eigentümergemeinschaft existiert. So sind die Wohnungseigentümer auch Baumeigentümer und per BGB verpflichtet, Gefahren, die von ihren Bäumen ausgehen, zu vermeiden und die Verkehrssicherheit zu gewährleisten.

TÜV für die Bäume

Doch nur die wenigsten Baumeigentümer und auch Verwalter verfügen über die fachliche Kompetenz, die Bäume und deren Vitalität zu bewerten. Genau für diesen Zweck gibt es zertifizierte Baumkontrolleure, die gemäß Baumkontrollrichtlinie der FLL (Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V.) die Regelkontrolle jährlich ausführen können. Die visuelle Kontrolle der Bäume findet als Regelkontrolle einmal jährlich statt. Nach Starkwindereignissen sollte eine Zusatzkontrolle erfolgen.
Die Kontrolle der jeweiligen Bäume wird schriftlich protokolliert und eventuell erforderliche Maßnahmen werden festgehalten. Dazu gehören Schnittmaßnahmen, Totholzentfernung und Kronensicherung. Gegebenenfalls ist das zuständige Grünflächenamt bzw. die Senatsverwaltung für Natur und Umwelt hinzuzuziehen, um Genehmigungen für Starkastrückschnitte oder Fällungen zu beantragen.
Werden die Baumpflegemaßnahmen von einer entsprechenden Fachfirma ausgeführt, gewährt der Baumkontrolleur die Verkehrssicherheit für den Zeitraum von 12 Monaten.

Baumkataster

Um den Überblick nicht zu verlieren, hilft die Erstellung eines Baumkatasters. Hier gibt es verschiedene Varianten: eine rein schriftliche Erstellung mit Nummerierung der Bäume vor Ort oder eine digitale Erstellung mit GIS oder GPS Koordinaten und Einzeichnung in die Katasterkarte.

Firmenauswahl

Kompetente Firmen sollten auch über Fragen zum Nachbarschaftsrecht Auskunft geben können. Zu vorgefundenen Schäden an Bäumen wie z. B. Anfahrschäden, Wurzelschäden sowie zu Verletzungen im Starkast- und Kronenbereich und anderen Baumerkrankungen müssen sie umfassend beraten können.
Die Bewertung von durchgeführten Schnittmaßnahmen gemäß ZTV Baumpflege (zusätzliche technische Vertragsbedingungen) sowie eine Schadensberechnung nach Methode Koch (anerkanntes Sachwertverfahren zur Ermittlung von Schadenersatzwerten bei Bäumen, Sträuchern und Hecken) sollten ebenfalls zum Leistungsrepertoire gehören.

Über den Dächern der Stadt

„eigene 4 Wände“, Ausgabe 12/2014

Dachgeschosse werden immer beliebter – die Nachfrage bei leerstehenden Altbau-Dachgeschossen steigt.

Das Bild zeigt ein Dachgeschoss mit geschlossenen Fenstern

In den letzten Jahren ist das Interesse an Wohnungen im Dachgeschoss immer größer geworden. Neben Bauträgern und
aufmerksamen Spaziergängern haben gerade Eigentümer, die bereits im 4. OG wohnen, oft großes Interesse, den Dachboden über ihrer Wohnung zu erwerben. Sie möchten die Wohnungen zusammenlegen oder als zusätzliche Wohnung, Atelier o. Ä. nutzen.

Von doppeltem Interesse

Immer mehr Eigentümer wenden sich mit diesem Wunsch an ihre Hausverwaltung. Aus Eigeninteresse, aber auch, um die sanierungsbedürftigen Anlagen mit Geldeinnahmen durch den Verkauf der Dachgeschosse zu stärken. Doch das Thema ist komplexer und kann nicht nur auf das Geld reduziert werden.

Rechtliche Grundlagen

Die Dachböden gehören zum Gemeinschaftseigentum. Um die Dachböden veräußern zu können, müsste die Teilungserklärung zwingend geändert und Sondereigentum gebildet werden.

Die Änderung der Teilungserklärung bedarf der Zustimmung aller Eigentümer. Zusätzlich müsste jeder Eigentümer zum Notar, um seine Unterschrift zur Änderung der Teilungserklärung beglaubigen zu lassen. Erst wenn alle Eigentümer zugestimmt haben und alle Unterschriften beglaubigt sind, ist die Änderung rechtskräftig.

Vorteile für die Eigentümergemeinschaft

Es entstehen mehr Parteien, die Fixkosten wie Müllabfuhr, Gartenpflege usw. mittragen.
Die Instandhaltungsrücklage wächst schneller.
Mit dem Verkauf werden Einnahmen erzielt, die der Gemeinschaft zu Gute kommen.
Der Wert und die Attraktivität der gesamten Wohnanlage werden gesteigert.

Nachteile für die Eigentümergemeinschaft

Bei den bisher im obersten Geschoss wohnenden Eigentümern steigt die Lärmbelästigung durch die darüber liegenden Wohnungen.
Mit dem Ausbau des Dachgeschosses gehen Baumaßnahmen einher.
Die Teilungserklärung muss geändert werden, alle Eigentümer müssen zustimmen und beim Notar die Änderung unterschreiben.
Es entstehen erhebliche Kosten für Notar, Grundbuchamt und Kaufpreisbestimmung (evtl. Gutachter).

Komplexes Thema

Ein eventueller Dachausbau gestaltet sich also deutlich komplizierter und kostenaufwändiger als es im ersten Moment den Anschein hat. Er erfordert eine akribische Vorbereitung und vor allem Einigkeit in der WEG. Das Thema Dachausbau ist komplex und kann nicht nur auf das Geld reduziert werden.

Das Thermostatventil

Wenn draußen die Temperaturen sinken, steigt der Wunsch nach behaglicher Wärme in unseren vier Wänden.

Früher drehte man die Ventile auf, und die Heizkörper gaben ununterbrochen Wärme ab. Die alten Heizkessel kamen ins „Schwitzen“ und liefen ungeregelt auf Hochtouren. Wurde es zu warm, öffnete man eben das Fenster. Und da die Heizkörper auch nicht immer die Schönsten waren, bekamen einige sogar noch eine Verkleidung. Doch mit steigendem Umwelt- und Kostenbewusstsein ist damit Schluss!

Neue Anlagen sparen Heizkosten

Viele Eigentümergemeinschaften haben in den letzten Jahren in die energetische Sanierung der Heizanlagen investiert. Die alten ungeregelten Heizkessel wurden gegen witterungsgeführte ausgetauscht. Das heißt, die Anlagen gehen nur entsprechend der Außentemperatur in Betrieb. Infolgedessen müssen die Heizkörper in den Wohnungen nun über die Thermostatventile geregelt werden, die damit endlich entsprechend ihrer angedachten Funktionsweise genutzt werden.

Wie funktioniert ein Thermostatventil?

Ein Temperaturfühler im Inneren des Thermostatkopfes vergleicht die Wunschtemperatur mit der Raumtemperatur. Die Wunschtemperatur kann mithilfe der fünfstelligen Skala eingestellt werden. Die Einstellung auf mittlerer Stufe (in der Regel „3“) bedeutet im Regelfall eine Raumtemperatur von ca. 20°C.

Jede Veränderung der Einstellung nach oben oder nach unten bewirkt eine Temperaturveränderung. Je nach Einstellung der Heizungsregelung kann bei Stellung „5“ (voll geöffnetes Ventil) eine Raumtemperatur von ca. 22 bis 24°C erreicht werden. Durch Drehen des Thermostatkopfes wird der Sollwert für die Raumtemperatur eingestellt und nicht das Ventil einfach nur auf und zu gemacht. Ist die gewünschte Raumtemperatur erreicht, schließt das Ventil eigenständig die Heizwasserzufuhr. Der Heizkörper beginnt abzukühlen. Das Ventil bleibt geschlossen, solange die Wunschtemperatur gegeben ist. Deshalb kann der Heizkörper auch längere Zeit kalt bleiben. Sinkt die Raumtemperatur öffnet sich das Ventil selbstständig, Heizwasser durchströmt den Heizkörper und die Raumtemperatur steigt wieder.

Was ist zu beachten?

Ein gutes Funktionieren der Thermostatventile setzt voraus, dass sie ungehindert von Raumluft umgeben werden, es sollten keine Vorhänge oder Verkleidungen davor sein und sie sollten nicht direkter Sonneneinstrahlung ausgesetzt sein

Thermostatventile sind Temperaturregler, die in Abhängigkeit von der Umgebungstemperatur funktionieren.

Mit Sicherheit eine gute Erfindung

In Zeiten zunehmender Hauseinbrüche sind praktische und bezahlbare Lösungen als Schutz gefragt.

Es bestehen durchaus Möglichkeiten für Eigentümergemeinschaften, durch Nachrüstung technischer Lösungen bei Schließanlagen den Einbruchschutz zu erhöhen. Dabei müssen jedoch die Aspekte der Fluchtwegesicherung im Notfall berücksichtigt werden. Ebenso darf es zu keinen Störungen im Alltagsbetrieb kommen. Denn wer möchte schon abends durch das Treppenhaus gehen und seinen Besuch mit dem Schlüssel hinein- oder hinauslassen

Abgeschlossene Hauseingangstüren – sicher oder gefährlich?

Im Normalfall befinden sich Hauseingangstüren rechtmäßig nur in einem geschlossenen Zustand. Diese lassen sich von Einbrechern leicht aufhebeln. Ein Abschließen dieser Türen könnte im Notfall dazu führen, dass sich die Türen nicht öffnen lassen oder Rettungskräfte nur verzögert in die Gebäude gelangen können.

Perfekte Lösung durch innovative Schlösser

Um dieses Problem zu lösen, hat die Industrie jetzt sogenannte motorische Multifunktionsverriegelungen auf den Markt gebracht. Dabei handelt es sich um selbstverriegelnde Fluchttürschlösser mit elektrischen Türöffnern. Diese sind VdS-geprüft und gemäß den Bestimmungen nach DIN EN 179 und DIN EN 1125 für Fluchtwege zugelassen.

Sicherheit von innen und außen!

Bei diesem System sind die Türen grundsätzlich von außen immer verschlossen. Das Gebäude kann aber dank Panikfunktion sowohl bei Gefahr, als auch im Normalbetrieb jederzeit von innen ohne Schlüssel verlassen werden. Außerdem können die Türen über die Gegensprechanlage – wie bisher gewohnt – geöffnet werden, auch wenn diese eigentlich durch die Selbstverriegelung verschlossen sind. Das Problem der Fluchtwegesicherung wird dadurch gelöst

Mehrere WEGen planen nach Test-Erfolg Nachrüstung

Erste Testergebnisse in einer Wohnungseigentumsanlage hatten einen störungsfreien Betrieb zum Ergebnis. Die dafür aufzuwendenden Kosten stehen mit ca. 1.000 Euro je Hauseingangstür in einem vertretbaren Kosten-Nutzen-Verhältnis. Diese Nachrüstung könnte für viele eine Lösung sein.

Wird das Berliner Wasser billiger?

Anfang Juni hat das Bundeskartellamt eine Preissenkungsverfügung gegen Berliner Wasserbetriebe erlassen

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 20 (10/2012)

Trinkwassertarif ein Sechstel günstiger
Der Kampf um das Berliner Trinkwasser geht in die letzte Runde: Das Kartellamt will die halbstaatlichen Wasserbetriebe zu einer Preissenkung zwingen. Das Unternehmen habe den Preis missbräuchlich überhöht, teilte das Kartellamt mit.
Wenn es nach seinem Willen geht, könnten die Berliner Bürger künftig sparen. Ihre Wasserkosten dürften deutlich sinken.
Die Wasserbetriebe sollen den Trinkwassertarif demnach in diesem und den nächsten Jahren um gut ein Sechstel senken. Umgerechnet auf den Trinkwasser-verbraucher bedeutet dies nach Angaben der Wasserbetriebe eine durchschnittliche Entlastung von knapp 15 Euro pro Kopf und Jahr. Für die Bürger wird das aber erst 2013 spürbar, wenn die Abschlussrechnung für das Jahr 2012 kommt.

Wasserbetriebe wollen klagen

Das Kartellamt hatte die Preise in Berlin mit jenen in anderen deutschen Großstädten verglichen und nach zweifacher Abmahnung die Verfügung bereits angekündigt. Die Preiserhöhungen waren demnach unverhältnismäßig hoch, obwohl von der Aufsichtsbehörde sogar die Kosten für die Sanierung des Ost-Berliner Wassernetzes berücksichtigt wurden. Der Preissenkungs-Beschluss fiel dennoch etwas geringer aus als erwartet, weil erhöhte Personalkosten berücksichtigt wurden. Ob die Preise tatsächlich sinken, werden jedoch auch die Richter entscheiden: Die Wasserbetriebe haben gegen die Verfügung geklagt, eine Entscheidung wird im Frühjahr 2013 erwartet.

Kein Anbieter-Wechsel möglich

Die Wasserversorger haben in Deutschland ein Monopol, da die Wasserkunden nicht zu anderen Anbietern wechseln können.

Die Berliner Wasserbetriebe – Hintergrundinfo

Die Berliner Wasserbetriebe sind der größte deutsche Wasseranbieter. Sie versorgen in Berlin und dem Umland 3,7 Millionen Menschen mit Trinkwasser und bereiten das Abwasser auf. Das Unternehmen wurde 1999 teilprivatisiert und gehört nur zu 50,1 Prozent dem Land Berlin. Am 25.09.2012 beschlossen die Regierungsfraktionen von SPD und CDU, die Berliner Wasserpreise massiv zu senken, indem das Land Berlin vom Energiekonzern RWE die 1999 verkauften Anteile (24,95 Prozent) zurückkauft und anschließend eine Preissenkung von 15 Prozent durchsetzt. Damit würden dann wieder 75,06 Prozent dem Land Berlin gehören. Ein entsprechender Beschluss der rot-schwarzen Mehrheit im Abgeordnetenhaus stand bei Redaktionsschluss noch aus, soll aber bis spätestens Ende Oktober erfolgen.

Damit nehmen die Fraktionen die Wirkung der im Juni dieses Jahres vom Bundeskartellamt verhängten Preissenkungsverfügung vorweg, und zwar unabhängig vom Rechtsstreit darüber.
Stand: 15.10.2012

Vor dem Kauf: Gesamte WEG-Anlage und WEG-Verwaltung anschauen

Neben der Wohnung auch WEG-Anlage und -Verwaltung anschauen

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist nicht nur mit finanziellem und zeitlichem Aufwand verbunden, sondern erweist sich oft auch als eine recht emotionale Angelegenheit. Kaufentscheidende Kriterien sind der Preis, die Größe und Ausstattung der Wohnung sowie die Lage. Dennoch sollten auch weitere Aspekte berücksichtigt werden, denn die eigenen vier Wände machen ihre neuen Besitzer nur bis zu einem gewissen Grad unabhängig. Um späteren Ärger zu vermeiden, lohnt es sich, auch die Wohnungseigentumsanlage (WEG) etwas genauer unter die Lupe zu nehmen, einschließlich der WEG-Verwaltung. Denn in einigen Bereichen können Wohnungseigentümer nicht frei entscheiden, sondern müssen sich mit den übrigen Eigentümern der Anlage abstimmen.

Sorgfältig informieren: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Vor dem Kauf sollten die rechtlichen Grundlagen studiert werden, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, denn ob man über eine Änderung alleine bestimmen darf, ist vorab festgelegt. Hier wird zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Ohne Abstimmung mit den anderen Eigentümern darf nur über das Sondereigentum entschieden werden, zum Beispiel über den Bodenbelag oder den Austausch der Sanitärobjekte. Über das Gemeinschaftseigentum kann wiederum nur die Gemeinschaft entscheiden. Zum Gemeinschaftseigentum gehören neben den Fenstern und Eingangstüren beispielsweise die Außenwände, das Dach und das Treppenhaus sowie jegliche Einrichtungen, die für den gemeinschaftlichen Gebrauch gedacht sind.

Nicht nur die eigene Wohnung anschauen

Häufig wird vergessen, neben der Wohnung die gesamte WEG-Anlage etwas genauer anzuschauen. Dieses sollte man allerdings unbedingt tun, denn unter Umständen kann der Zustand einiger Bereiche für alle Wohnungseigentümer teuer werden, also auch für diejenigen, die erst vor kurzem zur WEG gestoßen sind. Schauen Sie sich nach Möglichkeit alle Bereiche an, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, zum Beispiel auch die Kellerräume und das Dach, denn für Reparatur- oder Sanierungsmaßnahmen kommen hier alle Eigentümer auf. Fragen Sie nach den Versammlungsprotokollen bzw. dem Beschlussbuch der WEG. Hier sollten alle geplanten sowie alle schon durchgeführten Arbeiten aufgeführt sein.

In diesem Zusammenhang kann es von Vorteil sein, die potentiellen neuen Nachbarn zu treffen.

Suchen Sie das Gespräch und fragen nach grundlegenden Dingen: Gibt es Probleme? Wie ist das Verhältnis untereinander und ganz besonders: Wie ist das Verhältnis zum Verwalter? Womöglich gibt es hier einiges zu erfahren.

Woran erkennt man eine gute Verwaltung?

Zu einer ordentlichen und gepflegten Wohnanlage, in der man sich wohlfühlen kann, trägt die WEG-Verwaltung einen erheblichen Teil bei.

Auf diese Kriterien sollten Sie achten:

Eine gute Verwaltung erstellt jährlich Abrechnungen. Diese sollten einfach und nachvollziehbar sein. Lassen Sie sich die Abrechnungen der letzten drei Jahre zeigen.
Die Protokolle werden ordentlich und übersichtlich geführt.
Die Beschlussbücher sind aktuell und einsehbar.
Der Jahresabschluss und die jährliche Prüfung durch einen Wirtschaftsprüfer dokumentieren den geordneten Geschäftsbetrieb der Verwaltung.
Die Erreichbarkeit wird gewährleistet, es gibt eine eingearbeitete Vertretung und einen
24-h-Notdienst.
Eine kaufmännische, technische und juristische Betreuung ist selbstverständlich.
In der Verwaltergebühr ist alles inklusive, es gibt keine versteckten Nebenkosten.
Die Verwaltung bietet neben der Betreuung des Gemeinschaftseigentums auch eine Betreuung der Eigentumswohnung, wenn Sie diese vermieten wollen.

Zum Schutz der Käufer: das Beurkundungsgesetz

Die Unterzeichnung eines Kaufvertrags für eine Immobilie ist für viele Käufer mit Emotionen verbunden. Dass Käufer die Entscheidung nicht vorschnell treffen oder sich sogar durch den Verkäufer unter Druck setzen lassen, versucht der Bundesrat mit dem so genannten Beurkundungsgesetz sicherzustellen. Hier ist festgelegt, dass der Notar dem Käufer den Kaufvertrag mindestens zwei Wochen vor der Unterschrift vorlegen muss, so dass genügend Bedenkzeit sowie Zeit für eventuelle Prüfungen der Immobilie bleibt. Wer ganz sicher gehen möchte, schaut sich die Immobilie natürlich bereits im Vorfeld gründlich an und bespricht sich mit Nachbarn und WEG-Verwaltung.

Echtes Kiezleben statt neue Luxus-Viertel

zwei Straßenschilder, von denen das erste nach rechts mit dem Wort „Miete“ und das zweite nach links mit dem Wort „Kauf“ zeigt

Berlin führt eine Verordnung über die Genehmigung zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ein.

Die Berliner Bezirke können künftig entscheiden, ob in bestimmten Gebieten die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum genehmigungsfähig ist oder nicht. Der Senat hat dazu in einer Senatssitzung am 3. März 2015 die von Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel vorgelegte Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohneigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten (Umwandlungsverordnung) erlassen.

Warum wird die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen teilweise verboten?

Der Senat möchte damit Mieter vor Verdrängung und steigenden Mieten schützen. In Berlin gab es in den letzten Jahren eine deutliche Steigerung der Umwandlungen, davon ein überproportionaler Anteil in sozialen Erhaltungsgebieten. Nach einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kommt es teilweise zu teuren Modernisierungen. Entweder erfolgt dann schon vorher eine Entmietung oder die Mieter können sich die Wohnungen danach nicht mehr leisten. Dies führt zu einer Veränderung der bisherigen Bevölkerungsstruktur durch die Verdrängung von Haushalten mit geringen Einkünften aus attraktiven Quartieren.

Wo gilt das Verbot?

Das Verbot gilt in sogenannten Milieuschutzgebieten, das sind Gebiete, in denen die bisherige Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten werden soll. Momentan gibt es in Berlin 21 mit Rechtsverordnung durch die Bezirke ausgewiesene soziale Erhaltungsgebiete, in denen allerdings nur rund 300.000 Einwohner leben. Sie liegen in den Bezirken Pankow (10), Friedrichshain-Kreuzberg (7), Tempelhof-Schöneberg (3) und Mitte (1). Ziel ist es vor allem, alteingesessene Einwohner zu halten und eine Verdrängung durch Spekulanten zu verhindern. In allen anderen Gebieten gilt das Verbot nicht.

Wo sind Umwandlungen künftig so wie bisher möglich?

Überall dort, wo es keine Milieuschutzgebiete gibt – also in den meisten Berliner Gebieten – kann eine Umwandlung zur Eigentumswohnung wie bisher erfolgen. Da in diesen Gebieten oft nicht Luxussanierung der Grund für die Umwandlung ist, kann das für viele Mieter auch eine Möglichkeit sein, vom Mieter zum Eigentümer zu werden. Die Rahmenbedingungen wie steigende Mieten, günstige Immobilienkredite und wenig lohnenswerte andere Kapital-Anlagemöglichkeiten begünstigen diese Entwicklung.

Was ist künftig für Hausbesitzer möglich?

Das Verbot gilt nicht stadtweit. Künftig wird von den betroffenen Bezirken auf der Grundlage des § 172 Baugesetzbuch – ein Bundesgesetz – geprüft, ob die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum genehmigt werden kann. Wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren nur an die aktuellen Mieter zu veräußern, kann die Umwandlung genehmigt werden. Außerdem kann dem Hausbesitzer die Umwandlung genehmigt werden, wenn dieser die Wohnung an Familienangehörige übergeben will.

Senator Geisel: „Wir wollen lebendige und sozial durchmischte Kieze in Berlin. Jeder sollte die Möglichkeit haben, in allen Teilen der Stadt wohnen zu können.”

GEZ = Rundfunkbeitrag = Ein Beitrag pro Wohnung

GEZ = Rundfunkbeitrag = Ein Beitrag pro Wohnung Wer profitiert vom neuen Rundfunkbeitrag?

Wer profitiert vom neuen Rundfunkbeitrag?
„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 21 (05/2013)

Seit Januar 2013 gilt in Deutschland der neue Rundfunkbeitrag. Anstelle der Gebühreneinzugszentrale (GEZ) tritt nun der Beitragsservice von ARD, ZDF und Deutschlandradio – eine Gemeinschaftseinrichtung der öffentlich-rechtlichen Rundfunkanstalten. Er setzt sich aus der zentralen Servicestelle in Köln sowie den regionalen Servicestellen bei den Landesrundfunkanstalten zusammen. Die eingezogenen Gelder werden an die Landesrundfunkanstalten der ARD, an das ZDF, an das Deutschlandradio sowie an die 14 für die Aufsicht des privaten Rundfunks zuständigen Landesmedienanstalten weitergeleitet.

Ein Beitrag pro Wohnung

Nach dem neuen Finanzierungsmodell ist nunmehr pro Wohnung ein Beitrag in Höhe von monatlich 17,98 Euro zu zahlen – unabhängig davon wie viele Menschen dort leben und welche Rundfunkgeräte sie haben. Damit ändert sich für die meisten Bürgerinnen und Bürger nichts zum Schlechteren: 90 Prozent zahlen künftig genauso viel wie heute oder weniger.

Wer profitiert davon?

Die neue Regelung kommt besonders Familien, Wohngemeinschaften oder nicht-ehelichen Lebensgemeinschaften zugute, die bisher mehrfach Rundfunkgebühren bezahlt haben. Seit dem 01.01.2013 muss nur noch eine Bewohnerin oder ein Bewohner angemeldet sein. Der Rundfunkbeitrag deckt auch die privaten Autos aller Bewohner sowie die private Rundfunknutzung am Arbeitsplatz mit ab.

Für Zimmer oder Wohnungen in Gemeinschaftsunterkünften wie Internaten oder Kasernen müssen keine Beiträge bezahlt werden. Wer vollstationär in einer Pflege- oder Behinderteneinrichtung wohnt, kann sich vom Rundfunkbeitrag abmelden.

Gartenlauben

Auch Kleingärtner profitieren künftig von der neuen Regelung. Gartenlauben in Kleingartenanlagen, die (nach § 3 Abs.2 Bundeskleingartengesetz) nicht zum dauerhaften Wohnen geeignet sind und auch nicht dazu genutzt werden, sind beitragsfrei. Inhaber einer Gartenlaube können diese daher nun für den Rundfunkbeitrag abmelden.

Für Lauben außerhalb von Kleingartenanlagen gilt: Sofern hier z. B. kommunale Satzungen eine Wohnnutzung von Lauben gravierend einschränken (beispielsweise in der Wintersaison), kann für diese Zeit eine saisonale Abmeldung der Laube beantragt werden. Ansonsten besteht reguläre Beitragspflicht.

Zweit- und Ferienwohnungen

Auch für die Zweitwohnung ist ein eigener Rundfunkbeitrag zu zahlen. Mit einer Ausnahme: Wenn für eine Wohnung kein Mietvertrag besteht und für die Wohnung auch keine Person beim Einwohnermeldeamt gemeldet ist, ist die Wohnung beitragsfrei. Unabhängig davon, ob die Wohnung möbliert ist oder nicht.

Wer Hotel- und Gästezimmer oder Ferienwohnungen vermietet, muss diese bei der Beitragsberechnung berücksichtigen. Pro Betriebsstätte ist das erste Zimmer oder die erste Ferienwohnung beitragsfrei. Für jedes weitere Zimmer oder jede weitere Wohnung fällt ein Drittel des Beitrags an, also 5,99 Euro pro Monat.

Wer ist befreit?

Hier hat sich nichts verändert: Nach wie vor kann sich jeder, der bestimmte staatliche Sozialleistungen wie zum Beispiel Arbeitslosengeld II, Sozialhilfe oder Grundsicherung erhält, auf Antrag vom Rundfunkbeitrag befreien lassen. Menschen mit Behinderung, denen das Merkzeichen „RF“ im Schwerbehindertenausweis zuerkannt wurde, leisten einen ermäßigten Beitrag und zahlen nur ein Drittel. Taubblinde Menschen und Empfänger von Blindenhilfe sind selbstverständlich wie bisher auch befreit.

Änderungen schriftlich mitteilen

Wer durch das neue Beitragsmodell entlastet wird und nun weniger als bisher zahlen muss, sollte die Änderung dem Beitragsservice mitteilen. Hierfür können Sie entweder die Formulare des offiziellen Internetauftritts (www.rundfunkbeitrag.de) nutzen, oder die Änderungen in einem formlosen Schreiben dem Beitragsservice von ARD, ZDF und Deutschlandradio, 50656 Köln mitteilen. Dabei geben Sie Ihre Teilnehmernummer an, bei einer Abmeldung auch den Namen und gegebenenfalls die Teilnehmernummer des künftigen Beitragszahlers. Sollten Sie die Änderung nicht rechtzeitig bis zum 1.1.2013 übermittelt haben, besteht die Möglichkeit der nachträglichen Korrektur mit Rückerstattung der zu unrecht gezahlten Beiträge.

WOHNUNG – Definition laut Beitragsservice:

„Eine Wohnung ist eine ortsfeste baulich abgeschlossene Einheit, die zum Wohnen oder Schlafen geeignet ist oder genutzt wird, einen eigenen Eingang hat und nicht ausschließlich über eine andere Wohnung begehbar ist.“

Keine Ablesung, keine Eigentümerversammlung

Die Heizkostenabrechnung ist notwendiger Teil der Betriebskostenabrechnung einer Eigentümergemeinschaft.

"die eigenen 4 Wände" 06/2018

Seit 1981 gilt in Deutschland die Heizkostenverordnung. Wann immer eine Heizungsanlage gemeinschaftlich genutzt wird, sind die Heizkosten für jede einzelne Wohnung nach Verbrauch zu verteilen. Die Geltung der Heizkostenverordnung steht für die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht zur Diskussion, nur bei der Auswahl und Anbringung der Erfassungsgeräte verfügen die Wohnungseigentümer über Entscheidungskompetenzen.

Pünktliche Ablesung extrem wichtig für die Gemeinschaft

Die verbrauchsabhängige Abrechnung soll zum bewussten Umgang mit Energie motivieren und dazu beitragen, Streit über Kostenbelastungen in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft zu vermeiden. Um die verbrauchsgerechte Heizkostenabrechnung erstellen zu können, ist eine jährliche und rechtzeitige Ablesung der Verbrauchsdaten notwendig. Dafür beauftragt die Verwaltung einen externen Dienstleister. Eine Betriebskostenabrechnung, in der die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung der Messdienstfirma fehlt, ist unwirksam.

Ist die Funkablesung eine Alternative?

Heiz- und Wärmekosten können neben der Ablesung durch die Servicemitarbeiter auch per Funk ausgelesen werden, sofern die Messgeräte mit einer Funkschnittstelle ausgerüstet sind. Bei Funksystemen ist kein Betreten der Wohnung erforderlich. Beim Übertragen der Werte per Funk kann es, wie im vergangenen Jahr bei einem Anbieter geschehen, zu Schwierigkeiten bei der Datenübermittlung kommen. Werden zu wenig Datensätze übertragen, kann der externe Dienstleister keine Heizkostenabrechnung erstellen.

Das Nicht-Ernstnehmender Ablesetermine kann große Folgen haben

Verzögerungen bei der Heizkostenabrechnung, seien sie durch die Nichtbeachtung von Ableseterminen oder durch quantitativ mangelhafte Datenübermittlung bedingt, verhindern die Fertigstellung der Betriebskostenrechnung durch die Verwaltung. Das kann im Worst Case die Verschiebung der Eigentümerversammlung bedeuten mit allen finanziellen und organisatorischen Konsequenzen, da für die Durchführung das Vorliegen einer Betriebskostenabrechnung Voraussetzung ist.

Urlaubstage nicht für Zähler-Ablesung verschwenden

Geraet fuer Ablesung des Heizungs- und Warmwasserverbrauchs

Funkablesung: Mehr Komfort für Eigentümer und Mieter

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 21 (05/2013)

Kennen Sie das auch? Für die Ablesung des Heizungs- und Warmwasserverbrauchs muss ein Urlaubstag geopfert werden. Dann räumt man vorher noch schnell die Spielsachen der Kinder weg und wartet eine gefühlte Ewigkeit auf die Ablesefirma. Im Nu ist fast der ganze Urlaubstag verflogen. Im digitalen Zeitalter muss das aber nicht mehr sein.

Moderne kostensparende Variante

Mit der Funkablesung werden die Verbrauchswerte automatisch erfasst, ohne dass die Bewohner anwesend sein müssen. Hierfür werden in allen Wohnungen funkfähige Heizkostenverteiler, Wärme- und Wasserzähler installiert. Bei der Ablesung werden mit Hilfe eines Handcomputers diese Geräte angefunkt, die verschlüsselten Verbrauchswerte abgerufen und direkt ins Abrechnungssystem der jeweiligen Firma übermittelt. Dazu reicht ein Standort am oder im Gebäude. Termine in den Wohnungen gehören damit der Vergangenheit an.

Mehr Komfort für Eigentümer und Mieter

Und es gibt noch mehr nennenswerte Vorteile der Funkablesung. Ob zum Jahresende oder beim Auszug eines Mieters – für Eigentümer, Verwalter und Mieter entfällt jeglicher Aufwand rund um die Ablesung. Neben der Zeitersparnis wird auch die Privatsphäre der Bewohner gewahrt. Ablesefehler werden durch das Funksystem vermieden und eine genauere Abrechnung ermöglicht. Der Aspekt der Kostensenkung durch niedrigere Abrechnungsservicepreise ist ebenfalls ein wichtiger Aspekt der für eine Verwendung der Funkablesung spricht. Ein weiterer Vorteil ist, dass bis zu zwölf Monatsendwerte und ein Stichtagswert zur Verfügung gestellt werden können. Dadurch erspart man sich aufwändige Zwischenablesungen bei Nutzerwechseln. Letztendlich profitieren alle von einer schnellen Abrechnung.

Eigentumswohnungen mit Garten werden immer beliebter

In Zeiten steigender Mieten wird Eigentum immer wichtiger, denn so werden die monatlichen Zahlungen nicht an den Vermieter geleistet, sondern zur eigenen Vermögensbildung eingesetzt. Viele Menschen wollen daher der stetig steigenden Mietfalle entgehen und endlich in ihre eigenen vier Wände einziehen. Neben Einfamilienhäusern im Grünen werden dabei auch Eigentumswohnungen interessant, die nicht nur durch ihre Lage überzeugen, sondern auch mit einem kleineren oder größeren Garten ausgestattet sind. Hier kann man dann nach getaner Arbeit ausruhen, sich vom Stress des Alltags erholen und den Kindern beim Spielen zusehen.

Der Vorteil beim Wohnungskauf

Wer Eigentum erwerben möchte, kann grundsätzlich zwischen dem Kauf einer eigenen Immobilie und einer Eigentumswohnung unterscheiden. Letztere wird dabei immer beliebter, denn häufig sind solche Wohnungen in zentraler Lage zu finden, was vor allem jungen Menschen und jungen Familien sehr wichtig ist. Zudem lauern beim Kauf einer solchen Wohnung selten versteckte Kosten, was den Kaufpreis überschaubar macht. Auch die Unterhaltskosten sind hier gegenüber einem eigenen Haus häufig geringer. Auch diese Vorteile sprechen vor allem junge Familien an, die so mit geringem Aufwand ihren Traum von den eigenen vier Wänden erreichen können. Um dennoch die Möglichkeit zu haben, einen Teil der Freizeit draußen zu verbringen, sollten diese Wohnungen dann allerdings mit einem Garten ausgestattet sein. Gerade Familien mit Kindern legen hierauf sehr viel Wert, denn die Kinder können hier unbeschwert spielen, während es sich die Eltern auf den Gartenmöbeln bequem machen.

Optimaler Versicherungsschutz wichtig

Luxusgegenstände sollten gut versichert werden. Dies gilt nicht nur bei Schmuck und Kunstgegenständen, sondern auch bei einer eigenen Wohnung. Besitzer sollten deshalb nicht nur eine Wohngebäudeversicherung abschließen, sondern auch über eine Hausratversicherung verfügen. Diese Versicherung sorgt nicht nur dafür, dass Hausratgegenstände nach einem Brand oder Unwetter ersetzt werden, sondern die Police bietet auch einen gewissen Schutz vor Kriminalität und Diebstahl. Deshalb raten Experten zum Schutz vor Kriminalität immer wieder: "Luxusgegenstände sollten gut versichert werden". Dabei sollten jedoch nicht nur die Hausgegenstände, sondern auch die Gartenmöbel bei der Wahl der Versicherungssumme berücksichtigt werden. Für einen noch besseren Schutz vor Diebstahl ist es zudem anzuraten, eine Überwachungskamera zu installieren, die mögliche Risiken aufzeigt und helfen kann, Verbrechen aufzuklären.

Eigentumswohnungen mit Garten werden immer beliebter

Übergangsfrist für Einbau endet in diesem Jahr

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 22 (10/2013)

Sorgt eine zentrale Heizungsanlage nicht nur für Heizwärme, sondern auch für warmes Wasser, muss laut § 9 Absatz 2 der Heizkostenverordnung (HKVO) bis 31.12.2013 ein Wärmemengenzähler installiert werden. Dieser ermittelt, wie viel Energie für die Warmwasserbereitung verbraucht wurde. Bisher konnten die Kosten nach einer bestimmten Formel ermittelt werden.

Genauere Abrechnung

Die Warmwasserbereitung nimmt einen immer höheren Anteil am Gesamtenergieverbrauch von Gebäuden ein, während der Heizenergieanteil sinkt. Zukünftig soll die Energiemenge für Warmwasser durch die Wärmemengenzähler exakt erfasst und die Kosten so gerechter aufgeteilt werden. Der Gesetzgeber erhofft sich damit, einen Anreiz zum Energiesparen zu schaffen.

Welche WEGen sind betroffen?

Diese Gesetzesänderung betrifft alle WEGen, die über zentrales Warmwasser verfügen. Die WEGen, bei denen noch Wärmezähler installiert werden müssen, werden rechtzeitig von Ihren Verwaltern informiert. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Verwalter.

Wer sich für weitere technische Details interessiert, kann sich hier informieren:

www.baulinks.de/webplugin/2013/0602.php4

Was macht eigentlich ein Verwaltungsbeirat?

Aufgaben und Pflichten eines Verwaltungsbeirates

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 22 (10/2013)

Zwar ist der Verwaltungsbeirat vom Gesetz nicht zwingend vorgeschrieben, aber er verkörpert neben der Eigentümerversammlung das Gremium, welches die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Hausverwaltung vertritt. Ein solcher Beirat wird mit Stimmenmehrheit durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt und besteht in der Regel aus drei Mitgliedern: einem Vorsitzenden, einem Vertreter des Vorsitzenden und einem Beisitzer. Haben Sie sich auch schon einmal gefragt, welche Aufgaben und Pflichten das Amt des Verwaltungsbeirats mit sich bringen?

Beraten, vermitteln und prüfen

Kurz gesagt: Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Erfüllung seiner Aufgaben. Er nimmt dabei beratende, vermittelnde und prüfende Funktionen wahr. Als wichtigste Aufgabe des Verwaltungsbeirats wird die Kontrolle des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung des Verwalters angesehen (ohne gesetzliche Pflicht). Bevor die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt werden, sollen diese durch den Verwaltungsbeirat geprüft werden. Der Verwaltungsbeirat soll dazu gegenüber den Wohnungseigentümern in der Versammlung schriftlich oder auch mündlich Stellung nehmen (§ 29 Abs. 2 und 3 WEG).

Der Verwaltungsbeirat ist weder als Vertretungsorgan der Wohnungseigentümer noch als Aufsichtsorgan gegenüber dem/der Verwalter/in zu verstehen. Die Verwaltung ist ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber verantwortlich und nicht an Beschlüsse des Verwaltungsbeirats gebunden. Es sei denn, es werden von den Eigentümern Beschlüsse gefasst, die der/die Verwalter/in in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat umsetzen soll. Der Verwaltungsbeirat selbst kann keine Verträge für die Gemeinschaft abschließen, auch nicht mit der Verwaltung.

Vorteile des VBR-Seins: Die Möglichkeit der Mitgestaltung ist ein Vorteil der Verwaltungsbeiräte – ebenso wie die schnelle Informationsbeschaffung über den/die Verwalter/in.

Sparsamer heizen per Fernwärme

Neue Fernwärmestation bietet viele Vorteile für WEG

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 15 (04/2010)

In den vergangenen Jahren traten in einer Hellersdorfer Wohnungseigentumsanlage gehäuft Probleme bei der Heiz- und Warmwasserversorgung auf. Viele Reparaturen wurden nötig, lösten aber nicht die Ursache des Problems.

Der Weiterbetrieb der störanfälligen alten Technik war wegen der zu erwartenden höheren Reparaturausgaben unwirtschaftlich. Deshalb beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft im Sommer 2009 eine Erneuerung der Fernwärmestation. Verwaltungsbeirat und Verwalter informierten sich bei einem Ingenieurbüro über zukunftsfähige Technologien und die passende Fachfirma. Seit Ende 2009 versorgt die neue Fernwärmestation die Bewohner störungsfrei mit Heizung und Warmwasser.

Für die Bewohner bietet die Umstellung mehrere Vorteile:

Amortisation der Investitionskosten von ca. 30.000 € bereits nach ca. acht Jahren
Verdopplung der Lebenserwartung der Pumpen auf ca. 20 Jahre
Niedrigere Brennstoffkosten durch reduzierten Verbrauch, da der Wirkungsgrad der Anlage höher ist
Reduzierung von Hilfsenergiekosten (Betriebsstrom) und Wartungskosten durch Wegfall des Warmwasserspeichers bzw. beider Umwälzpumpen
geringere Störanfälligkeit durch vereinfachten Anlagenaufbau
Warmwasserbereitung im Durchflusssystem verhindert eine Bildung von Legionellen
keine Geräuschentstehung im Bereich der Thermostatventile durch Anpassung der Wassermenge an den Heizbedarf
Aufgrund steigender Energiepreise war die Umsetzung dieses Projekts der richtige Schritt. Mit der Reduzierung der Kohlendioxid-Emissionen leisten die Bewohner zusätzlich auch einen Beitrag zum Klimaschutz.

Funkablesung

Ablesung von Heizungs- und Wasserverbrauch erfolgt per Funk

Die eigenen 4 Wände, Ausgabe 17 (05/2011)

Die Bewohner einer Treptower Wohnanlage müssen zukünftig für die Ablesung keinen Urlaubstag mehr verschwenden, denn seit Februar 2011 ist die gesamte Wohnanlage mit innovativen funkbasierten Ablesegeräten ausgestattet.

Moderne kostensparende Lösung

Aufgrund des Eichablaufs waren neue Kalt- und Warmwasseruhren notwendig. Im letzten Jahr schlug die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft vor, den Heizungs- und Wasserverbrauch per Funk ablesen zu lassen. Die Vorteile liegen klar auf der Hand und haben die Entscheidung für dieses System so einfach gemacht.

Mehr Komfort für Eigentümer und Mieter

Zeitersparnis für alle, da die Ablesung ohne Betreten der Wohnung erfolgt
Wahrung der Privatsphäre der Bewohner
Verbrauchswerte werden monatlich und stichtagsgenau gesendet
Ablesefehler werden vermieden und eine genaue Abrechnung ermöglicht
Kostensenkung, da die Abrechnungs-servicepreise im Vergleich zu anderen Systemen niedriger liegen

Kurioser Zwischenfall

Anfang des Jahres 2011 erfolgte die Montage der neuen Geräte zusammen mit der Jahresablesung. Bei einem Bewohner ließ sich nach der Montage die Klappe des Geschirrspülers nicht mehr vollständig öffnen. Doch auch dieses kleine Problem wird sicherlich schnell behoben. Alles in allem erfolgte der Wechsel durch die Firma BRUNATA routiniert. Ein weiterer Schritt zu mehr Kundenzufriedenheit.

Sand für den Sandkasten reinigen

Neues Verfahren filtert Müll und Tierkot aus Spielplatzsand

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 16 (11/2010)

Wer einen öffentlich zugänglichen Spielplatz baut ist auch für dessen Wartung zuständig. So sollte alle paar Jahre der Spielsand ausgetauscht werden. Doch gerade in Altbaugebieten in zentraler Lage lässt sich das manchmal schwer bewerkstelligen.

Früher viel Aufwand

In einer Tempelhofer WEG beispielsweise musste der Sand mit einem LKW über das fremde Nachbargrundstück angeliefert werden. Zu den Kosten für den Austausch in Höhe von 2.500 € kamen noch Entschädigungszahlungen an den Nachbarn, da hierbei immer der Rasen beschädigt wurde. Es wurde viel Aufwand verursacht – Genehmigungen mussten eingeholt, Parkplätze abgesperrt und der Sand in großen Containern zwischengelagert werden.

Geld gespart und die Kinder sind auch glücklich
Nun wird seit einigen Jahren der Sand durch ein neues Verfahren gereinigt. Wenn die Reinigung einmal jährlich erfolgt, kann der anstehende Sandaustausch um bis zu zehn Jahre hinausgezögert werden. In der genannten WEG kostet die jährliche Reinigung 600 €, Wohnungseigentümer können die Summe sogar als jährliche Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Das gute Gefühl, ständig sauberen Sand zu haben, gibt’s gratis dazu.

Verfahren

Eine kleine Maschine wird über die Sandfläche gefahren, die den Sand aufnimmt und filtert. Durch die Belüftung werden die Keime reduziert, die für den Modergeruch zuständig sind. Aber auch Müll und Tierkot werden herausgefiltert. Besonders auf öffentlich zugänglichen Spielplätzen finden sich nach der Reinigung Glasscherben, Zigarettenkippen, Metallteile und sogar Spritzen im Auffangkorb der Maschine. Bei solch positiven Ergebnissen wird die WOBEGE in Zukunft allen WEGen eine Sandreinigung empfehlen!

Festtage – besinnlich aber gefährlich

Gefahren für Wohnungen und Gebäude

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 22 (10/2013)

Leider wahr: In der Vorweihnachtszeit geht die größte Brandgefahr vom Adventskranz aus. Während in vielen Haushalten der Weihnachtsbaum seit Jahren nur noch mit elektrischen Kerzen geschmückt wird, kommen beim Adventskranz fast überall noch echte Kerzen zum Einsatz. Da das Tannengrün jedoch im Laufe der Adventszeit immer trockener wird, kann es folglich auch immer leichter in Brand geraten.

Horrorszenario: Wohnungsbrand

Im vergangenen Jahr hat die Berliner Feuerwehr 25 Brände in Wohnungen verzeichnet, deren Ausgangspunkt Adventskränze oder Weihnachtsbäume waren. Fünf Menschen zogen sich dabei Rauchvergiftungen oder Brandverletzungen zu. Damit Ihnen und Ihrer Familie ein solches Horrorszenario nicht passiert, sollten Sie die folgenden Tipps der Berliner Feuerwehr beherzigen:

Das Wichtigste zuerst: Lassen Sie brennende Kerzen nie unbeaufsichtigt. Beim Verlassen des Zimmers sollten Kerzen am Adventskranz oder am Weihnachtsbaum immer gelöscht werden.

Von großer Bedeutung ist auch die richtige Platzierung Ihres Adventskranzes: Sorgen Sie dafür, dass weder spielende Kinder noch Haustiere aus Versehen mit dem Adventskranz in Berührung kommen können. Und wählen Sie zum Aufstellen einen Ort, der weit genug von leicht entflammbaren Materialien wie Vorhängen, Decken, Polstermöbeln oder Kissen entfernt ist.
Für den Notfall: Stellen Sie eine Löschgelegenheit bereit, z. B. einen Eimer Wasser oder eine Gießkanne.
Weisen Sie Ihre Kinder auf den richtigen Umgang mit Kerzen und Streichhölzern hin.
Stellen Sie Ihren Adventskranz auf eine feuerfeste Unterlage (Marmorplatte, Glasteller, Kuchenblech). • Verzichten Sie zu Ihrer Sicherheit auf echte Kerzen am Weihnachtsbaum. Elektrische Lichterketten sind eine gute Alternative.
Noch ein Tipp zu guter Letzt: Installieren Sie Rauchmelder in Ihrer Wohnung. Diese warnen Sie im Falle eines Brandes rechtzeitig vor der größten Gefahr bei einem Feuer, dem Brandrauch.

Wenn der Adventskranz oder auch der Weihnachtsbaum brennt, ist das immer ein Fall für die Hausratversicherung. Diese zahlt den Schaden, sofern keine grobe Fahrlässigkeit – z.B. durch 30-minütiges Verlassen des Raumes – vorliegt. Nicht fahrlässig handelt hingegen, wer den Adventskranz für die Dauer eines Toilettenbesuchs kurz unbeaufsichtigt lässt.

Prost Neujahr!

Auch zum Jahreswechsel rückt die Berliner Feuerwehr vielfach aus. Wohnungsbrände entstehen beispielsweise durch eine fehlgeleitete Rakete, die durch eine offene Balkontür oder ein Fenster ihren Weg in das Wohnungsinnere findet. Für solche Schäden tritt die Hausratversicherung des Wohnungseigentümers ein. Sie zahlt auch dann, wenn es sich um Feuerwerkskörper eines Dritten handelt. Schäden, die durch explodierende Feuerwerkskörper an der Hausfassade entstehen, werden mit der Wohngebäudeversicherung reguliert. Sie tritt auch in Kraft, sollte eine Silvesterrakete den Dachstuhl in Brand setzen.

Wir hoffen, dass die traurige Statistik der Berliner Feuerwehr in diesem Jahr nicht übertroffen wird, und wünschen Ihnen allen eine unfallfreie Adventszeit.

Zukunftsvision statt bloßer Reparatur

Warum ein Instandhaltungsplan?

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 22 (10/2013)

Unter dem Begriff Instandhaltung versteht man die Erhaltung und laufende Pflege des Objekts. Der Schwerpunkt der Instandhaltungsstrategien bei Gebäuden sollte auf der vorbeugenden und zustandsbedingten Instandhaltung liegen. Der nächste Schritt ist dann gegebenenfalls noch eine Verbesserung einzelner Elemente der Wohnanlage. Dabei ist es für die Eigentümer und die Verwaltung grundsätzlich unerlässlich, die Instandhaltungsstrategie an der vorhandenen bzw. geplanten Instandhaltungsrücklage zu orientieren. Ein langfristig ausgerichtetes planvolles Anstreben der Ziele beinhaltet die gemeinsame Festlegung realisierbarer Ziele, die Informationsbeschaffung und die Formulierung des Instandhaltungsplans mit konkreten Handlungsanweisungen.
Dies ist wichtig, damit die für die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen benötigten Gelder rechtzeitig zur Verfügung stehen und die benötigten Zeitfenster rechtzeitig eingeplant werden können.

Winterdienst in WEG-Anlagen

Unberührte Winterlandschaft – des einen Freud, des anderen Leid!

„WissensWert“ (10/2012)

Eine Winterlandschaft mit Schnee oder Eis kann ein prachtvolles Bild sein und vor allem Kindern eine Menge Spaß bieten. Eine unangenehme Seite des Winters bekommen jedoch Verkehrsteilnehmer und Fußgänger zu spüren: rutschige Straßen und Wege.

Wer ist betroffen?

Laut Straßenreinigungsgesetz sind die Anlieger (Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer der angrenzenden Grundstücke, auch Erbbauberechtigte, Nießbraucher und Inhaber eines im Grundbuch vermerkten sonstigen dinglichen Nutzungsrechtes) zum Winterdienst verpflichtet. Diese sind für die unmittelbar vor den Grundstücken verlaufenden Gehwege verantwortlich. Hinterlieger sind verpflichtet, auf den Gehwegen oder Fußgängerbereichen auf der Breite der Einfahrten oder Zuwege zu ihren Grundstücken Winterdienst durchzuführen.

Wer übernimmt den Winterdienst?

Damit Sie sich in Ihrer Wohnanlage sicher in winterlicher Umgebung bewegen können, werden von der WEG beauftragte Unternehmen tätig. Sie befreien die im Vertrag festgelegten Strecken und Plätze von Schnee und Eis, die nicht zum öffentlichen Straßenland gehören und nicht von der BSR geräumt werden. Die Verantwortung für die ordnungsgemäße Durchführung bleibt beim Anlieger.

Was ist genau zu tun?

Der Winterdienst auf Gehwegen ist in der aktuellen Fassung des Straßenreinigungsgesetzes konkret definiert. Auf Gehwegen muss in einer für den Fußgängerverkehr erforderlichen Breite (je nach Fußgängeraufkommen, mindestens jedoch 1 Meter) Schnee geräumt und Eisglätte beseitigt werden. Dazu muss mit abstumpfenden Mitteln (z. B. Sand, Splitt, Granulat) das gefahrlose Begehen des Gehweges gewährleistet werden. Falls das Streumittel bei anhaltender Glättebildung seine Wirkung verliert, muss ggf. mehrmals gestreut werden. Die Verwendung von jeglichen Auftaumitteln (z. B. Salz) ist dabei ausnahmslos verboten! Eisbildungen (z. B. festgetretener Schnee), denen nicht ausreichend durch Streuen entgegengewirkt werden kann, sind zu beseitigen.

Wann wird geräumt?

Erst gegen Ende des Schneefalls muss geräumt werden. Nach aktuellem Recht sollte die Räumung dann einsetzen, wenn der Schneefall nur noch unerheblich andauert. Dauert der Schneefall über 20:00 Uhr hinaus an oder tritt nach dieser Zeit Schneefall oder Glättebildung ein, so ist der Winterdienst bis 7:00 Uhr des folgenden Tages, an Sonntagen und gesetzlichen Feiertagen bis 9:00 Uhr, durchzuführen. Die Schnee- und Glätteberäumung geht dem Lärmschutz vor.

Was, wenn nicht geräumt wird?

Leider kommt es vor, dass das beauftragte Unternehmen nicht vor Ort ist und auch nach Stunden noch nicht geräumt wurde. Die Anwohner informieren dann den Verwalter. Doch selbst wenn der Schnee weiter still ruht, Ihr Verwalter tut das mit Sicherheit nicht: Er wird sofort versuchen, Ersatz zu finden – schwierig, da alle entsprechenden Partner in diesem Moment Hochbetrieb haben. Dass er in seinem Büro wirbelt und die Telefone heiß laufen, kann man beim Blick auf die unberührte Winterlandschaft nicht erkennen. Bevor Sie ärgerlich werden, geben Sie Ihrem Verwalter bitte genügend Zeit, die Situation zu klären.

Eine Bitte: Informieren Sie uns einmalig, wenn in Ihrer Anlage auch einige Zeit nach Ende des Schneefalls nicht geräumt wurde. Bitte bewahren Sie anschließend Ruhe, wir versichern Ihnen, wir kümmern uns um alles Weitere. Einen schönen und unfallfreien Winter wünschen Ihnen die WOBEGE und die beauftragten Winterdienst-Firmen!

Weitere Informationen zum Straßenreinigungsgesetz (StrReinG) von Berlin: http://www.berlin.de/ordnungsamt/aktuelles/index.html

Makler in Berlin: Wie verhält es sich mit der Provision?

Der Immobilienmarkt ist mitunter recht unübersichtlich, gerade in einer Großstadt wie Berlin. Das Angebot ist groß und nur schwer einzuschätzen, was besonders für den Käufer ein echtes Problem sein kann. Es lauern immer wieder kleine und größere Fallen, die der Immobilien-Interessent oftmals erst nach der Vertragsunterzeichnung erkennt – wenn überhaupt.

Der Verkäufer wendet sich wiederum häufig an einen Makler, da der Aufwand bei einem Verkauf durchaus beachtlich ist. Dieser Aufwand, wie zum Beispiel die Ermittlung eines marktgerechten Preises, eine angemessene Präsentation der Immobilie in Wort und Bild, die Erstellung entsprechender Annoncen und natürlich die Immobilienbesichtigungen mit den Interessenten, wird dem Verkäufer vom Makler abgenommen. Es macht also Sinn sich einen Partner an die Seite zu holen, der den Markt kennt, der genau weiß, was zu tun ist und die "Gefahrenherde" rechtzeitig erkennt.

Ein Makler hat in Berlin für Käufer und Verkäufer also einige Vorteile. Allerdings gibt es immer wieder Fragen bezüglich der Maklerprovision. Wie errechnet sich die Provision? Wer muss diese entrichten und wann wird die Provision fällig? Hier ein Überblick über häufig gestellte Fragen.

Wie hoch ist die Provision für Makler in Berlin?

Die Provisionshöhe für Makler in Berlin kann entweder auf einen Pauschalbetrag hinauslaufen, oder maximal 6,0 Prozent netto (7,14 Prozent brutto) vom Kaufpreis der Immobilie betragen. Bei hochwertigen Immobilien reduziert sich dieser Prozentsatz. Dieser Prozentsatz ist in den meisten Bundesländern üblich und wird in Berlin vom Käufer getragen. Bei einem Makler in Berlin zahlt der Verkäufer in der Regel nichts. In anderen Bundesländern erfolgt beispielsweise eine Provisionsteilung, so dass der Makler die Provision vom Käufer sowie Verkäufer erhält.

Wann wird die Provision gezahlt?

Für Makler in Berlin gilt wie auch für alle anderen Makler: Die Maklerprovision wird erst dann fällig, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist. Vorher fallen keinerlei Kosten an. Die WOBEGE lässt ihren Kunden hier immer genügend Zeit, um die Provision zu bezahlen. Manche Makler drücken den Käufern häufig direkt nach der Unterschrift eine Rechnung in die Hand. Die WOBEGE verzichtet auf diesen "Überfall" und setzt auch hier auf einen guten Kontakt zu den Kunden, natürlich auch über die Vertragsunterschrift hinaus.

Welche Leistungen erhalten Käufer und Verkäufer für die Maklerprovision in Berlin?

Der Käufer profitiert von einem Makler ganz besonders, wenn es um die Recherche der richtigen Immobilie geht. Genau das passende Objekt zu finden ist ohne professionelle Unterstützung nicht ganz einfach, gerade auf einem so großen Markt wie Berlin.

Die Verkäufer können beruhigt alle Aufgaben, die im Zuge des Verkaufs anfallen, an den Makler abgeben. Dennoch treffen die Verkäufer die letzte Entscheidung, an wen die Immobilie und zu welchem Kaufpreis verkauft wird. Seriöse Makler in Berlin begleiten die Verkäufer selbstverständlich auch zum Notartermin, um eventuelle Fragen noch vor Ort klären zu können. Neben der Immobilienpräsentation (also Erstellung von Texten und Fotos für Annoncen sowie die Durchführung von Besichtigungsterminen) zählen zu den Aufgaben eines Makler zum Beispiel die Recherche, die Beobachtung des Marktes sowie das Vergleichen mit ähnlichen Objekten, die Schaltung von kostenpflichtigen Anzeigen sowie das Erstellen von Exposees und repräsentativen Schildern. Alle dabei entstehenden Kosten sind von der Maklerprovision abgedeckt.

Wann ist keine Maklerprovision fällig?

Es gibt einen Ausnahmefall, bei dem keine Maklerprovision fällig wird: Hat der Makler ein eigenes Interesse an dem Verkauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks, so darf keine Provision erhoben werden. Ein Eigeninteresse besteht zum Beispiel, wenn der Makler selbst Eigentümer der Immobilie oder der Verwalter ist.

Grundsätzlich gilt: Ein Makler muss sich Zeit nehmen, und zwar auch für die Fragen und Wünsche von Käufer und Verkäufer. Dieses gilt ganz besonders für Makler in Berlin, denn hier fällt es besonders schwer, den Überblick zu behalten. Die WOBEGE-Verkäufer bekommen zum Beispiel im Bereich der Organisation viel Unterstützung aus dem Backoffice und der hauseigenen Marketing-Abteilung, so dass genügend Zeit für ausführliche Kundengespräche und Beratungen bleibt.

Die WOBEGE ist Mitglied im RDM (Ring Deutscher Makler) und gehört zu den etablierten Maklern in Berlin. Die Kundenzufriedenheit ist daher oberstes Ziel – sowohl von Käufern, als auch Verkäufern von Immobilien. Durch eine enge Verbindung zu ihren Kunden sorgt die WOBEGE für einen reibungslosen und zufriedenstellenden Ablauf.

Wohnungseigentum in Europa

Wohnungseigentum in Europa - ein Vergleich

"Die eigenen 4 Wände" Ausgabe 12 (10/2008)

Mieter und Selbstnutzer in Europa

Spanien hat in Europa nicht nur beim Fußball die Nase vorn: Das südwesteuropäische Land führt auch die Liste der Wohneigentümerquote in Europa an. Stolze 87 % der Spanier leben in ihren eigenen vier Wänden.

Wohneigentumsquote

Diese Quote, also der Anteil der vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnungen bezogen auf alle Wohnungen, variiert stark zwischen den europäischen Staaten. Überraschenderweise ist es keinesfalls so, dass die wohlhabenden Länder dieses Ranking anführen. So liegen z. B. Deutschland oder die Schweiz weit unter dem europäischen Durchschnitt, während wirtschaftsschwächere Staaten wie etwa Irland oder Griechenland erstaunlich hohe Quoten aufweisen. Die Wirtschaftskraft allein reicht also als Erklärung nicht aus. Vielmehr spielen politische und finanzielle Rahmenbedingungen, aber auch Traditionen und Mentalitäten eine Rolle.

Eigentumsquote nach Ländern

Spanien 87 %
Norwegen 78 %
Irland 77 %
Portugal 76 %
Polen 75 %
Italien 73 %
Großbritannien 71 %
Belgien 66 %
Schweden 66 %
Finnland 61 %
Österreich 57 %
Frankreich 56 %
Dänemark 51 %
Deutschland 43 %
Schweiz 35 %

Quelle: Euroconstruct/ifo

Wohneigentum in Deutschland

Deutschland weist im Vergleich mit anderen europäischen Ländern einen besonders niedrigen Anteil an selbstgenutztem Wohnungseigentum auf. Auch wenn gerade in den jüngeren Generationen durch die Rentenunsicherheit der Trend zum Wohnungseigentum wächst, liegt Deutschland im europäischen Vergleich insgesamt eher auf einem der hinteren Plätze. Obwohl Wohneigentum jahrzehntelang vom Bund durch Fördermaßnahmen unterstützt wurde, liegt die Quote gerade mal bei 43 %.

Ursachen

Dass in Deutschland weniger Menschen in ihren eigenen vier Wänden leben als im übrigen Europa liegt nicht an den Immobilienpreisen. Während die Preise hier in den letzten zehn Jahren im Schnitt unverändert blieben, sind sie in anderen Ländern mit höheren Eigentumsquoten, z. B. den Niederlanden oder Großbritannien, stark gestiegen.

Es sind andere Aspekte, die hier eine Rolle spielen: Zum einen sind die Banken in Deutschland gewissenhafter. Sie finanzieren den Kauf von Wohneigentum nur unter sehr strengen Voraussetzungen, verlangen einen höheren Eigenkapitalanteil und ein geregeltes, vergleichsweise hohes Einkommen. In Irland z. B. genügen wenige Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital und das Gehalt des Käufers ist eher uninteressant. Dazu kommt, dass Deutschland einen attraktiven Mietmarkt bietet. Es gibt mit wenigen regionalen Ausnahmen ausreichend und im europäischen Vergleich günstige Mietwohnungen. Für viele also kein Grund, Eigentum zu erwerben. Traditionell wird hierzulande der Mietwohnungsbau stark gefördert. In zahlreichen anderen Ländern führt der Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen dazu, dass Wohneigentum erworben wird. Unter Umständen spielt auch die deutsche Mentalität eine Rolle: Eher sicherheitsbewusst und ordnungsliebend scheuen viele Deutsche das Risiko einer Finanzierung. Und die Geisteshaltung "Ein Haus fürs Leben", die hinter dem Immobilienerwerb steht, macht den Entscheidungsprozess schwieriger und langwieriger.

Miete oder Eigentum in Europa

Es gibt also nicht eine für alle Staaten gleichermaßen gültige Erklärung für die unterschiedlichen europäischen Eigentumsquoten. Wohnungseigentum zur Selbstnutzung ist nicht nur eine rationale Entscheidung zur Vermögensbildung, sondern auch Teil eines kulturellen Lebensstils. Jedes Land bietet Besonderheiten auf, die es zu berücksichtigen gilt.

In einer losen Reihe wollen wir Ihnen deshalb die Situation in einigen europäischen Staaten vorstellen. Welche Besonderheiten gibt es, welche Rahmenbedingungen bieten sich Kaufinteressenten und welches sind die Einflussfaktoren für die unterschiedliche Entwicklung in den einzelnen Staaten: Fakten und Zahlen, aber auch Spannendes und Kurioses.

Wohnungseigentum in der Schweiz

"Die Schweizer Wohnkultur entwickelt sich neu

Immobilieneigentum in Europa
„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 15 (04/2010)

Wohnung statt Haus

Beschäftigt man sich mit Wohneigentum in der Schweiz, gibt es eine Wohnform, die zunehmend an Bedeutung gewinnt: Das Stockwerkeigentum. Das schweizerische Stockwerkeigentum ist kein real geteiltes Stockwerkeigentum im tatsächlichen Sinne des Wortes. Es stellt vielmehr eine qualifizierte Form des Miteigentums dar.*

Dieser Trend ist erstaunlich, denn bei der Schweiz denkt man doch sofort an große, teilweise fast herrschaftliche Ein- und Mehrfamilienhäuser mit ausladenden Holzbalkonen und Fensterläden.

Doch diese so typische Wohnkultur wandelt sich. Denn auch die Bevölkerung der Schweiz unterliegt zunehmend dem demographischen Wandel der zurückliegenden und bevorstehenden Jahre – weniger Kinder werden geboren, die Gesellschaft veraltet. Das Bundesamt für Statistik der Schweiz rechnet damit, dass 2030 jede vierte Person älter als 65 Jahre ist. Maßgeblich drückt sich diese Entwicklung auch in der steigenden Anzahl der kleineren Haushalte aus.

Erfolgsgeschichte Stockwerkeigentum

1963 wird das Stockwerkeigentum als vereinfachte Form des Eigentumserwerbs eingeführt. Als besondere Form des Miteigentums bot diese Form schon damals Chancen und Risiken für Investoren und Käufer.

1970 gab es rund 12.000 Wohnungen im Stockwerkeigentum. Im Jahr 2000 wuchs die Zahl auf rund 240.000 Wohnungen an. Im gesamtschweizerischen Vergleich sind die Wohneigentümer jedoch auch 2000 gegenüber den Mietern noch deutlich in der Minderheit (60 % Mieter, 7,9 % Stockwerkeigentümer). Dennoch steigt die Wohneigentumsquote konstant an, derzeit liegt die Quote bei ca. 36 %, im Jahr 2015 soll diese jedoch bereits bei ca. 40 % liegen.

Der Aufschwung des Stockwerkeigentums begründet sich vor allem durch die praktische und sinnvolle Wohnform. Beispielsweise erwerben mehr und mehr ältere Menschen Miteigentum in einem Mehrfamilienhaus in der Stadt. Nicht nur, dass die nächste Arztpraxis gleich um die Ecke ist, auch die nächste Einkaufsmöglichkeit ist fußläufig zu erreichen.

Außerdem bietet diese Eigentumsform eine zukunftsorientierte Perspektive, da jedes Gebäude mit räumlich voneinander getrennten Einheiten letztendlich in Stockwerkeigentum begründet werden kann. Im elterlichen Haus können so die Kinder und Enkel unter einem Dach wohnen, sind aber jeder Herr der eigenen vier Wände. Die laufenden Kosten für das Gemeinschaftseigentum tragen jedoch alle Miteigentümer. Gerade bei den Mehrfamilienhäusern der 50er und 60er Jahre, die oftmals bauliche und architektonische Mängel aufweisen, kommt dieses Modell den Alteigentümern zu Gute. Andernfalls würde es bedeuten, dass nur geringe Verkaufspreise erzielt werden könnten oder horrende Umbaukosten entstehen würden. Die finanzielle Belastung wird somit auf alle Eigentümer verteilt.

Hindernisse beim Eigentumserwerb

Obwohl alle Zahlen deutlich dafür sprechen, dass mehr und mehr Schweizer sich ihren Lebenstraum erfüllen und Wohneigentum erwerben, gibt es zunehmend Barrieren, die sich diesem Traum in den Weg stellen.

Zunächst wird die Bandbreite der Mietwohnungen immer vielfältiger. Nicht zuletzt wird dies durch die Zuwanderungswellen der letzten Jahre verursacht, unterschiedliche Bedürfnisse bewirken ein breiteres Angebot. Dabei ist nicht nur die Lage der Wohnung entscheidend, gerade auch der hohe Standard vieler Wohnungen bietet immer weniger Anlass, Wohneigentum zu kaufen. Allerdings sind auch die Mieten relativ hoch: So kostet z. B. eine 3-Zimmer-Wohnung in Bern mit 70 m² aus dem Jahr 1963 1.182 CHF (ca. 825 €).

Eigentum zu erwerben ist zudem schwierig, da ein großer Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital finanziert werden muss. Aus diesem Grund sind auch die Neubauten von Eigenheimen rückläufig, da durch die begrenzten Platzverhältnisse (Landreserven stellen eine beschränkte Ressource dar) die Bodenpreise enorm hoch sind. Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Tragbarkeit der laufenden Kosten für beispielsweise die Instandhaltung des Hauses.
Um ein typisches Beispiel zu nennen: Eine 3-Zimmer-Wohnung in Bern mit 70 m² aus dem Jahr 1970 kostet 245.000 CHF (ca. 170.755 €). Dafür sind ca. 50.000 € (ca. 34.848 €) Eigenkapital nötig.

Die Zukunft gehört dem Stockwerkeigentum
Das Einfamilienhaus ist ein Auslaufmodell, das belegt die Stagnation der neu gebauten Einfamilienhäuser. Auch wenn die Schweizer eher ein Volk der Mieter sind und wahrscheinlich auch bleiben werden, so ermöglicht es diese Eigentumsform einer breiten Schicht der Bevölkerung in die eigenen vier Wände zu ziehen.

Zudem scheint es momentan sicherer, das Vermögen in Eigentum anzulegen als in Wertpapiere. Daher ist sich der Verband der Stockwerkeigentümer sicher, dass der Trend zum Erwerb von Miteigentum weiter anhalten wird.

*Nach der gesetzlichen Definition umfasst Stockwerkeigentum den Miteigentumsanteil an einem Gesamtgrundstück, einschließlich aller darauf erstellten Gebäude, untrennbar verbunden mit dem Sonderrecht, bestimmte Gebäudeteile ausschließlich zu benutzen und innen auszubauen. Diese Räume im Sonderrecht bilden die sogenannte Stockwerkeigentumseinheit. Deren rechtliche Ausgestaltung als Miteigentumsanteil macht es möglich, dass jeder Stockwerkeigentümer über seinen Wertanteil jederzeit frei verfügen kann.

Wohnungseigentum in Holland

"Waterwoningen" – die Antwort der Niederländer auf den Klimawandel

Immobilieneigentum in Europa
„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 16 (11/2010)

Mit ca. 400 Einwohnern pro km² Landfläche zählen die Niederlande zu den am dichtesten besiedelten Staaten der Welt. Zum Vergleich: In Deutschland sind es ca. 230 Einwohner pro km² Landfläche. Daher ist es auch nicht verwunderlich, dass das Land kostbar und Wohnraum rar ist.

„Aqua-Wohnen“ – was kann man sich darunter vorstellen?
Da ungefähr die Hälfte des Landes weniger als einen Meter über und rund ein Viertel unterhalb des Meeresspiegels liegt, mussten neue und innovative Wohnflächen gefunden werden. Warum dann also das Wasser, als potentielle „Grundstücksfläche“, nicht in die Suche mit einbeziehen? Gesagt getan, denn immer häufiger wird nicht mehr Grund und Boden verkauft, sondern ein Stück Wasseroberfläche. „Aqua-Wohnen“ heißt der neue Trend – und groß ist das Interesse, denn diese Chance gilt es zu nutzen.

Aber wie lernen Häuser und zukünftig auch ganze Stadtviertel schwimmen? Die Häuser werden in einen wannenförmigen Schwimmkörper eingelassen. Die dadurch entstandenen Hohlräume werden mit Beton aufgefüllt und bilden das Grundgerüst. Außerdem werden Stahlringe am Gebäude montiert, welche an feststehenden Pfählen angebracht werden. Das garantiert die Beweglichkeit der schwimmenden Häuser bei sinkendem und steigendem Wasserpegel.

Wie teuer aber sind solche Wasserparzellen und vor allem auch die schwimmenden Häuser? Am Stadtrand von Amsterdam, in Ijburg, kann ein Stück „Wasseroberfläche“ für ca. 110.000 € erworben werden. Der Kaufpreis für ein Haus oder eine Wohnung auf dem Wasser unterscheidet sich nicht wesentlich von den Kosten für gleichwertigen Wohnraum auf dem Land in demselben Wohngebiet.

Wohneigentum in den Niederlanden
Doch nicht nur die amphibische Wohnkultur hat sich in den letzten Jahren stark entwickelt, denn durch den chronischen Mangel an Wohnfläche wächst die Nachfrage nach Wohnimmobilien mit Potenzial.

Rund 54 Prozent aller Wohnungen und Wohnhäuser gehören ihren Bewohnern, wobei diese Eigentumsquote im europäischen Vergleich sehr niedrig ist, aber dennoch höher als die 43 Prozent in Deutschland.

Charakteristisch für die niederländische Architektur sind die sogenannten „brownstones“ (Sandsteinhäuser, die wie aneinandergestapelt wirken), doch gefragt sind vor allem Einfamilienhäuser am Rande der großen Städte. Etwa 70 Prozent des Wohnungsbestandes besteht aus Einfamilienhäusern, die verbleibenden 30 Prozent bestehen vor allem aus Geschosswohnungen in Hochhäusern (Gebäude mit mehr als vier Stockwerken).

Land oder Wasser?
So oder so, die Niederländer stellen sich ein auf die folgenreichen nächsten Jahre – es bleibt ihnen wohl auch nichts anderes übrig als Wasser und Wohnen miteinander zu kombinieren.

Die Entwicklung des Immobilienmarktes der Niederlande ist spannend, es wird sich lohnen, diesen zu beobachten.

Wer weiß, vielleicht werden die alternativen Wohnformen auch hier bei uns einmal Teil der Immobilienlandschaft. Erste schwimmende Häuser sind seit einigen Jahren auch bei uns zu finden. Im Lausitzer Seenland gehört schwimmenden Häusern die Zukunft. Das einstige Braunkohle-Revier wandelt sich gewaltig. Die Kohlegruben werden nach und nach geflutet und auf der größten künstlichen Seenlandschaft Europas entstehen neue Häuser. Auf dem Gräbendorfer See kann zum Beispiel eines der schwimmenden Häuser besucht werden und die neue Wohnqualität der Niederländer nachempfunden werden.

Wohnungseigentum in der Türkei

Wo Europa Asien trifft

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 17 (05/2011)

Die Türkei ist ein beliebtes Reiseziel vieler Europäer. Auch der türkische Immobilienmarkt gerät mehr und mehr in den Fokus von Urlaubern und Investoren. Der größte Teil der Landesfläche liegt in Asien und nur etwa 3 % in Europa. An der Grenze der Kontinente befindet sich die „heimliche Hauptstadt“ Istanbul, die sich als einzige Stadt der Welt über zwei Kontinente erstreckt. 25 der insgesamt 39 Stadtteile befinden sich im europäischen Teil. Laut einer Studie belegt Istanbul den ersten Platz als Investitionsstandort in Europa.

Istanbul: zwischen Moderne und Tradition
Mit einer Einwohnerzahl von ca. 13 Millionen ist sie die bevölkerungsreichste Stadt der Türkei und das Zentrum für Kultur, Handel, Finanzen und Medien. Istanbul wird durch die Meerenge, dem Bosporus, der Marmarameer und Schwarzes Meer verbindet, getrennt

Das Leben am Bosporus
Schon immer war es der Wunsch vieler Istanbuler, am Bosporus zu wohnen. Aber leisten konnten es sich nur die Wohlhabenden. Aus diesem Grund befinden sich hier zahlreiche Villen, die das europäische Ufer des Bosporus schmücken.

Viele Baustile vereint
Istanbul ist eine Stadt der Gegensätze, die sich auch im Baustil widerspiegeln. Nach osmanischer Tradition gebaute typische Holzhäuser reihen sich an moderne Hochhauskomplexe und kleine Wohnviertel stehen den reichen Stadtteilen gegenüber. Die Eigentumsquote in der Türkei ist mit ca. 65 % sehr hoch.

Steigende Preise
Seit Anfang 2005 sind die Immobilienpreise in der Türkei um 20–25% gestiegen. Der türkische Immobilienmarkt ist weiter im Wachstum und vor allem in Istanbul mangelt es an Baugrundstücken. Daher können neue Bauvorhaben vorerst nur am Stadtrand realisiert werden. Viele ältere Gebäude, die in der Stadt liegen, sind oft baufällig und werden in nächster Zeit abgerissen. Zum einen sollen die neuen Gebäude mehr Wohnraum schaffen, zum anderen aufgrund der Lage in einer erdbebenstarken Region stabiler beschaffen sein.

Szenebezirk Beyoğlu
Beyoğlu ist eines der beliebtesten Viertel und zugleich das Zentrum des modernen Istanbul. Aber auch die zahlreichen historischen Gebäude im Jugendstil oder Historismus erfreuen sich großer Beliebtheit. Dies spiegelt sich in den Immobilienpreisen wieder – der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei über 2.000 Euro.

Wohnungen werden kleiner
Auch in der Türkei macht sich der demographische Wandel bemerkbar. Die Anzahl der Kinder pro Familie schrumpft bei jungen türkischen Familien und somit steigt die Nachfrage nach kleineren Wohnungen.

Drei Eigentumsformen
Man unterscheidet in der Türkei zwischen drei Eigentumsformen
> Volleigentum an einer Immobilie, dies entspricht dem deutschen Grundstückseigentum
> Stockwerkseigentum, dies ähnelt dem deutschen Wohnungseigentum
> Der periodische Grundbesitz, auch „time-sharing“ genannt. Dies ist eine Variante des Stockwerkseigentums mit zeitlich begrenzten Wohn- und Nutzungsrechten.

Voraussetzungen
Es gibt keine gesetzlichen Beschränkungen für den Erwerb einer Immobilie. Auch Ausländer können Immobilien erwerben, Voraussetzung ist das Prinzip der Gegensätzlichkeit. Wenn Türken in dem Land des Käufers problemlos Immobilien erwerben können, kann dies der Bürger in der Türkei auch. Die einzige Richtlinie, die der türkische Staat vorgibt, ist die Prüfung der Lage des Objektes. Dieses darf nicht näher als 400 Meter an die militärische Zone angrenzen.

Beim Grundbuchamt
Die Eigentumsübertragung findet im Gegensatz zu Deutschland nicht beim Notar statt, sondern auf dem sogenannten „Tapu Amt“, dem Grundbuchamt. Beim Notar wird nur ein Kaufversprechen gemacht, das notariell beurkundet werden muss. Das Grundbuchamt muss vor der Eigentumsübertragung einige Formalitäten prüfen. Ist der Verkäufer des Objektes auch tatsächlich der Eigentümer? Liegt das Objekt außerhalb der militärischen Zone? Nach erfolgreicher Prüfung und Zahlung des Kaufpreises wird durch das Grundbuchamt die Grundbesitzurkunde ausgestellt und die Änderung im Grundbuch vorgenommen. Die Grundbucheintragung dauert durchschnittlich bis zu drei Monaten.

Kosten bei Eigentumserwerb
Wie in Deutschland werden beim Kauf einer Eigentumswohnung einmalige und laufende Kosten erhoben. Unter die einmaligen Kosten fallen:
> Grunderwerbssteuer 3% vom eingetragenen Wert der Immobilie
> Grundbucheintragung ca. 50 €
> Einreichung bei der Militärverwaltung in Izmir ca. 20 €
> vereidigter Dolmetscher bei nicht türkischen Staatsbürgern ca. 50 €Jährlich anfallende Kosten sind:
> Grundsteuer für das Gebäude 0,2 % vom eingetragenen Wert der Immobilie
> Grundsteuer für die Wohnung 0,1 % vom eingetragenen Wert der Immobilie
> Grundsteuer für das Grundstück 0,2 % vom eingetragenen Wert der Immobilie

Ist bei der Wohnungssuche ein Makler beauftragt, ist eine Maklercourtage in Höhe von 6 % vom vereinbarten Kaufpreis zu entrichten. Die Maklercourtage ist je zur Hälfte vom Verkäufer und Käufer zu entrichten.

Eigenheimfinanzierung
Wer an einer Immobilie interessiert ist, kann in den seltensten Fällen den vollen Kaufpreis bar bezahlen. Traditionell wird zuerst in der Familie nach einem Privatdarlehen gefragt. Inzwischen bieten auch viele Banken Kredite für den Neuerwerb oder Ausbau einer Immobilie. Der Kreditnehmer muss dafür hohe Sicherheiten erbringen, die er oft aber nicht nachweisen kann. Durch die mangelnde Sicherheit kommen überhöhte Kreditkosten auf den Kreditnehmer zu. Kreditgeber finanzieren max. 70 % des Kaufpreises der Immobilie und die Kredite sind meist auf zehn Jahre beschränkt.

Wohnungseigentum und der Immobilienmarkt in der Russischen Föderation

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 21 (05/2013)

Der Immobilienmarkt in Russland hat sich rasant entwickelt. Er präsentiert sich als interessante und vielversprechende Kapitalanlage auch für ausländische Investoren. Erst seit dem 25. Oktober 2001 erlaubt das neue russische Bodengesetzbuch nunmehr ausländischen natürlichen und juristischen Personen, Eigentum an Immobilien in Russland zu erwerben. Seitdem steigen die Immobilienpreise monatlich und bieten mittlerweile eine attraktive Rendite an.

Moskauer Baustellen
Die Hauptstadt der Russischen Föderation –Moskau (russisch Москва́, Moskwa) – ist mit rund 15,1 Millionen (Stand 2012) die größte Agglomeration Europas. Moskau ist mit einer großen Baustelle vergleichbar. In der Hauptstadt wird nach wie vor so viel gebaut wie nirgendwo anders in Europa. Die Projektentwickler investieren in die Errichtung der Wohnimmobilien Hunderte von Millionen US-Dollar.

Rasant steigende Immobilienpreise
Durch die Sättigung des Immobilienmarktes sollten eigentlich die Immobilienpreise sinken. Aber nein, die Preise steigen rasant. „Goldener Beton“ ist in Russland genauso beliebt wie in Deutschland. Im letzten Jahr sind die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 15 Prozent gestiegen. Insbesondere im Zentrum Moskaus sind die Immobilienpreise außerordentlich hoch. Zum Vergleich: Am Stadtrand kostet eine Eigentumswohnungen ca. 4.000 US-Dollar pro Quadratmeter. Im Moskauer Zentrum sind Quadratmeter-Kaufpreise von rund 8.500 US-Dollar üblich.

Höchstes Mietpreisniveau der Welt
Außerdem hat Moskau inzwischen das höchste Mietpreisniveau weltweit und hat damit Tokio als Standort mit den höchsten Mieten verdrängt. So beträgt beispielsweise die Miete für eine 3-Zimmer-Wohnung in attraktiver Lage rund 5.000 Euro pro Monat. In Deutschland liegt die bayerische Landeshauptstadt München auf dem Platz Nr. 1 der höchsten Mieten. Berlin belegt im Vergleich dazu Platz 96.

Wohnraummiete in Russland
Die eigenständigen Regelungen zu der Miete von Wohnräumen sind im russischen Zivilgesetzbuch festgelegt. Diese sind anzuwenden, wenn der Mieter eine natürliche Person ist und das Mietobjekt zu Wohnzwecken vermietet wird. Die Wohnraummietverträge werden erst wirksam, wenn sie schriftlich abgeschlossen sind. Die maximale Laufzeit eines Wohnraummietvertrages beträgt fünf Jahre. Wenn in dem Mietvertrag keine Laufzeit vereinbart ist, so gilt dieser als für fünf Jahre abgeschlossen. Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen vom Vermieter bei der staatlichen Registrierungsstelle registriert werden. Um den organisatorischen Aufwand zu verringern, ist es in Russland üblich, Mietverträge für eine maximale Laufzeit von elf Monaten abzuschließen.

Der Mieter kann das Mietverhältnis ohne Begründung und einseitig mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dahingegen kann der Vermieter dem Mieter nur auf gerichtlichem Wege kündigen. Anhand der Zimmer-Anzahl einer Wohnung wird in der Regel der Mietpreis bestimmt. Die Zahlung der Nebenkosten ist von individuellen Vereinbarungen mit dem Vermieter abhängig, teilweise sind sie in den angebotenen Mieten enthalten, teilweise sind diese extra zu zahlen.

Weitere Besonderheiten der russischen Mietwohnungen:
> Die Wohnungen werden grundsätzlich möbliert vermietet.
> Der Hauseingang ist meistens mit Codeschlössern und Gegensprechanlagen gesichert.
> Nur in Neubauten sind regulierbare Heizkörper vorhanden.
> In den meisten Wohnungen wird jedes Frühjahr für vier Wochen die zentrale Warmwasserversorgung zwecks Wartung unterbrochen.
> Stahltüren sind Standard. Oftmals verfügen die Wohnungen über Doppeltüren: außen Stahl und innen Holz.

Auch in den nächsten Jahren ist mit einem Anstieg des ausländischen Engagements auf dem russischen Immobilienmarkt zu rechnen. Aufgrund der Unterschiede zum deutschen Mietrecht ist es jedoch ratsam, sich mit den rechtlichen Hintergründen sehr gut vertraut zu machen. Zur Sicherheit sollten Kaufinteressenten immer auf einen Makler zurückgreifen, der über Erfahrung mit ausländischem Immobilienerwerb verfügt.

Wohnungseigentum in Polen

Polen – Die Mittelschicht wohnt in der Platte

Immobilieneigentum in Europa
„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 14 (10/2009)

Altbauviertel verfallen

Teuer sanierte Gründerzeitaltbauten findet man in Polen selten. In den Altbaugebieten sind die meisten Mehrfamilienhäuser stark modernisierungsbedürftig und wirken oft heruntergekommen. Etagentoiletten und Kohleöfen sind hier auch heute noch keine Seltenheit. Hier wohnt die sozial schwächste Schicht der Gesellschaft.

Bequemer Block

Die Mittelschicht der städtischen Ballungszentren hingegen wohnt in sanierten Plattenbauten. Zu Zeiten des Sozialismus zogen Mieter gerne in die neu errichteten Gebäude mit Zentralheizung und Warmwasser, die meist von Wohnungsbaugenossenschaften betrieben wurden. In die Sanierung von Altbauten wurde damals nicht investiert. Auch heute noch sind die „Blöcke“ in der Hand von Genossenschaften, die im Gegensatz zu den privaten Eigentümern von Altbauten über das nötige Kapital zur Sanierung verfügen.

Genossenschaftliche Eigentumswohnung ist üblich

Derzeit sind bereits 60 Prozent der Plattenbauwohnungen in genossenschaftliche Eigentumswohnungen umgewandelt worden. Dabei gilt: Wer eine Wohnung bei einer Wohnungsgenossenschaft mietet, kann diese nach einigen Jahren erwerben. Entsprechende Gesetze zur Privatisierung verpflichten die Genossenschaften zum Verkauf. Schneller geht es, wenn man eine bereits umgewandelte Wohnung eines Genossenschaftsmitgliedes erwirbt, was aber zur Folge hat, dass man im Anschluss auch in die Genossenschaft eintreten muss.

Eigentum ist nicht gleich Eigentum

Das polnische Recht sieht zwei Arten von Eigentumswohnungen vor, die Eigentumswohnung ähnlich dem deutschen Recht und die genossenschaftliche Eigentumswohnung. Letzte ist sowohl veräußerbar, als auch vererbbar und kann mit einer Hypothek belastet werden. Dennoch hat der Eigentümer nur eine eingeschränkte Machtbefugnis über den Wohnraum. Als Mitglied hat er sich nach den Vorgaben der Genossenschaft zu richten. Beispielsweise darf der Eigentümer ohne die Benachrichtigung der Genossenschaft seine Wohnung nicht vermieten.
Die genossenschaftliche Wohnung ist eine sehr häufig anzutreffende Form. Sie kann auf Antrag in eine „normale“ Eigentumswohnung umgewandelt werden.

Speckgürtel beliebt

Besonders beliebt sind auch die Randlagen der Städte sowie anliegende Dörfer. Hier wohnt man vorzugsweise im Eigenheim. Hohe Kredite müssen aufgenommen werden, der Bau wird oft nur etappenweise fertiggestellt.

Nobelviertel

Die Oberschicht hingegen zieht sich verstärkt in so genannte „Gated Communities“ zurück. Es handelt sich um bewachte umzäunte Wohnsiedlungen, die nicht der Öffentlichkeit zugänglich sind. Nach amerikanischem Vorbild müssen sich Gäste beim Pförtner melden und eine Besucher-Plakette tragen. Dabei spielt weniger das Sicherheitsbedürfnis eine Rolle – das Wohnen in solchen Communities gilt als neues Statussymbol unter den Reichen. Wer hier wohnt, hat es geschafft. Typischerweise findet man Gated Communities in Ländern, in denen große soziale Unterschiede herrschen.

Finanzkrise und die Immobilie

Die Finanzkrise traf polnische Eigenheimbauer hart. Aufgenommene Kredite – oft auch in Fremdwährungen – können nicht zurückgezahlt werden. Nach einem absoluten Boom der Immobilienbranche bis Mitte 2008 fielen die Immobilienpreise, vor allem in den vormals überteuerten Ballungszentren, um bis zu 13 Prozent.

FERIENWOHNUNG
Als Deutscher eine Immobilie in Polen kaufen
Wer hat beim teuren Urlaub an der deutschen Ostsee nicht schon mal darüber nachgedacht, dass wenige Kilometer weiter östlich vielleicht ein Superschnäppchen auf einen neuen Besitzer wartet? Doch bisher war der Kauf von Ferienimmobilien in Polen für deutsche Käufer nicht so einfach möglich.

Angst vor Heuschrecken

Auch wenn Polen seit 2004 Mitglied der EU ist, gelten für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer Übergangsfristen. Die polnische Regierung wollte auf diese Weise einen Ausverkauf an ausländische Investoren verhindern.

Kauf nur mit Genehmigung

Bis vor kurzem musste der Kauf einer Immobilie als „Zweithaus“ vom Ministerium für Inneres und Verwaltung genehmigt werden. Ohne die Genehmigung konnte ein Kauf nicht durch den Notar vollzogen werden. Als Zweithaus gilt eine Immobilie, wenn sich der ständige Wohnsitz des Käufers nicht in Polen befindet. Am 1. Mai 2009 endete die 5-jährige Übergangsregelung und EU-Bürger können nun genehmigungsfrei Immobilien als Zweithaus erwerben. Durch die Erleichterung beim Immobilienkauf wird ein Aufschwung des angeschlagenen Immobilienmarktes erhofft.

Billiger ans Meer

Wer die Mühe einer Auslandsimmobilie nicht scheut, findet sicherlich eine günstigere Ferienimmobilie als in Deutschland. Dabei sind in den touristischen Ballungszentren die Preise am höchsten. Wenn man beispielsweise von Stettin einige Kilometer an der Küste entlang weiter östlich ins Land fährt, sinkt der Quadratmeterpreis bereits deutlich. Die Investition kann sich lohnen, denn ein Preisanstieg der Immobilien ist spätestens dann zu erwarten, wenn in Polen der Euro eingeführt wird. Ob dies – wie geplant – 2012 passiert, ist noch ungewiss.

Wohnungseigentum in Spanien

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 13 (04/2009)

Der Auszug aus dem Elternhaus ist ein wichtiger Schritt zum Erwachsenwerden. Die erste eigene Wohnung wird man wohl nie vergessen.
Immer weniger Spanier machen diese Erfahrung jedoch in jungen Jahren. Die Hälfte aller Männer lebt mit 28 immer noch im „Hotel Mama“. Eine gegenläufige Entwicklung ist nicht abzusehen, so dass spanische Soziologen schon von einer Verkindlichung der Gesellschaft sprechen, da der Schritt zur Selbstständigkeit immer später erfolgt.

Der Familienzusammenhalt hat in Spanien genauso wie in Italien und Portugal Tradition. Das ist der Grund dafür, dass es Eltern oft nicht stört, wenn ihre Sprösslinge trotz ausreichenden Einkommens noch die Vorzüge der elterlichen Unterkunft nutzen. Männer genießen die Vollpension mit Wasch- und Putzservice im Schnitt sogar zwei Jahre länger als ihre spanischen Altersgenossinnen. Dennoch ist Geldmangel der häufigste Grund für die späte Emanzipation, denn die Mietpreise sind extrem hoch.

Explodierende Mietpreise

Spaniens Gesellschaft hat eine Generation von Berufseinsteigern mit niedrigen Löhnen und befristeten Verträgen hervorgebracht (im Volksmund „mileuristas“ – „Tausend-Euro-Verdiener“ genannt), die es sich nicht leisten kann, eine eigene Wohnung zu finanzieren, und deswegen immer länger zu Hause wohnen bleibt. Gerade in den Ballungsgebieten wie Madrid oder Barcelona sind horrende Mietausgaben die Regel. Eine Wohnung von 50 m² kann schnell 1.000 € im Monat kosten. Seit 2005 gehen deswegen jeden Monat tausende von jungen Menschen auf die Straße und demonstrieren parteiunabhängig für eine „vivienda digna“ – eine menschenwürdige Wohnung.

Anfang 2008 hat die spanische Regierung einen Mietzuschuss für junge Leute bis 30 Jahre von 250 € monatlich eingeführt. Viele Wohnungssuchende befürchten jedoch, dass dies einfach nur zu einem weiteren Anstieg der Mietpreise führt.

Nach wie vor die Idealvorstellung: Eigentumserwerb

Für viele Spanier ist der Entschluss daher klar, lieber gleich in die eigenen vier Wände zu investieren. Die Eigentumsquote liegt aktuell bei 85 %, nur die restlichen 15 % des Bestandes werden vermietet. Damit ist Spanien Europas Spitzenreiter; Deutschland liegt mit 43 % im Mittelfeld. Zudem waren die Monatsraten beim Kauf lange Zeit nicht teurer als die Miete einer gleichwertigen Wohnung. Viele Besitzer ließen sich den Kredit für ihre Zweit- oder Drittwohnung komplett von den Mietern finanzieren. Zu Mieten gilt daher als rausgeschmissenes Geld.

Leichte Finanzierung

Spanien erlebte zehn Jahre lang ab Mitte der 90er Jahre einen beispiellosen Bauboom. Die Zinsen waren niedrig und lagen teilweise unter der Inflation. In die eigenen vier Wände zu investieren galt als sichere Geldanlage.

Viele Geldinstitute finanzierten Wohnungen ohne Anzahlung und ließen sogar Bescheinigungen über Schwarzeinkünfte bei der Risikoberechnung als Ergänzung zum Lohnzettel zu. Spanische Familien gaben 2004 im Schnitt 35 % ihres Monatseinkommens für die Abzahlung ihrer Wohnung aus. 2007 waren es schon 45 %. Durch die steigenden Zinsen ist die Zahl der zahlungsunfähigen Familien dramatisch gestiegen.

Zweitwohnsitze sehr beliebt

Viele Spanier besitzen neben ihrer Hauptwohnung in der Stadt noch eine Wochenendresidenz auf dem Land oder am Meer. Ende 2005 gab es laut der Banco de España in Spanien ca. 23,7 Millionen Wohnungen und 15,39 Millionen Haushalte, also kamen auf jeden Haushalt 1,54 Wohnungen; die höchste Rate der Welt. Die Hälfte der Zweitwohnsitze in Spanien ist allerdings in ausländischer Hand. Zu 80 % in der von Briten und Deutschen. Allein auf Mallorca gehören 50.000 Immobilien Deutschen.

Große Gewinne lockten über viele Jahre

In den Jahren 2001 bis 2006 entstanden in Spanien fast fünf Millionen neue Wohnungen, mehr als in Frankreich, Deutschland und Italien zusammen. Kein Wunder, denn die Immobilienpreise stiegen seit Beginn der Aufzeichnungen 1992 Jahr für Jahr an; vielerorts hatten sich die Wohnungspreise verdoppelt bis verdreifacht.

Tiefer Fall

Eine recht neue Situation für Spanien: Nach dem EU-Beitritt 1986 gehörte Spanien noch zu den ärmsten Ländern der Union. Der einsetzende Bauboom führte zu höheren Wachstumsraten als in den anderen Mitgliedsstaaten. So ist es keine Überraschung, dass kein anderes europäisches Land so hart von der Immobilienkrise getroffen wird wie Spanien. Fehlgeschlagene Großbauprojekte, die nunmehr Geisterstädte oder Rohbauwüsten sind, kann man in vielen städtischen Randgebieten finden.

Es haben sich nicht nur die Banken verspekuliert, hier droht der Crash auch noch die ganze Wirtschaft zu ruinieren, die sich im Wesentlichen auf die Baubranche und den privaten Konsum stützt.

Tourismus contra Natur

Die sich nun als fatal erweisende Übergewichtung des wirtschaftlichen Leistungsträgers Baubranche hat nicht nur ökonomisch, sondern auch für die Umwelt schlimme Folgen. Der respektlose Umgang mit der Landschaft und Blindheit für ökologische Belange führen zu völlig verbauten Küstengebieten und der Ausschöpfung der Wasserressourcen. Zur Eindämmung des Bauaufkommens wurde 1988 schon ein Gesetz verabschiedet, in dem zumindest die Bebauung der Endabschnitte von Stränden verboten wurde. Verlockend hohe Gewinnspannen sorgten jedoch dafür, dass das Gesetz kaum Beachtung fand. Erst seit 2004 wird die Bestimmung konsequent durchgesetzt – sogar rückwirkend: Um eine Aufwertung der inzwischen überladenen Tourismusgebiete zu erwirken, werden Zwangsenteignungen durchgeführt, die nicht nur große Unternehmen treffen, sondern auch Privatpersonen.

Nicht gleich ins kalte Wasser

Wir Deutschen sind in Hinsicht auf große Investitionen wohl etwas weniger risiko-freudig. Zwar ist das Eigenheim auch hier die Idealvorstellung von vielen, jedoch steht deren Realisierung normalerweise nicht sofort nach dem Auszug aus der elterlichen Bleibe an. Während der Ausbildung und nach dem Abschluss noch zur Miete zu wohnen, ist hier eher die Regel als die Ausnahme und befriedigt trotzdem das Verlangen nach Unabhängigkeit und Selbstständigkeit.

Wohnungseigentum in London und Großbritannien

Die Leiter ins Glück?

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 12 (10/2008)

Immobilieneigentum in London und Großbritannien
Sei es während des Urlaubs, bei der Geschäftsreise oder während des Auslandssemesters, in fremden Ländern kann man immer Unterschiede beobachten: Die spanische Großfamilie feiert lautstark über mehrere Tische hinweg, die Engländer johlen bei der Fußballübertragung im Pub, während der Franzose in Ruhe Baguette und Wein genießt. Sind diese nationalen Stereotypen auch meist klischeebehaftet, unbestreitbar ist, dass sich die Menschen in Lebensstil und Traditionen von Land zu Land unterscheiden.

Zur "typisch deutschen" Mentalität gehört neben Ordnung und Fleiß der Hang zu Absicherung und solider Planung. Der Immobilienkauf z. B. ist abhängig von einem sicheren Arbeitsplatz mit gutem Einkommen. Sicher schützt das genaue Abwägen vor manchen Risiken, jedoch macht es auch unflexibel und Chancen werden verpasst.

Das englische Verhältnis zu Wohneigentum
Besonders im Bereich Immobilienhandel, speziell bei Privatpersonen, ist die englische Art komplett anders. Es besteht ein reges Interesse in der Bevölkerung, mit Wohnungseigentum geradezu zu jonglieren, Schulden zu machen, Immobilien zu erwerben und wieder gewinnbringend abzustoßen. Letztendlich wird daraus eine Art Spiel, welches von besonderen Umständen getragen wird und unter Beachtung bestimmter Spielregeln erfolgen muss. Es nennt sich "Property Ladder" (dt.: Eigentums-Leiter).

Die "Property Ladder"
Es ist nahezu unmöglich, in den Ballungszentren, insbesondere London, eine ordentliche und dennoch erschwingliche Mietwohnung zu finden. Als Alternative zur Mietwohnung beginnt es deshalb oftmals mit dem Kauf einer kleineren Eigentumswohnung, z. B. in London. Diese wird durchschnittlich für ca. 150.000 £ (ca. 180.000 €) in mittlerer Lage erstanden. London hat sich mit ca. 7,5 Mio. (Kern-)Einwohnern und einem jahrzehntelang anhaltenden "Boom" in Wirtschaft, Kultur etc. unter den Megastädten der Welt etabliert. Dies und eine gute Infrastruktur in allen Bereichen haben garantiert, dass die Grundstückspreise bis heute stetig gestiegen sind. Aus Grundstücksmarktberichten und Analysen ergibt sich, dass in einigen Stadtteilen, den sog. "boroughs", die Preise vereinzelt innerhalb von nur sechs Jahren um bis zu 125 % zulegten.

Als Eigentümer einer Immobilie, die eine solche Wertsteigerung erfahren hat, überlegt man nicht lange. Die kleine Wohnung wird verkauft und, eventuell durch zu Hilfenahme eines weiteren Darlehens, durch eine größere Wohnung oder ein Reihenhaus ersetzt. Dieses Kaufen und Verkaufen setzt sich fort, meist unterstützt durch das sogenannte "buy to let", also Kauf und anschließende Vermietung. So klettert man die Leiter hinauf. Oben angekommen steht dann das mietfreie Wohnen im eigenen, abgezahlten Einfamilienhaus.

Finanzierung
London ist eines der größten Finanzzentren weltweit. In- und ausländische Banken gibt es zu Hauf und sie werben um Großanleger, aber auch um jeden Kleinkunden. Speziell für die Immobilienfinanzierung in England bieten sie perfekt geschnürte Darlehenspakete und gute Rahmenbedingungen.

Der Unterschied zum deutschen Finanzsystem ist, dass in England die jährlichen Darlehenszinsen (sog. "interest rates") von der "Bank of England" fest vorgegeben werden. Besonders in den 80er Jahren, als viele Engländer unter Wohnungsnot litten, wurden die Zinsen niedrig gehalten, damit einkommensschwache Bürger ihre teuren Mietwohnungen kaufen konnten. In Verbindung mit dem Angebot, über eine Darlehenslaufzeit von durchschnittlich 20 Jahren monatlich stets nur die anfallenden – niedrigen – Zinsen zahlen zu müssen, ohne den eigentlichen Kredit tilgen zu müssen, ermöglichte das auch ärmeren Familien den Immobilienkauf. Die bereits erwähnte Wertsteigerung ermöglichte dann am Ende der Laufzeit den gewinnbringenden Verkauf und dadurch die problemlose Rückzahlung der ursprünglichen Darlehenssumme.

Aktuelle Situation
Somit befindet sich gegenwärtig ca. 71 % des Immobilienbestandes in Großbritannien in der Hand von Selbstnutzern – in Deutschland sind es gerade mal ca. 43 %. Bei den britischen Kaufinteressenten wird weiterhin viel spekuliert und auch heute noch werben die Banken mit unglaublichen Angeboten, ohne die Bonität ihrer Kunden genauer zu prüfen. Obwohl Großbritannien 2002 nur knapp einer Immobilienkrise aufgrund von Überbewertung entkommen ist, geben die Banken immer noch leicht Gelder frei. Die amerikanische Immobilienkrise war zwar auch bis nach London zu spüren, aber noch sind die Investoren optimistisch.

Fazit
Alles steht und fällt, gerade für die Niedriglohn-Finanzierenden, mit einer anhaltenden Wertsteigerung und stetig niedrigen Zinsen. Für deutsche Käufer ist diese Vorstellung eventuell reizvoll, doch ist sie auch erschreckend, angesichts des plötzlichen finanziellen Ruins beim "Platzen der Immobilienblase". Viele schütteln vielleicht den Kopf über so viel Risiko, für Engländer hingegen bedeutet Miete zahlen nicht mehr als Kapitalverlust.

Quelle: European College of Business & Management – London, Tom Mahnke

Verschiedenes

Fakten rund um die Müllentsorgung

Muellentsorgung und Muelltrennung Erklaerung

Biogut-Tonne, Wertstofftonne und gegenseitige Rücksichtnahme

Rund 80 Prozent der innerstädtischen Haushalte hat sie schon – die Biotonne. Nun wurde die flächendeckende Einführung beschlossen, ab dem 1. April 2019 muss jeder Haushalt eine Biotonne haben. Wird der Bio-Müll aber im eigenen Garten fachkundig kompostiert, kann man sich von der Tonnenpflicht befreien lassen.

Was kostet die Biogut-Tonne?

Die BSR-Tarife richten sich nach den Tonnengrößen und liegen im Vergleich mit der Restmülltonne bei ca. 30 Prozent für die Biotonne. Als Beispiel: Eine 120 Liter Bioguttonne kostet den Privathaushalt ca. 9,00 Euro im Monat

Wozu ist Biomülltrennung gut?

Trennt man den Biomüll von dem normalen Restmüll, hilft das der Umwelt, denn aus dem Biogut wird Biogas gewonnen. Das gewonnene Biogas entspricht 2,5 Millionen Litern Diesel pro Jahr und 9.000 Tonnen weniger CO2 – und das ist gut fürs Klima. Sogar die Gärreste werden in der Landwirtschaft sinnvoll als Dünger weiterverwertet

Wie ist das mit der Wertstofftonne?

Seit 2013 gibt es eine gemeinsame Wertstofftonne, es wird nicht mehr zwischen Gelber Tonne und Orange Box unterschieden. Verpackungen und andere Gegenstände aus Kunststoff, Metall oder Verbundstoff können zusammen entsorgt werden. Holz, Elektrogeräte Batterien und Energiesparlampen dürfen allerdings nicht in die Wertstofftonne. Die einheitliche Wertstofftonne ist entgeltfrei.

Beim Müllentsorgen auf die Nachbarn Rücksicht nehmen

Seinen Müll sollte man nur zu angemessenen Zeiten entsorgen – also möglichst nicht nachts –, denn klappernde Tonnendeckel und quietschende Türen können äußerst ruhestörend sein. Damit alle die Möglichkeit haben, Ihren Müll zu entsorgen, sollten z.B. Kartons zerkleinert werden, um das Tonnenvolumen optimal auszunutzen. Außerdem darf kein Sperrmüll oder größere Mengen Bauschutt in die Mülltonnen entsorgt werden.

Wie geht eigentlich Wohnen?

Ein junger Mann legt einen neuen Boden in einer Wohnung

Das Projekt Wohnführerschein macht Jugendliche fit für die erste eigene Mietwohnung.

"eigene 4 Wände", Ausgabe 06/2018

Professionelle Bewerbungsmappen von Mietinteressenten, mitunter aufwändig gestaltet und sogar illustriert, sind heutzutage keine Seltenheit mehr. Aber als ein Bewerber der WOBEGE seinen Wohnführerschein vorlegte, waren selbst die Vermietungsprofis überrascht. Es gab zunächst einiges Erstaunen, aber das Interesse war geweckt.

Ausgangspunkt: fehlendes Wohnwissen

Das Projekt Wohnführerschein wurde ursprünglich in Marzahn von den Wohnungsunternehmen allod, degewo und Marzahner Tor sowie dem Quartiersmanagement Mehrower Allee initiiert. Die Wohnungsanbieter hatten registriert, dass es jungen Menschen bei der Anmietung ihrer ersten eigenen Wohnung zunehmend an Wissen über Rechte und Pflichten beim Wohnen fehlt. Natürlich streben viele junge Menschen danach, schnell auf eigenen Füßen zu stehen, zu Hause auszuziehen und in den eigenen vier Wänden zu leben. Doch oft genug klaffen Wunsch und Wirklichkeit auseinander, weil wichtige Kompetenzen fehlen.

Komplexe Kursinhalte

Geht man der Frage nach, was ein Erstwohner wissen und können muss, kommt einiges zusammen: Man braucht ein gewisses Maß an juristischem und finanziellem Sachverstand, schließlich muss man Verträge mit dem Vermieter, den Versorgern und dem Telekommunikationsdienstleister abschließen, man muss die Betriebskosten überblicken, man braucht soziale Fähigkeiten im Umgang mit den Nachbarn, man sollte eine Waschmaschine anschließen und bedienen können, wissen, wie man Fußböden wischt und Fenster putzt. Entsprechend komplex und wandelbar ist das modulare Kursprogramm, das die Initiatoren gemeinsam mit Marzahner Gymnasiasten entwickelt haben.

Verschiedene Zielgruppen

Die Kurse zum Wohnführerschein werden an Schulen und Jugendeinrichtungen angeboten. Mittlerweile unterstützen zahlreiche Unternehmen und Vereine das Projekt.
Der neue Kooperationspartner JaKuS gGmbH hat das Programm zudem so modifiziert, dass auch Jugendliche, die in der Jugendhilfe betreut werden, und unbegleitete minderjährige Flüchtlinge auf das selbstständige Wohnen vorbereitet werden.
Von Vermietungsseite kann man das Projekt nur begrüßen, stärkt es doch das Bewusstsein für einen kompetenten und pfleglichen Umgang mit der Wohnung und für ein angemessenes Verhalten in der Nachbarschaft. Fazit: Eine tolle und praxisorientierte Idee!

Weitere Informationen zum aktuellen Kursangebot unter: www.wohnfuehrerschein.deDieser Link führt zu einer externen Seite

Berlin boomt

Eine kurze Betrachtung des Wohnungseigentumsmarkts in der Hauptstadt.

In Zeiten, in denen die EZB kontinuierlich eine lockere Geldpolitik verfolgt und intransparente interkontinentale Wirtschaftsverflechtungen vorherrschen, sind die Verbraucher auf der Suche nach sicheren, aber möglichst rentablen Geldanlagen. Zum einen aus kapitalorientierten Gedanken und zum anderen zur Altersvorsorge.

Mehr Eigentumswohnungen

Eine Branche, die extrem davon profitiert, ist die Immobilienwirtschaft. Der Wert von Eigenheimen und Grundstücken ist in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich stark gestiegen. In diesem Artikel liegt der Fokus auf dem Markt für Eigentumswohnungen.

In den vergangenen 30 Jahren erfuhr der Sektor für Wohnungseigentum eine beeindruckende Entwicklung. Galt der Besitz einer Eigentumswohnung einst noch als absoluter Luxus, ist es in der heutigen Zeit ein durchaus gängiger Gedanke, eben nicht nur aus Renditegründen, sondern auch als Altersvorsorge. Die Finanzierungsbedingungen sind günstig. Sofern eine Finanzierung aus Eigenkapital nicht möglich ist, profitiert man von den niedrigen Leitzinsen. So ist es auch für den durchschnittlichen Verbraucher möglich, eine Wohnung zu finanzieren. Ein Schritt, der sich durchaus lohnen kann.

Berlin wieder Weltmetropole

Im 21. Jahrhundert avancierte Berlin wieder zu einer beliebten Weltmetropole und in der Bundesrepublik entwickelte sich ein starker Zuzug in die Großstädte. Auch die Zuwanderung nach Berlin erhöhte sich um ein Vielfaches. Nach den Prinzipien der sozialen Marktwirtschaft regulieren auch in der Immobilienbranche Angebot und Nachfrage den Markt.

Mit der Nachfrage steigen die Preise

In den vergangenen Jahren registrierte das Statistische Bundesamt eine Zuwanderung von ca. 40.000 Bewohnern pro Jahr. Die Nachfrage nach Wohnraum ist enorm, die Leerstandsreserven sind ausgeschöpft. Als Resultat steigen die Mieten. Im Vergleich zu anderen nationalen Großstädten, liegt das Mietzinsniveau trotzdem weit unter dem möglichen Potenzial. Solange das vollständige Potenzial nicht genutzt wird, kann man auch weiterhin mit Wertzuwächsen rechnen. Sicherlich nicht mehr so impulsiv wie bislang, aber dafür nachhaltig.

Heute werden Verkäufe von Eigentumswohnungen registriert, die erst vor wenigen Jahren gekauft wurden. Diese werden teilweise mit einem Wertzuwachs von bis zu 200 Prozent veräußert. Das Umsatzvolumen hat sich in Berlin im Vergleich zu den Verkaufszahlen überproportional entwickelt. Das liegt auch daran, dass sich die Präferenzen der Erwerber längst nicht mehr nur auf das Stadtzentrum beschränken. Die Nachfrage erstreckt sich mittlerweile bis in die Randbezirke, sodass auch hier mit einem konstanten Wertzuwachs gerechnet wird.

Fazit

Wer in der Vergangenheit also den Schritt gewagt hat, seine eigenen vier Wände zu erwerben, hat Vieles richtig gemacht. Denn wie die Wohnung auch genutzt wird, in jeder Hinsicht ist es profitabel.

Wenn Sie an einem tieferen Einblick in den Berliner Immobilienmarkt bzw. einer Einschätzung Ihrer Eigentumswohnung interessiert sind, können Sie gern das Vertriebsteam der WOBEGE kontaktieren. Unser Team freut sich stets auf ein persönliches Kennenlernen.

Wohnungsleerstand in Berlin

Die aktuelle Leerstandsituation und das Zweckentfremdungsverbot

Der Stadtentwicklungsausschuss des Berliner Abgeordnetenhauses hat sich im Juni 2018 mit dem Thema Wohnungsleerstand befasst. Seit sieben Jahren ist die Erfassung des Berliner Wohnungsleerstands mit Hilfe der von Vattenfall unterstützten Methode der Stromverbrauchsmessung nicht mehr möglich, da es verschiedene Stromanbieter gibt. Der Senat stützt sich seitdem auf Zahlen der Jahresstatistik des BBU (Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen)

Leerstand ist in Berlin nicht das Haupt-Problem

Folgende Zahlen hat der Ausschuss vorgestellt: Der Leerstand in den BBU-Unternehmen ist von 8,7 % im Jahr 1999 kontinuierlich auf 1,7 % im Jahr 2017 zurückgegangen. Der absolute Wert und die Entwicklung belegen, dass es sich beim Leerstand in Berlin um ein eher marginales Problem handelt.

Gründe für Leerstand

Für die kommunalen Wohnungsunternehmen wurden folgende Leerstandgründe genannt:

Fast die Hälfte der wenigen leerstehenden Wohnungen ist aufgrund von Modernisierung und Instandsetzung aktuell nicht vermietet. Bei einem knappen Drittel findet gerade ein Mieterwechsel statt. Die wenigen übrigen Wohnungen stehen aus verschiedenen sonstigen Gründen wie z. B. Bauschäden, Unbewohnbarkeit durch beispielsweise Schwammbefall oder Brandschäden sowie Vermietungsschwierigkeiten leer.

Bei der Beurteilung der Leerstandquote müssen auch Faktoren berücksichtigt werden, die zur Erhöhung des Leerstands beitragen, z.B. die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen oder die Überprüfung technischer Anlagen auf aktuelle Standards. Die Zahlen entsprechen der normalen Fluktuation. Spekulativen Leerstand gibt es bei landeseigenen Wohnungen nicht

Trotzdem Leerstandkontrolle durch Zweckentfremdungsverbotsgesetz

Die Abgeordneten der Regierungsparteien wollen dennoch die Leerstandkontrollen auf der Grundlage des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes verstärken. Das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum trat in Berlin am 01. Mai 2014 in Kraft. Seitdem wird das Verbot in allen Berliner Bezirken umgesetzt und angewendet. Damit wird Wohnraum vor Zweckentfremdung durch Leerstand, Abriss und der Umwandlung in Gewerberaum oder Ferienwohnung geschützt.

Nach der Änderung des Gesetzes im März 2018 müssen Berliner neue Regeln beachten. Die Wohnung gegen Entgelt an Feriengäste zu vermieten, bleibt jetzt auch ohne zeitliche Begrenzung genehmigungspflichtig. Bei einer Vermietung als Ferienwohnung oder für gewerbliche Zwecke ist immer eine Genehmigung des Wohnungsamts im Bezirk Pflicht. Eine langfristige Untervermietung stellt dagegen keine Zweckentfremdung dar.

Erlaubte Leerstanddauer verkürzt

Mit der Verschärfung des Zweckentfremdungsverbots wird hingegen der Leerstand von Wohnraum nur noch für drei Monate akzeptiert. Außerdem wurden die Strafen drastisch erhöht: Es können Geldbußen bis zu 500.000 Euro verhängt werden.

Seniorensicherheit: Betrügereien an der Wohnungstür

ein älterer Mann an der Haustür, der einer anderen Person Bargeld aushändigt

Senioren als „einfache Opfer“?

Zuhause fühlt man sich sicher. Doch gerade ältere Menschen sollten sich bewusst sein, dass Kriminelle genau das ausnutzen.

Trickdiebstahl in Wohnungen ist nach dem Taschendiebstahl auf der Straße die häufigste Straftat, von der ältere Menschen betroffen sind.

Grundmuster wiederholen sich.

Die Täter täuschen ihre Opfer auf perfide Weise, um sich Zutritt zur Wohnung zu verschaffen und zu stehlen oder zu betrügen. Es gibt unzählige Versionen, aber alle lassen sich auf drei Grundmuster zurückführen:

Vortäuschen einer Notlage, die scheinbar eine Hilfeleistung durch das Opfer in der Wohnung erfordert.
Vortäuschen einer offiziellen Funktion, die den Täter vermeintlich zum Betreten der Wohnung berechtigt.
Vortäuschen einer persönlichen Beziehung zum Opfer, um eine Einladung in die Wohnung zu erhalten.

Betritt ein solcher Täter erst einmal die Wohnung, ist der Diebstahl kaum noch zu verhindern. Die Seniorinnen und Senioren sollten so sensibilisiert werden, dass sie den Zutritt gar nicht erst gewähren.

Berliner Polizei bietet Service an

Die Berliner Polizei bietet für ältere Menschen kostenfreie Informationsveranstaltungen zum Thema Sicherheit an. Sie vermittelt Ratschläge und Tipps, wie man Dieben und Betrügern keine Chance lässt.

Behandelt werden in den monatlichen Vorträgen im LKA-Gebäude die Themen:

Tricktaten an der Wohnungstür
Raub in der Wohnung
„Enkeltrick“
Taschendiebstahl
Handtaschenraub
Zahlungskartendelikte

Terminvereinbarung über die Ansprechpartner für Seniorensicherheit beim LKA:

E-Mail: seniorensicherheitpolizei.berlinde

Telefon: (030) 4664-979222

Erinnerungsstütze: Um vor Trickdiebstählen zu schützen, hat das Landeskriminalamt Berlin einen Türanhänger mit dem Schriftzug „Ich lasse keinen Fremden in meine Wohnung“ erstellt.

Wo tanken Sie in Zukunft?

Ziel der Bundesregierung ist es, bis 2020 eine Million Elektrofahrzeuge auf die Straße zu bringen. Auch immer mehr Wohnungseigentümer mit Tiefgaragenplätzen benötigen Ladestationen.

Die Vorteile der Elektromobilität liegen klar auf der Hand: weniger Emissionen, 80 Prozent weniger Treibhausgase, höhere Energieeffizienz, niedrige Betriebskosten.

Tiefgaragenplätze sind für Elektrofahrzeuge besonders gut geeignet, denn hier können sie schnell, komfortabel und sicher an der eigenen Ladestation aufgeladen werden. Diese Vorteile überzeugen Eigentümer aus Wohnungseigentümergemeinschaften, die Erlaubnis zur Installation einer Lademöglichkeit an ihren Tiefgaragenstellplätzen zu beantragen.

Wallboxen in der Tiefgarage

Nach erfolgter Beschlussfassung kann dann z. B. eine Wandladestation montiert werden – eine sogenannte Wallbox. Selbstverständlich läuft der Strom über den Stromzähler des Stellplatznutzers und der Antragsteller übernimmt die Kosten der Installation selbst.

Wie sicher ist das Laden von Elektroautos?

Das ist eine Frage, die häufig gestellt wird. Eine Wallbox entspricht einer mehrfach abgesicherten Steckdose. Es gibt keine stromführenden Elemente, die eine Gefahr darstellen. Die Box wird erst durch den Anschluss eines Fahrzeugs aktiv und die Steckdose dabei verriegelt. Das Fahrzeug wird über den gesamten Ladezeitraum elektronisch überwacht. Sollten Störungen auftreten, wird der Ladevorgang unterbrochen und eine Fehlermeldung erstellt. Somit ist das Laden absolut sicher.

Feuerlöscher für Privathaushalte

Lohnt es sich, für die eigene Wohnung einen Feuerlöscher anzuschaffen?

Ein defektes Kabel, ein kaputter Fön, eine umgekippte Kerze: Oft sind es die kleinen Dinge, die einen gefährlichen Großbrand in Privatwohnungen auslösen. Wer in einem solchen Fall einen Feuerlöscher griffbereit hat, kann entstehende Brandherde direkt löschen und damit größere Schäden vermeiden oder gegebenenfalls sogar Leben retten.

Welcher Feuerlöscher ist für mich geeignet?

Für den Einsatz in der Wohnung sind Schaumlöscher geeignet. Sie sind für die Brandklassen A und B zugelassen. Die Inhaltsstoffe des Schaums sorgen für eine Umhüllung des Brandes und verhindern das Wiederaufflammen. Der Hauptvorteil gegenüber den Pulverlöschgeräten ist das zielgerichtete Ausrichten des Schaums auf den Brandherd. Ein Pulverlöscher wird hingegen durch seine starke Staubentwicklung sämtliche im Zimmer befindliche Einrichtungsgegenstände in Mitleidenschaft ziehen.

Benötige ich einen Auflade- oder einen Dauerdruckfeuerlöscher?

Aufgrund der weitaus besseren Technik und Zuverlässigkeit wird ein Aufladefeuerlöscher empfohlen. Dieser ist in der Anschaffung etwas teurer als ein Dauerdruckfeuerlöscher, jedoch sind die Wartungen etwas günstiger. Die Lebensdauer des Aufladelöschers beträgt bei regelmäßig durchgeführten Wartungen bis zu 25 Jahren. Damit amortisiert sich der etwas höhere Anschaffungspreis.

Wo muss ich den Feuerlöscher aufbewahren?
Für einen schnellen Zugriff sollte der Feuerlöscher zentral im Eingangsbereich positioniert werden. Am besten an der Wand befestigt. In Maisonette-Wohnungen oder Häusern ist es sogar ratsam, auf jeder Etage einen Feuerlöscher griffbereit hinzustellen.

Was kostet ein Feuerlöscher?

Gemessen am Nutzen, den ein Feuerlöscher hat, sind die Anschaffungskosten niedrig. Der empfohlene Aufladefeuerlöscher mit Schaum in guter Qualität kostet im Internet etwa 80 Euro.

Muss ich meinen Feuerlöscher regelmäßig warten lassen?

Gewerblich müssen die Geräte alle zwei Jahre geprüft werden, für private Haushalte gibt es eine solche Vorschrift nicht. Trotzdem ist eine regelmäßige Wartung sinnvoll, doch kaum einer denkt daran. Über den Hersteller kann man sich eine Liste der Service-Händler zusenden lassen. Der Fachmann wird die Treibgaspatrone wiegen und den Feuerlöscher auf Herz und Nieren überprüfen. Eine solche Prüfung kostet 20 bis 30 Euro.

Wo entsorge ich den alten Feuerlöscher?

Feuerlöscher sind Sondermüll und dürfen nicht dem normalen Hausmüll zugeführt werden. Alte Feuerlöscher können entgeltfrei (bis 20 kg) bei den Schadstoffsammelstellen der BSR abgegeben werden. Die jeweiligen Adressen findet man auf der Internetseite der BSR.

Gibt es kleinere Alternativen?

Kleine Entstehungsbrände – beispielsweise verursacht durch das Abstellen einer Plastiktüte auf der noch heißen Herdplatte – können mit einem Löschspray schnell und effektiv bekämpft werden. Dabei handelt es sich um eine Art Spraydose mit einem Schaummittelkonzentrat, welche aufgrund ihrer geringeren Größe in jedem gewünschten Raum platziert werden kann. So ist sie schneller griffbereit und spart wertvolle Sekunden z. B. für das Heranschaffen eines Feuerlöschers. Dennoch ist die Löschleistung aufgrund der Löschmittelmenge deutlich geringer als beispielsweise bei einem 6 kg Schaumlöscher. Als vollwertiger Ersatz sollte ein Spray daher nicht gesehen werden, aber als wertvolle Ergänzung zu einem Feuerlöscher. Feuerlöschsprays kosten zwischen 20 und 30 Euro. Sie haben eine Haltbarkeit von drei Jahren und sind für die Brandklassen A, B und F zugelassen. Damit sind sie sogar für den Einsatz in der Küche – z. B. bei Fettbränden – geeignet. Restentleert können Feuerlöschsprays über den normalen Hausmüll entsorgt werden.

Liste der unterschiedlichen Brandklassen

Was muss ich in der Küche beachten?

Ein spezieller Fettbrandlöscher ist für Haushalte unrentabel. Wer aber sehr oft brät und frittiert, dem wird die Bereithaltung einer Löschdecke empfohlen. Diese kann auch größere Fettbrände ersticken. Alternativ gilt: Deckel auf den brennenden Topf setzen und sowohl die Dunstabzugshaube als auch die Herdplatte sofort ausschalten.

Lust auf einen Garten?

Urban Gardening: Das Gärtnern in der Stadt findet immer mehr Anhänger

MIETBEETE FÜR SELBSTVERSORGER
In einigen Großstädten bzw. deren Umland kann man eine kleine Ackerfläche oder ein Hochbeet mieten. Bei manchen Anbietern wird sogar das Gemüse vorgepflanzt und das Gießen erfolgt durch ein Bewässerungssystem. Die Pflege übernimmt der Hobby-Gärtner, aber der Betreiber steht mit Ratschlägen zur Seite und stellt das Werkzeug zur Verfügung.

Vorteil: Man kann in die Thematik „reinschnuppern“, ohne sich langfristig zu binden oder viel Geld in Werkzeug zu investieren.

Kosten: z.B. 199 Euro/Saison für 45 m2 Fläche bei „meine ernte“ (inkl. Bepflanzung) oder 60 Euro/Saison für ein Hochbeet bei „Himmelbeet“

Adressen: www.meine-ernte.de (Rudow und Wartenberg), www.himmelbeet.de (Wedding)

Mini-Beet für Balkon
Selbst auf kleinstem Raum lässt sich gärtnern. Der Handel bietet hierfür Kisten aus Plastik oder geflochtener Weide, die auf dem Balkon Platz finden und wie ein kleines Hochbeet mit verschiedenen Materialien befüllt werden. Teilweise kann man die Minibeete auch schon befüllt und vorgepflanzt kaufen. Alternativ kann man dafür aber auch einen ausgedienten Maurerkübel oder große Reissäcke verwenden. In den Boden der Gefäße werden vor dem Befüllen Löcher gestochen, damit das Wasser abfließen kann.

Gemeinschaftsgärten
Auf Brachflächen, die später bebaut werden sollen, sind schon viele Gartenprojekte entstanden, wie die Prinzessinnengärten in Kreuzberg. Da nichts in den Boden gepflanzt werden darf, stehen hier mobile Pflanzkisten und Pflanzsäcke, die jederzeit mit einem Gabelstapler versetzt werden könnten. Die Gärten sind für jedermann offen und eine Begegnungsstätte für stadtmüde Berliner. Bei den Prinzessinnengärten entstehen keine Kosten, da es keine privaten Beete gibt – alle helfen, den Garten als Ganzes aufzubauen. Das geerntete Gemüse kann man kaufen oder es wird im Café verarbeitet.

Vorteil: flexibel und günstig, zentrale Lage, soziales Miteinander steht im Vordergrund

„Echter“ Ökostrom: Wie grün sind die Anbieter wirklich?

Verbraucherzentralen raten, Ökostrom-Tarife genau zu prüfen. Welche Versorger haben echten Ökostrom in ihrem Angebot?

Nicht jeder Anbieter von „Ökostrom“ sorgt tatsächlich für mehr erneuerbare Energien in der Stromerzeugung. Wer zu einem Ökostromanbieter wechseln möchte, sollte daher den Hintergrund des jeweiligen Angebots genau prüfen.

Zahl der Ökostrom-Anbieter steigt
Nicht erst seit der Atomkatastrophe in Fukushima denken viele Verbraucher um. Sie hat klar gemacht, dass der Ausbau der erneuerbaren Energien für unsere Zukunft unerlässlich ist.

Auf die gestiegene Nachfrage der Verbraucher nach Strom aus erneuerbaren Energien reagieren viele konventionelle Anbieter mit Ökostrom-Angeboten. Doch zahlreiche Stromversorger bieten zwar sogenannte grüne Tarife an, doch fördern sie keineswegs den Ausbau der erneuerbaren Energien. Nur wenn der Anbieter in neue Anlagen für alternative Energien investiert, entsteht aber ein nachweisbarer Nutzen für die Umwelt.

Der Schwindel mit dem Ökostrom
Wer darf sich denn nun in Deutschland Ökostromanbieter nennen? Leider geht es dabei nicht zwingend darum, dass es sich wirklich um grünen Strom handelt. Für die Erlaubnis, den Strom mit dem Hinweis „Ökostrom“ zu verkaufen, reicht ein Herkunftsnachweis des Stroms. Dies wird mit Zertifikaten festgestellt – und diese können einfach aus dem Ausland gekauft werden und werden dann nur umdeklariert. Die Verbraucher sind so der Ansicht, sie würden echten Ökostrom beziehen.

Kauft ein Anbieter zum Beispiel in Schweden die Zertifikate ein, wird nicht der eigentliche Öko-Strom nach Deutschland geliefert, sondern beim tatsächlich verbrauchten Strom handelt es sich um den üblichen Energiemix aus Kohle, Gas oder anderen endlichen Materialien aus dem Netz.

Ökostrom-Gütesiegel
Eine Entscheidungshilfe für Verbraucher sind Ökostrom-Gütesiegel, die den Nachweis einer umweltfreundlichen Strom-produktion erbringen. In Deutschland gibt es derzeit kein einheitliches Zertifikat, aber Auszeichnungen, die für Ökostromtarife verliehen werden. Dabei hat sich das ok-Power-Zertifikat (Vergabe durch Verbraucherzentrale, Öko-Institut und WWF) sowie das Grüner-Strom-Label (Vergabe durch Bund für Umwelt- und Naturschutz (BUND) und Naturschutzbund Deutschland) als zuverlässiger Nachweis bewährt, dass es sich bei den Produkten um Strom aus umweltfreundlichen Quellen handelt. Wer wirklich das bekommen möchte, für was er bezahlt, sollte sich an diesen Gütesiegeln orientieren.

Die Späth’sche Baumschule: ein ganz besonderer Betrieb

„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 22 (10/2013)

Nicht nur für Gartenbesitzer ist ein Besuch lohnenswert

Das Angebot der Baumschule ist vielfältig. Für Naturliebhaber bietet sie auf ihrem weitläufigen historischen Gelände alle Arten von Obstgehölzen (einschließlich Beerenobst), Heckenpflanzen, Blütensträucher, Stauden, Rosen und Rhododendren an. Weitere Geschäftsfelder sind der Großhandel, Pflanzenverleih und Gartenservice. Außerdem findet man hier durch Kooperationen auch Zusatzangebote Dritter: Kunstobjekte, Pflanzgefäße, Bänke und Lichtinstallationen.

Die Anfänge der Späth’schen Baumschule

Die Späth′sche Baumschule ist die älteste Baumschule Deutschlands und war bis zum 2. Weltkrieg die größte Baumschule weltweit. Alles begann mit einer kleinen Obst- und Gemüsegärtnerei, die Christoph Späth 1720 gründete – damals noch außerhalb der Berliner Stadtgrenze. Sein Enkel Friedrich übernahm 1792 den Betrieb und gestaltete die Gärtnerei nach seinen künstlerischen und wissenschaftlichen Interessen zur Musteranstalt und einem Studienort um. Die Späth′sche Gärtnerei befand sich in fünfter Generation, als Franz Späth die Gärtnerei zu einer Baumschule ausbaute. Er ließ ein repräsentatives Herrenhaus errichten, das heutige Institutsgebäude der Humboldt-Universität, sowie einen Garten, der später zum Späth-Arboretum umgebaut wurde. Zwischenzeitlich dehnte sich das riesige Gelände bis nach Neukölln aus 40er Jahre bis heute

Im 2. Weltkrieg wurde ein Großteil der Kulturen der Baumschule verwüstet und die Gebäude beschädigt. Nach dem Krieg wurde die Baumschule 1947 in Treuhandeigentum und später in Volkseigentum überführt. Der Baumschulbetrieb wurde in der DDR erfolgreich fortgeführt und 1997 an die Späth′schen Erben rückübertragen. So ist die Späth′sche Baumschule bis heute ein Ort mit großer Gartenbaugeschichte, die weit über die Grenzen Berlins hinausstrahlt.

Hofladen

Im schön gestalteten Hofladen kann man hochwertige regionale Produkte erwerben, beispielsweise Eier vom Bauernhof, Äpfel aus Thüringen, Säfte und Marmeladen sowie frisches Gemüse der Saison.

Hofcafé Späth

Hofcafé in rustikalem Landhausstil lässt sich in grüner Umgebung bei hausgemachtem Kuchen gemütlich der Arbeitstag ausklingen oder das Wochenende genießen. In der Woche wird ein wechselnder Mittagstisch angeboten. Alle Speisen und Getränke können auch auf der schönen Terrasse eingenommen werden.

Weihnachtsmarkt
Im Dezember findet der traditionelle Weihnachtsmarkt statt, der die Gäste mit Leckereien aus Berlin und der Region lockt. Pulsnitzer Lebkuchen, Obstglühwein aus Thüringen, Kuchen und Bratäpfel aus dem Hofcafé dürfen natürlich nicht fehlen. Dazu können die Besucher gleich ihren Weihnachtsbaum auswählen. Für die kleinen Gäste gibt es ein Hexenkessel Hoftheater, eine Märchenerzählerin, Basteln, Eselreiten sowie ein historisches Kinderkarussell. Der Weihnachtsmarkt gilt mittlerweile als einer der schönsten in Berlin und ist weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannt.

210 Millionen fleißige Berliner Damen

Für 500 g Honig absolviert ein Bienenvolk ca. 40.000 Sammelflüge und fliegt dabei quasi dreimal um die Erde. Auch viele Berliner sind fasziniert von Bienen und ihrer enormen Leistung.

Sind Bienen mehr als Honiglieferanten?

Die wirtschaftliche Bedeutung der Bienen liegt nicht nur in der Produktion von Honig und Wachs, sondern vor allem in der Leistung als Bestäuber. Eine Biene bestäubt täglich 1.000 Blüten. Deutsche und französische Wissenschaftler haben 2008 in einer Studie errechnet, dass der globale ökonomische Nutzen aufgrund der durch Bienen erfolgten Bestäubung von Kulturpflanzen bei etwa 153 Milliarden Euro liegt. Die Wertschätzung und Anerkennung der Honigbienen und ihrer Tätigkeit kann nicht hoch genug angesiedelt werden.Ca. 75 Prozent der heimischen Nutzpflanzen werden von Honig- und Wildbienen angeflogen und ca. 80 Prozent aller Bienenvölker in Deutschland werden dabei von Hobby-Imkern betreut. In großen Gärten und auf Feldern sind Bienen ein schöner und äußerst wichtiger Bestandteil von funktionierenden Öko-systemen. Aber nicht nur auf dem Land, sondern auch in den Städten gibt es mehr Imker und Bienenvölker als man denkt. Wer genau hinsieht, entdeckt Bienenvölker auf Dächern und an anderen ungewöhnlichen Standorten, aber auch in städtischen Gärten und Wiesen.

Bienen halten in der Stadt – geht das überhaupt?

Dass es geht, beweisen die inzwischen über 840 Imkerinnen und Imker, die in einem der Berliner Imkervereine organisiert sind (Stand November 2013). Im Durchschnitt betreut jeder Berliner Imker fünf Bienenvölker. Berlin, die grünste Hauptstadt Europas, ist ein Bienenparadies. Es ist hier nicht nur wärmer als im Umland, sondern Berlin hat auch eine vielfältige Flora: im Frühjahr den Ahorn, im Herbst die Kanadische Goldrute, dazwischen Linde, Robinie, Edelkastanie, verschiedene Arten von Kern- und Steinobst, aber auch Vergissmeinnicht, Heidekraut, Holunder, Weide, Schneeglöckchen, Christrose, Stachelbeere, Kuhschelle, Schlehe, Ginster, Weißdorn, Berberitze und Zwergmispel.

Gerade diese das ganze Jahr über vorhandene Vielfalt der nektar- und pollengebenden Pflanzen garantiert in Berlin einen hochwertigen ausgewogenen Honig, welcher bei entsprechenden Wettbewerben vielfach ausgezeichnet wurde. Die Befürchtung, der Honig könnte schadstoffbelastet sein, ist komplett von der Hand zu weisen. Üblicherweise werden in Berlin Frühjahrshonig, Frühsommerhonig und Sommerhonig produziert.

Und die Berliner Bienen?

Die Berliner Bienenvölker haben einen sehr guten Ruf und gelten als friedlich und fleißig. Sie sind weder aufdringlich noch unruhig, was das Ergebnis einer jahrzehntelangen, sorgfältigen Zuchtauswahl ist.

Die Imker in Berlin betreuen knapp 4.000 Bienenvölker. Damit ist Honig aus Berlin relativ selten. Die Berliner essen 25-mal mehr Honig als in Berlin selbst produziert wird.

Warum ist der Honig aus Berlin so gut?

Die enorme Blütenvielfalt auf engstem Raum steigert Aroma und Komplexität im Vergleich zum klassischen Honig vom Land, der durch Monokulturen geprägt ist. In Berlin fliegen die Bienen Balkone, Parkanlagen, Kleingärten, Fensterbretter, Waldflächen und Wiesen an. Im Berliner Honig ist der Nektar von bis zu 150 verschiedenen Blüten. Diese Vielfalt stärkt das Immunsystem der Bienen und ist die Basis für den hocharomatischen Honig. Je nach Standort der Bienenvölker kommen unterschiedliche Geschmacksrichtungen zum Vorschein, z. B. leichte Jasminnoten aus Spandau oder fruchtiger Litschihonig aus Kreuzberg.

Kommen die Imker sich in so enger Nachbarschaft nicht in die Quere?

Da es sich bei Bienen grundsätzlich um wilde Tiere handelt – also Tiere, die niemanden gehören und frei leben – wird ein Schwarm nach § 961 BGB herrenlos, also zur Aneignung durch Dritte frei, sobald er aus dem Stock auszieht. Solange der bisherige Eigentümer den Schwarm verfolgt, darf er jedoch nach § 962 BGB sogar fremde Grundstücke betreten und einen neuen bisher leeren Stock, den der Schwarm gefunden hat, öffnen, um die Bienen wieder einzufangen.

Ist der Stock bereits von Bienen besetzt, gehört der hinzuziehende Schwarm allerdings dem Eigentümer des Volkes das schon darin wohnte.

Was spricht für die Großstadt-Imker?

Großstädte wie Berlin und die Imkerei passen entgegen vieler Erwartungen gut zusammen. Nicht nur das sehr gute Honigaroma aufgrund der Blütenvielfalt spricht für die Stadt, sondern auch noch weitere Rahmenbedingungen: Die Stadtimker kümmern sich um ihre Bienen oft hingebungsvoll, denn für viele ist dieses abwechslungsreiche und natürliche Hobby der perfekte Ausgleich zum Job am Schreibtisch und zur Großstadthektik. Imkern in der Stadt ist unbürokratischer, da Stadtimker mit ihren Bienen weder auf Naturschutzgebiete noch auf Belegstellen achten müssen. Außerdem werden in der Stadt weder Pflanzenschutzmittel versprüht noch werden genveränderte Pflanzen angebaut.

Für mehr Informationen:

www.imkerei-kohfink.de
www.berlinerhonig.de

Hier kann man auch verschiedene Sorten Berliner Honigs bestellen oder einen Imkerei-Kurs buchen.

Biokisten – feldfrische Produkte aus der Hauptstadtregion

Sich gesund, biologisch und saisonal zu ernähren, ist für uns Stadtmenschen nicht immer einfach. Mit der Biokiste kommen regionale Bioprodukte direkt ins Haus.

Für alle, die im obersten Stock wohnen, in ihrer Umgebung keinen Bio-Laden oder auch einfach nur keine Zeit zum Einkaufen haben, gibt es den Lieferservice direkt vom Bio-Bauern. Der Kunde hat hierbei die Möglichkeit, eine Dauerbestellung mit festem Inhalt – eine sogenannte Abokiste – aufzugeben oder sich jede Woche neue Produkte individuell zusammenzustellen. So können Obst, Gemüse, Brot, Kartoffeln, Honig, Eier sowie Milch und Milchprodukte nach eigenem Bedarf angefordert werden. In der Hauptstadtregion bieten gleich mehrere Firmen einen solchen Lieferservice an.

Gesund und umweltbewusst
Aus Umweltsicht sind jene Biokisten zu bevorzugen, die aus der Region in die Region geliefert werden. Dennoch wollen wir im Winter nicht nur Wintergemüse, sondern auch mal Tomaten oder Gurken essen. Deswegen bieten einige Anbieter in der Wintersaison auch ausgewählte Bioprodukte aus dem Ausland an, die restliche Zeit des Jahres gibt es aber fast nur Regionales. Die Biokisten-Lieferanten planen schon aus Kostengründen ihre Touren sorgfältig, so dass keine unnötigen Transportwege anfallen.

Sortenvielfalt
Im Gegensatz zum Supermarktsortiment befinden sich in den Biokisten auch unbekannte, fast vergessene Gemüsesorten wie beispielsweise Portulak, der besonders Kindern schmeckt. Hinzu kommt, dass die meisten Lieferanten passende Rezepte beilegen, um den Kunden Verarbeitungstipps und Kochideen an die Hand zu geben.

Fotonachweise:
Fotolia Cornelia Kalkhoff
Fotolia Portulak_Christian Jung

Ausflugstipp Insel der Jugend

Für jeden Geschmack etwas dabei
Die eigenen 4 Wände, Ausgabe 19 (05/2012)

Die Fußgängerbrücke schlägt einen großen Bogen von Alt-Treptow hinüber zur Insel mitten in der Spree. Sie liegt zwischen Treptower Park und Plänterwald, gegenüber der Halbinsel Stralau. Durch Landaufschüttung ist die Insel am Ende des 19. Jahrhunderts entstanden. Schon damals zog es die Berliner wegen der vielen Attraktionen der Weltausstellung hinaus nach Treptow – einst ein Vorort von Berlin. In der DDR-Zeit war hier ein Jugendclub untergebracht. So erhielt die Insel ihren heutigen Namen: Insel der Jugend. Auch gegenwärtig hat dieses Ausflugsziel viel zu bieten.

Eine ganz besondere Brücke
Auf dem Weg über die erste Stahlbetonbrücke Deutschlands entdeckt man kleine Schlösser am Geländer, die verliebte Paare dort abgeschlossen und den Schlüssel in die Spree geworfen haben. Diese Liebesinsel wurde 2005 sogar zu einer echten „Brücke der Herzen“: Mit herzförmigen blauen Fliesen werden dort Menschen geehrt, die sich im Besonderen um das Wohl von Kindern und Jugendlichen gesorgt haben.

Vielfältige Angebote auf der Insel – Literatur, Musik, Sport und mehr
Im dreistöckigen Brückenturm und im Inselgarten finden monatlich unterschiedliche Kulturveranstaltungen sowie Workshops statt und auf dem „Sonnendeck“ der oberen Dachterrasse kann man bei schönem Wetter frischen Kuchen genießen. Im Schatten des Turms und am Spreeufer kosten die Besucher bei Musik, Essen und Getränken den Sommer so richtig aus. Eine besondere Attraktion ist der inseleigene Kanu- und Tretboot-Verleih. Mit den Booten darf man die Spree stadteinwärts bis zur Oberbaumbrücke befahren, direkt am Molecule-Man vorbei und mit vielen spannenden Ufer-Ansichten.

Für hungrige Wassersportler
Wenn bei einem Kanuausflug Hunger aufkommt, dann lohnt sich der Besuch eines ganz besonderen Schiffs. Am gegenüberliegenden Ufer der Insel liegt das restaurierte Segelschiff „Klipper“ aus dem 19. Jahrhundert. Im ehemaligen Lagerraum oder an Deck werden Speisen und Getränke serviert.

Gratulation Neukölln

1912 wurde Rixdorf in Neukölln umbenannt
„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 19 (05/2012)

Vor 100 Jahren änderte die Stadt Rixdorf ihren Namen in Neukölln. Das damals vorherrschende negative Image des Ortes sollte mit dem Namen abgestreift werden. 1920 – acht Jahre nach der Umbenennung – wurde der Stadtkreis Neukölln zusammen mit den Dörfern Britz, Rudow und Buckow nach Groß-Berlin eingemeindet.

Neukölln wird zum Kreativzentrum
Leider hat Neukölln auch heute ein überwiegend negatives Außenimage und wird immer wieder als prominentes Beispiel für ein ganzes Bündel sozialer Problemsituationen genannt. Diesem Vorurteil wird im Bezirk jedoch mit Kreativität und Eigeninitiative entgegengewirkt. Zum Beispiel durch das jährlich stattfindende Kultur- und Kunstfes-tival „48 Stunden Neukölln“ – das mittlerweile größte Festival dieser Art in Berlin. Besucher/innen und Teilnehmer/innen kommen inzwischen aus der ganzen Welt nach Neukölln, um den kunstreichen und von verschiedensten kulturellen Traditionen geprägten Standort und die einzigartige Festivalstimmung zu genießen. 2012 findet das Festival vom 15. bis 17. Juni – zu Beginn der Sommerferien – statt.

Neu erwachte Attraktivität
Der Stadtteil inszeniert sich damit selbst. Ein Wandel ist bereits zu bemerken: Einzelne Bereiche des Stadtgebietes sind inzwischen berlinweit als attraktive Szenekieze anerkannt, so der Reuterkiez, die Region um den Richardplatz, die Boddin- und die Weserstraße. Der Zuzug internationaler Künstler/innen und junger Menschen aus der ganzen Welt prägt die neue Wahrnehmung und das neue Selbstverständnis eines gesamten Stadtteils. So präsentiert sich der Bezirk heute als multikulturelle, vielseitige und tolerante Heimat einer blühenden Kunst- und Kulturszene. Neukölln ist nicht umsonst Träger des Europapreises – eine Auszeichnung, die alljährlich an eine oder mehrere Gemeinden verliehen wird, die hervorragende Leistungen für die Verbreitung des europäischen Einigungsgedankens erbracht haben.

Ausflugstipp Park am Gleisdreieck

Mehr als Spazierengehen

Der Park am Gleisdreieck ist eröffnet – grüne Oase im Zentrum der Stadt
„Die eigenen 4 Wände“ Ausgabe 19 (05/2012)

Sonntag, 10:00 Uhr: „Mama, was machen wir heute?“ fragt mein 6-jähriger Sohn in der stillen Hoffnung auf eine aberwitzige Antwort wie „Wir spielen den ganzen Tag Computer“. „Wir wollten mal in den Park“, antworte ich. „Oh nee, wie mies langweilig ist das denn“, kommentiert der knapp 10-Jährige, der gerade versucht, sich mittels einer halben Tube Gel in Christiano Ronaldo zu verwandeln. Doch die Eltern bleiben hart, und nachdem die Kinder noch ein Eis ausgehandelt haben, ziehen wir los, zwei wenig begeisterte Kinder im Schlepptau.

Das Ziel: der Park am Gleisdreieck
Wo früher Eisenbahnzüge über versiegelte Flächen rollten, ist ein Park neuen Typs entstanden. Er befindet sich auf dem ehemaligen Areal des Anhalter- und Potsdamer Güterbahnhofs, das jahrelang als Logistikfläche für die Bauarbeiten am Potsdamer Platz genutzt wurde. Die Brache war seit 40 Jahren für die Öffentlichkeit unzugänglich. Bürgerinitiativen haben sich über Jahre hinweg für die Realisierung einer Parkanlage auf dem ehemaligen Bahngelände eingesetzt. Das Wettbewerbsverfahren wurde erstmals von einem breiten Dialog mit Bürgern begleitet. Im September 2011 wurde die erste Hälfte des Parks eröffnet, der Westteil wird 2013 fertiggestellt.
Den internationalen Ideen- und Realisierungswettbewerb zur Gestaltung des Parks gewannen 2006 die Landschaftsarchitekten und Stadtplaner des Atelier Loidl aus Berlin – später dafür ausgezeichnet mit einem Preis für zukunftsfähige Stadtentwicklung. Ihr planerisches Leitbild für die beiden durch die ICE-Trasse getrennten Parkteile, den sogenannten Ost- und Westpark, sieht großzügige Rasenflächen im Zentrum und einen vielfältig nutzbaren Rahmen für Spiel, Erholung und Kommunikation vor.

Gelungene Vielfalt
Schon kurz nach dem Eingang gibt es viel zu erkunden und die Laune meiner Jungs steigt schlagartig: Abwechslungsreiche Spielplätze bieten viele Kletter- und Spielräume. Daneben laden Hängematten zum Entspannen oder Lesen ein. Ein Stangenwald und hölzerne große Geschicklichkeitsspiele am Wegrand für Groß und Klein begeistern die ganze Familie. Ein Stück weiter im Naturerlebnisraum – der auf Anregung und mit der Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern entstand – baut eine Schar von Kindern zwischen großen Findlingen unter vielen Diskussionen gerade ein Tipi aus Ästen.
Aber genauso gut kann man einfach eine Runde laufen, zu Fuß oder auf Inlinern, Fahrradfahren oder auf einer der großzügigen Bänke entspannen. Pärchen und kleine Gruppen von Leuten liegen auf den Rasenflächen in der Sonne. Jeder scheint hier seinen Platz zu finden.

Das große Plus
Das Besondere dieses Parks offenbart sich weiter: Zusätzlich wurden Pilotprojekte in das Parkkonzept integriert, darunter der Interkulturelle Rosenduftgarten, der Naturerfahrungsraum und ein Trendsportpark mit Plätzen für Soccer- und Basketballspieler sowie einem Gelände für BMX-, Skateboard- und Inline-Freestyler. Den coolen Jungs und Mädels bei ihren Stunts zuzusehen – das begeistert nicht nur den 10-Jährigen, sondern auch uns Erwachsene. Park und Stadt treffen sich hier in einer stimmungsvollen Art und Weise.
Strand geplant
Im Westpark westlich der ICE-Trasse soll später noch ein Strand mit Gastronomie verwirklicht werden. An diesem Ort wird man sich gerne aufhalten – ein Stadt-Strand mit Ausblick auf die Weite der Schöneberger Wiesen. Denn das ist im Moment noch das einzige Manko: Für das versprochene Eis müssen wir mangels Angebot dann doch schweren Herzens den Park verlassen.

Der Park ist bei freiem Eintritt ganztägig frei zugänglich.
Eingänge: Tempelhofer Ufer, Möckernstraße, Yorckstraße

Kaufen und Verkaufen

Was ist meine Immobilie wert?

So macht´s der Profi: Immobilienmakler Jan Altnau zeigt Ihnen wie eine Wertermittlung professionell und zuverlässig durchgeführt wird.

Der Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie ist in der Regel von emotionalen Aspekten beeinflusst, da er meist mit Veränderungen des bisherigen Lebens einhergeht. Gleichzeitig bildet der Verkauf jedoch auch den finalen Abschluss eines Geschäfts. Ob Selbstnutzer, Kapitalanleger oder Investor, die Kaufpreisfindung ist ein zentrales Thema und unerlässlich. Da bleibt es nicht aus, dass der eine bereits gedanklich Luftschlösser baut, während der andere viel zu tief stapelt. Wie also nun den richtigen Wert ermitteln?

Bei der Auswahl des Verfahrens ist zunächst die Art der Immobilie entscheidend. Neben Grundstücken mit oder ohne Haus gilt es, zwischen Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten zu unterscheiden. Diese können leerstehend, aber auch vermietet sein. Aufgrund der Verwaltertätigkeit in vielen Wohnungseigentumsanlagen der WOBEGE soll der Fokus in diesem Artikel auf Eigentumswohnungen liegen.

Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist das am meisten verbreitete Verfahren. Hier wird die aktuelle Marktlage am besten dargestellt. Wohnungen der gleichen Lage, Größe und Beschaffenheit werden hier miteinander verglichen. Das erscheint relativ einfach über Immobilienportale oder Zeitungsinserate zu funktionieren. Einige Stolpersteine gibt es jedoch auch hier zu beachten, denn meistens ist das Herausfiltern vergleichbarer Wohnungen doch nicht ganz so einfach. Sind die angegebenen Preise wirklich realistisch erzielbar? Es kommt nicht selten vor, dass die Angebote preislich überzogen sind. Der endgültige Verkaufspreis liegt dann oftmals niedriger. Achten Sie auch auf die Vergleichbarkeit der Objekte. Ist die Wohnung in Bezug auf Ausstattung, Baujahr, Lage, Etage, Modernisierungen und Größe wirklich gleichartig? Ist die Wohnung leerstehend oder vermietet? Versuchen Sie, Ihre Immobilie objektiv einzuschätzen, denn jede Objekteigenschaft kann auch eine Kehrseite haben. Eine Erdgeschosswohnung mit Garten kann einerseits bezaubernd, aber andererseits auch dunkel sein. Eine Dachgeschosswohnung kann einen tollen Ausblick haben, aber ohne Aufzug auch beschwerlich zu erreichen sein.

Ertragswertverfahren
In einem komplizierten Berechnungsverfahren wird damit der Wert vermieteter Immobilien ermittelt – der sogenannte Barwert. Sehr vereinfacht gesagt werden die nicht umlegbaren Kosten wie Verwalterentgelt und Instandhaltungsrücklage von der Jahresnettokaltmiete abgezogen. Der so errechnete Barwert oder Ertragswert ist besonders für Kapitalanleger oder Investoren wichtig für die Berechnung der Rendite, also der Verzinsung des eingesetzten Kapitals.

Diese Wohnung wäre durchaus ein attraktives Angebot in Zeiten von 0,1 % Sparguthabenzins. Als Faustregel gilt: Renditen zwischen 3 – 5 % über dem aktuellen Sparguthabenzins machen ein Angebot für Kapitalanleger attraktiv.

„Ist eine vermietete Immobilie gesamtheitlich sehr attraktiv, sind potenzielle Käufer auch bereit,
Renditen von 3 % oder weniger zu akzeptieren.“

Jan Altnau, Immobilienmakler

Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird überwiegend bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Hier wird der Wert des Grundstücks separat über Bodenrichtwerte oder die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse festgestellt. Der Wert des Gebäudes wird durch den Wert eines gleichartigen Neubaus ermittelt. Da das zu bewertende Gebäude im Normalfall nicht neuwertig ist, müssen notwendige Sanierungs- oder Modernisierungskosten unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer vom Neubauwert abgezogen werden. Dem Differenzbetrag wird anschließend der Grundstückswert hinzugerechnet. Bei Eigentumswohnungen spielt das Sachwertverfahren üblicherweise keine Rolle.

Bestenfalls nutzen Sie als Verkäufer mehr als nur ein Verfahren, um sich ein realistisches Bild über einen erzielbaren Verkaufserlös zu machen. Wer sich nur starr auf eine Methode festlegt oder die Gegebenheiten des sich stetig wandelnden Marktes außer Acht lässt, der kann leicht Geld „verschenken“ oder seine Immobilie durch zu hohe Preisvorstellungen am Markt „verbrennen“. Gern können auch wir die Kaufpreisfindung und viele weitere Leistungen für Sie übernehmen. Diese sind für Sie als Verkäufer im Rahmen eines Maklerverkaufsauftrags kostenfrei.

Wie finde ich den richtigen Makler?

Möchten Sie eine Immobilie verkaufen oder spielen mit dem Gedanken, eine zu erwerben, bedarf es kompetenter Unterstützung eines Immobilienmaklers, um sein Vorhaben auch in die Tat umzusetzen. Doch wie findet man den richtigen Immobilienmakler, gibt es doch sehr viele verschiedene Anbieter auf dem Markt, sodass die Entscheidung durchaus nicht leicht fällt. Um die Auswahl des richtigen Immobilienmaklers zu erleichtern, werden im Folgenden ein paar Fragen vorgestellt, die Sie dem in die engere Wahl gezogenen Immobilienmakler stellen sollten. Kann der ins Auge gefasste Makler diese zur Zufriedenheit beantworten, können Sie sich beruhigt zu einer Zusammenarbeit entschließen. Wichtig sind zu aller erst die beruflichen Qualifikationen des Immobilienmaklers. Um diese besser einschätzen zu können, sollten Sie folgende Fragen stellen:

Sind Sie hauptberuflich Immobilienmakler?
Besuchen Sie regelmäßig weiterführende Schulungen oder Seminare?
Arbeiten Sie mit anderen Maklern zusammen?
Auch das Auftreten des Maklers auf dem Immobilienmarkt und seine Marketingkenntnisse sind für eine erfolgreiche Zusammenarbeit wichtig. Diese können Sie wie folgt überprüfen:

Können Sie einen Marketing-Plan, der individuell auf meine Bedürfnisse zugeschnitten ist, erstellen?
Stellen Sie mir spezifische Marktinformationen zur Verfügung?
Verwenden Sie neben Schildern, Inseraten und dem Internet auch andere Systeme, um potentielle Käufer auf mein Objekt aufmerksam zu machen?
Arbeiten Sie von zu Hause aus oder verfügen Sie über ein repräsentatives Büro?
Ein weiteres wichtiges Entscheidungskriterium bei der Auswahl des richtigen Maklers stellt dessen Erfolgsbilanz da. Darüber lässt sich mit folgenden Fragen etwas erfahren:

Verfügen Sie über schriftliche Referenzen von Verkäufern?
Wie lange beträgt die durchschnittliche Zeitspanne bis zum Verkauf eines Ihrer Objekte?
Können Sie mir etwas über das durchschnittliche Verhältnis von Angebotspreis und Verkaufspreis sagen?
Nicht außer Acht lassen sollten Sie auch die besonderen Serviceleistungen, die der Immobilienmakler seinen Kunden angedeihen lässt. Diese sollte er in wenigen Sätzen ebenfalls umreißen. Letztendlich sollten Sie auch auf ihr Bauchgefühl vertrauen, wenn die oben genannten Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet wurden. Bei der Auswahl eines Immobilienmaklers kommt es nicht nur auf seine verschiedenen Kompetenzen an, sondern auch, ob Sie sich mit Ihrem individuellen Anliegen bei dem erwählten Immobilienmakler wohlfühlen, in ihm einen zuverlässigen Ansprechpartner haben, der auch Ihren Fragen oder Bedenken offen gegenübersteht.

Baukindergeld: Wer bekommt wie viel?

Seit dem 18.09.2018 steht mit dem Baukindergeld eine attraktive Fördermöglichkeit für Immobilienersterwerber zur Verfügung.

Zu prüfen, ob Familienmitglieder oder Sie selbst sich für die Inanspruchnahme qualifizieren, lohnt sich – bis zu 12.000 € pro Kind gibt der Staat beim Erwerb der ersten Immobilie dazu.

Genauer gesagt handelt es sich um eine Fördermaßnahme des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat mit dem Ziel, Familien bei der Bildung von erstmalig selbstgenutztem Wohneigentum zu unterstützen. Die Abwicklung des Förderprozesses erfolgt in Kooperation mit der KfW

Unter welchen Voraussetzungen ist eine Förderung möglich

Für den Erhalt des Baukindergeldes qualifizieren sich Familien, die zum allerersten Mal eine Immobilie zu Wohnzwecken erwerben. Ob es sich dabei um den Kauf einer bereits bestehenden Immobilie oder den Bau eines Einfamilienhauses handelt, spielt keine Rolle. Es ist jedoch nur der Erwerb durch Kauf oder Bau förderfähig.

Entscheidend ist, dass die Immobilie auch tatsächlich zur Selbstnutzung bestimmt ist und die Antragsteller ihren Erstwohnsitz darin begründen. Des Weiteren müssen die im Antrag aufgeführten Haushaltsmitglieder mindestens zu 50% (Mit-)Eigentümer sein. Sollten Sie bereits eine Wohnimmobilie besitzen, kommt die Förderung nicht in Frage

Es ist außerdem zu beachten, dass die Förderung durch das Baukindergeld Haushaltseinkommensgrenzen unterliegt. Zum Zeitpunkt der Antragsstellung darf das zu versteuernde Haushaltseinkommen des vorletzten und vorvorletzten Jahres vor der Antragsstellung nicht mehr als 75.000 € zuzüglich weiteren 15.000 € pro Kind betragen

Wie wird gefördert?

Sind alle Bedingungen erfüllt, unterstützt der Staat mit 1.200 € jährlich pro Kind, das zum Zeitpunkt des Erwerbes jünger als 18 Jahre alt war und für das ein Kindergeldanspruch im Haushalt besteht.

Der maximale Förderzeitraum beträgt zehn Jahre. Die Förderung endet jedoch früher, wenn z.B. der Kindergeldanspruch erlischt, die Immobilie nicht mehr selbst genutzt wird oder das Kind den Haushalt verlässt. So sind unter optimalen Voraussetzungen 12.000 € pro Kind möglich – ein nicht unerheblicher Betrag

Wie wird der Antrag gestellt?

Von entscheidender Bedeutung ist die korrekte Antragstellung. Wer im Förderzeitraum vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2020 eine Immobilie erwirbt, kann den Baukindergeldantrag über die KfW stellen.

Als Zeitpunkt des Erwerbs wird beim Kauf das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages, beim Hausbau je nach Rechtslage die Erteilung der Baugenehmigung oder die Kenntnisnahme von der Bauanzeige durch die zuständige Behörde angesetzt

Den Antrag selbst können Ersterwerber jedoch erst nach erfolgtem Einzug innerhalb eines Zeitraumes von maximal drei Monaten stellen. Als Einzugstermin wird das Datum auf der amtlichen Meldebescheinigung der Haushaltsmitglieder festgelegt

Sonderregelungen gibt es allerdings für alle, die ihre Immobilie zwar innerhalb des Förderzeitraumes, aber vor dem Förderproduktstart am 18.09.2018 erworben haben. In diesem Fall können Anträge noch bis zum 31.12.2018 eingereicht werden. Des Weiteren sind Kinder förderfähig, die noch bis spätestens drei Monate nach dem Einzug das achtzehnte Lebensjahr vollendet haben, und Kinder, die bis maximal drei Monate nach Einzug geboren worden sind

Inanspruchnahme des Baukindergeldes

Aufgrund der Tatsache, dass die Antragstellung erst nach erfolgtem Einzug und somit auch nach dem Erwerb der Immobilie möglich ist und die Auszahlung in jährlichen Raten über einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren erfolgt, stellt das Baukindergeld kein verlässliches Instrument zur Finanzierung dar. Es kann nicht als Eigenkapital angerechnet werden, jedoch je nach Kreditvertrag zur effektiven Sondertilgung und im Allgemeinen zur finanziellen Entlastung eingesetzt werden

Das Baukindergeld stellt in jedem Fall einen attraktiven Zuschuss für qualifizierte Familien dar und kann die Entscheidung, in die eigenen vier Wände zu ziehen, erleichtern

Haben oder nicht haben – eine Überprüfung, ob auch Sie das Baukindergeld in Anspruch nehmen können, ist es allemal wert

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite der KfW unter dem Förderprodukt 424:

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/F%C3%B6rderprodukte/Baukindergeld-(424)/Dieser Link führt zu einer externen Seite

Nach dem Kauf ist vor dem Verkauf

Die eigenen 4 Wände, Ausgabe 19 (05/2012)

Viele von Ihnen haben ihre Wohnung über die WOBEGE gekauft und dabei den Service unseres Vertriebs genutzt. Aber haben Sie gewusst, dass wir Sie auch beim Verkauf Ihrer Wohnung unterstützen und beraten können? In den letzten Jahren haben schon viele Eigentümer dieses Angebot genutzt und uns mit dem Verkauf ihrer Wohnung beauftragt.

Kein Ende mit Schrecken
Persönliche, berufliche oder wirtschaftliche Veränderungen können zu einem Verkauf der Wohnung führen. Die Gründe sind vielfältig und immer sehr individuell. So wie bei Familie Klar aus Tempelhof. Die Eheleute trennten sich und schnell stand fest, die Wohnung muss verkauft werden. Aber wie stellt man das an? Die Eheleute waren zerstritten und redeten nicht mehr miteinander. Eine schwierige Situation. Frau Klar wandte sich an die WOBEGE und beauftragte den Vertrieb mit dem Verkauf der Wohnung. Mit sehr viel Einfühlungsvermögen und gutem Verhandlungsgeschick schafften es unsere Mitarbeiter, die Situation zu entspannen und die Angelegenheit zu einem für alle Seiten positiven Abschluss zu bringen. Die Wohnung ist verkauft und Frau Klar konnte durch die Mithilfe des Vertriebs in ihre neue Mietwohnung bei der STADT UND LAND umziehen.

Unerwarteter Zuwachs
Als frisch gebackenes Ehepaar zog Familie Müller vor fünf Jahren in ihre neue Eigentumswohnung in Treptow ein. Da die Familienplanung auch Nachwuchs vorsah, hatten sich die Müllers für eine große 3-Zimmer-Wohnung entschieden. Der Nachwuchs kam dann allerdings gleich im Doppelpack. Die Wohnung war nun zu klein und die Familie wollte jetzt in ein Eigenheim umziehen. Für dessen Finanzierung musste die Wohnung schnell verkauft werden. Unser Vertrieb übernahm den Auftrag und konnte in kurzer Zeit einen geeigneten Käufer finden. Die Fertigstellung des Eigenheims, der Umzug ins neue Zuhause und die Wohnungsübergabe an den Käufer mussten zeitlich genau abgestimmt werden. Unser Mitarbeiter stand Familie Müller bis zur Übergabe an den neuen Besitzer immer beratend zur Seite.

Wir unterstützen Sie gern
Die Beispiele zeigen, wie unterschiedlich die Gründe für eine Verkaufsentscheidung sein können. Für die Meisten stellt sich dann die Frage: Wie verkaufe ich meine Wohnung und auf was muss ich achten? Wir helfen Ihnen gern dabei. Selbstverständlich ist unser Service für Sie kostenfrei. Warum auch immer Sie sich für den Verkauf ihrer Wohnung oder einer anderen Immobilie entscheiden – unsere Vertriebsmitarbeiter unterstützen Sie.

Die Preisfindung

Wie die Menschen, die in ihnen leben, sind auch die Immobilien individuell und somit schwer zu bewerten, wenn es um die Frage des Preises geht. Ein Vergleich mit ähnlichen Immobilien ist nur im begrenzten Maße möglich, gibt es doch immer Unterschiede und Abweichungen.
Um für eine Immobilie den möglichst besten Preis zu erzielen, ist es wichtig, eine genaue Marktanalyse vorzunehmen, um eine Preisspanne zu ermitteln, die den Gegebenheiten der Immobilie am besten entspricht.
Hierzu sollte die betreffende Immobilie genauestens von einem Sachverständigen bewertet werden. In die Wertermittlung der betreffenden Immobilie fließen neben der Substanz, dem aktuellen Zustand und der Ausstattung der Immobilie auch ihr Standort, die aktuelle Marktlage und die damit zusammenhängende Nachfrage mit ein.
Bei der Festlegung eines Preises sollte mit Fingerspitzengefühl vorgegangen werden, ein zu hoch angesetzter Preis kann Kaufinteressenten abschrecken, ein zu niedriger erreicht nicht die veranschlagten Gewinne. Für eine genaue Preisfindung sollten Sie sich an einen kompetenten Immobilienmakler wenden, der nicht nur die aktuelle Situation am Mart kennt, sondern auch hinreichend Erfahrung in der Immobilienbranche besitzt, um für das individuelle Objekte beste Preiskonditionen zu erzielen.

Der erste Beratungstermin

Der erste Beratungstermin mit dem engagierten Immobilienmakler ist sehr wichtig. Neben der Vorstellung der zu verkaufenden Immobilie sollten auch genau die Vorstellungen und Pläne erläutert werden, die Sie sich um den Verkauf der Immobilie gemacht haben. Dies bildet die Grundlage für die Aufstellung eines maßgeschneiderten Angebotes seitens des Immobilienmaklers, das eventuelle Umzugspläne und besondere Wünsche berücksichtigt.
Sollten bereits erste Verkaufsaktivitäten bestehen, werden diese berücksichtigt, ebenso wie Ihre persönlichen Vorstellungen über den Verkaufsablauf. Neben der Besichtigung der zum Verkauf stehenden Immobilie werden auch die nötigen Unterlagen zu Rate gezogen bzw. geprüft, welche noch nötig sind.
Mit diesen gesammelten Daten kann ein individueller Marketingplan passgenau für die Immobilie entworfen werden sowie auch eine genaue Marktanalyse für eine punktgenaue Preisfestlegung.

Der Makleralleinauftrag

Der Makleralleinauftrag stellt die volle Maklerleistung sicher, für einen erfolgreich abgeschlossenen Kauf oder Verkauf. Den Alleinauftrag gibt der Verkäufer an einen kompetenten Immobilienmakler. Durch diese ist letzterer verpflichtet, während der Vertragslaufzeit intensive Bemühungen zu investieren, um die zum Verkauf stehende Immobilie zu veräußern. Im Gegenzug verpflichtet sich der Verkäufer keine anderen Makler in das Projekt einzuschalten.
Die Aktivitäten des Immobilienmaklers umfassen neben angemessenen Werbemaßnahmen, der Aufstellung einer auf das zu verkaufende Objekt zugeschnittenen Marktanalyse und einer Marketingstrategie auch sein ganzes Fachwissen, seine Marktkenntnisse und die genaue Abwicklungsmodalitäten im Auftrag seines Kunden.
Bei einem allgemeinen Auftrag sieht es allerdings anders aus. Dieser verpflichtet den Immobilienmakler nicht zu besonderen Vermarktungsaktivitäten. Sind mehrere Immobilienmakler mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt, muss das nicht zu einem schnellen Verkauf führen, doch werden oft mehrere zu zahlende Maklerprovisionen fällig. Die Beauftragung von mehreren Maklern kann dem Verkauf der Immobilie schaden, besonders wenn sie in Inseraten mehrmals angeboten wird.
Dies verhindert ein Alleinauftrag mit einem kompetenten Immobilienmakler, der seine Tätigkeiten mit einem breiten Serviceangebot für den Verkauf der Immobilie seines Kunden zur Verfügung stellt.

Checkliste der wichtigen Unterlagen

Wichtige Unterlagen, die Sie zur Hand haben sollten, wenn Sie mit ihrem Verkaufswunsch einen Immobilienmakler aufsuchen, werden im Folgenden aufgeführt. Diese Unterlagen enthalten wichtige Informationen, die Sie stets korrekt angeben sollten und die auch die Kaufinteressenten früher oder später interessieren. Die verschiedenen Unterlagen sind auch wichtig für den Immobilienmakler, um sich einen Überblick über die Immobilie zu verschaffen.

Unterlagen für bebaute und unbebaute Grundstücke

Grundbuchauszug mit aktuellem Datum
Grundschuld/Resthypothek (falls vorhanden)
Gutachten (falls vorhanden)
Baubeschreibung (falls vorhanden)
Aufstellung der Nebenkosten
genauer Grundriss mit Maßangaben
Wohnflächenberechnung und Kubatur
Haustechnik (Dokumentationen)
Fotos
Brandversicherungsnachweis
Energieausweis
Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:1000 oder Katasterauszug

Unterlagen bei vermieteten Objekten

Teilungserklärung mit allen Nachträgen
Miteigentümerordnung
Protokolle der Eigentümerversammlungen (der letzten 3 Jahre)
Nebenkostenabrechnung des letzten Jahres
aktueller Wirtschaftsplan
Instandhaltungsrücklagen
Adresse Wohnungsverwaltung

Zusätzliche Unterlagen bei vermieteten Objekten

Mietvertrag
Übergabeprotokoll
eventuelle Zusatzvereinbarungen
aktuelle Miethöhe

Möchten Sie eine Immobilie veräußern, haben aber nicht alle nötigen Unterlagen oder sind sich nicht ganz sicher, helfen wir Ihnen gern bei der Zusammenstellung der benötigten Unterlagen für die Immobilie. Unsere kompetenten Makler stehen Ihnen gern bei der Beschaffung eines Energieausweises oder eines Katasterauszuges sowie weiterer fehlender Unterlagen zur Seite.

Die Vorteile eines Immobilienmaklers

Die Vorteile eines Immobilienmaklers liegen auf der Hand, doch sehen viele nur die zu tätigende Maklerprovision. Diese ist allerdings eine Summe, die es sich zu investieren lohnt, bietet der Immobilienmakler für den Verkauf der Immobilie nicht nur sein ganzes Fachwissen, seine kompetente Erfahrung und seine Kenntnisse des Immobilienmarktes, er besitzt auch eine gewisse geschäftliche Distanz, hat Beziehungen und kennt wenn nötig Tricks, wie ein bestmöglicher Verkaufspreis erzielt werden kann und wie beide Vertragsparteien zufrieden aus dem Immobilienkauf hervorgehen.

Hier noch einmal auf einem Blick, die Vorteile eines kompetenten Immobilienmaklers:

Nähe zum Immobilienmarkt
Großes Immobilien-Wissen, zahlreiche Kompetenzen
Verkaufserfahrung, Verhandlungsgeschick
Erzielung des bestmöglichen Verkaufspreis
Maklerprovision und Werbekosten sind im Verkaufspreis enthalten
Zeitinvestition in den Verlauf
Beziehungen zu potentiellen Käufern
Erreichbarkeit
Emotionale Distanz
Professionelle Vermarktungsinstrumente
Wissen um Verkaufsmodalitäten, Abwicklung, Finanzierung, etc.

Grundsteuerreform beschlossen

Gleiche Steuer für gleiche Grundstücke

„eigene 4 Wände“ Ausgabe 34 (12/2019)

Ab 2025 wird die Grundsteuer für Immobilienbesitzer gerechter

Die Reform der Grundsteuer ist beschlossene Sache, der Bundesrat stimmte am 8. November 2019 der Grundsteuerreform zu. Das war dringend notwendig, weil das Bundesverfassungsgericht im April 2018 entschied, dass die Steuer mit ihrer veralteten Berechnungsgrundlage verfassungswidrig ist – denn sie verstößt gegen Artikel 3 des Grundgesetzes („Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich“).

Unverzichtbar für Gemeinden
Die Grundsteuer ist die wohl wichtigste Einnahmequelle von Städten und Kommunen in Deutschland. Mit den Einnahmen von bundesweit rund 14 Milliarden Euro werden zum Beispiel Schulen, Straßen, Bibliotheken, öffentliche Parks und Spielplätze finanziert. Die Grundsteuer hat für beinahe jeden Einwohner Relevanz: Selbstnutzer von Immobilien müssen sie selbst tragen, bei Mieten kann sie anteilmäßig auf die Nebenkosten umgelegt werden. Ohne fristgemäßen Beschluss der Reform bis spätestens Ende 2019 wäre die Grundsteuer als wichtige Einnahmequelle künftig komplett entfallen.

Veraltete Werte als bisherige Berechnungsgrundlage
Bis zur Reform der Grundsteuer stützte sich die Berechnung der individuellen Zahlbeträge auf völlig veraltete Einheitswerte. Diese wurden in Westdeutschland zuletzt 1964, in Ostdeutschland 1935 festgesetzt. Mittlerweile weichen in vielen Fällen die damals festgesetzten Grundstückwerte stark von den heutigen Werten ab. Hinzu kommt, dass innerhalb einer Gemeinde vergleichbare Grundstücke oft sehr unterschiedlich bewertet wurden und damit unterschiedlich hohe Grundsteuerbeträge fällig waren. Eine massive Ungleichbehandlung der Eigentümerinnen und Eigentümer, die künftig mit der Reform ausgeglichen werden soll.

Neue Einheitswerte für eine gerechtere Steuer
Das Gesetz sieht vor, dass die aktuelle Berechnungsstruktur erhalten bleibt. Die große Änderung besteht darin, dass die Grundstücke neu bewertet und somit die Einheitswerte von den Kommunen neu festgelegt werden müssen. Für Wohnimmobilien geschieht dies einheitlich im typisierten Ertragswertverfahren. Die Wertermittlung erfolgt also nicht durch Einzelfallbetrachtungen, sondern mittels eines standardisierten Verfahrens, das nur festgelegte Eckdaten der Immobilie berücksichtigt. Dazu zählen z.B. Baujahr, Größe und die durchschnittliche im jeweiligen Gebiet anzusetzende Nettokaltmiete.

Keine Erhöhung, sondern Umverteilung
Ansonsten erfolgt die Berechnung wie bisher: der Einheitswert wird mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz multipliziert. Die Grundsteuereinahmen insgesamt sollen nicht erhöht werden, darum wird der Bundesgesetzgeber die Steuermesszahl entsprechend stark nach unten korrigieren. Auch die Gemeinden sollen die von Ihnen festgelegten Hebesätze so anpassen, dass das jeweilige Steueraufkommen konstant bleibt.